[스포츠서울] Q. 예비 신혼부부 H(28)씨.
그녀는 결혼자금이 부족해 다가구주택(10가구)의 원룸에 신혼집을 구했다. 임대차계약(보증금 3000만원, 월세 50만원)을 앞두고 등기부를 확인해보니, 벌써 시중은행에서 1순위근저당권(1억2000만원)을 설정(2014년 2월1일)한 상태였다. 그런데 공인중개사는 시세가 5억원이 넘는 주택이라 괜찮다고 한다. 설령 주택이 경매에 들어가는 경우에도 소액임차인에 해당되므로 1순위 근저당권보다 최우선변제를 받을 수 있다고 한다. 현재 가구당 보증금은 3000만원이다. 10가구의 보증금 총액은 3억원이다. 또한 세입자 모두 소액임차인이다. 만약 임대차계약을 하면 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 궁금하다.

A. 결론부터 얘기하면 소액임차인인 경우에도 보증금이 안전한 것은 아니다. 물론 최악의 경우, 해당 임차주택이 경매를 당하면 소액임차인에게는 보증금 중 일부 금액을 다른 담보물권(1순위 근저당)보다 우선하여 최우선변제를 해준다(주택임대차보호법 제8조 참조). 이때 임차인은 주택에 대한 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마쳐야 한다. 그리고 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다.

소액임차인의 최우선변제금액은 1순위 근저당권이 기준이 된다. 예를 들어 1순위 근저당권이 2014년 2월1일자에 설정되어 있다면, 당시 서울지역은 보증금 9500만원 이하이어야소액임차인이 되며, 3200만원까지 최우선변제를 받는다. 참고로 2018년 9월18일부터 소액보증금이 상향되었다. 서울지역의 경우 보증금이 1억1000만원 미만일 때, 3700만원까지최우선변제를 받게 된다(주택임대차보호법시행령 제10조, 제11조 참조).

그러나 소액임차인의 최우선변제금은 낙찰금액의 2분의 1을 넘지 못한다. 소액임차인이 여러 명인 경우에는 보증금에 비례하여 안분배당을 받는다. 소액임차인간의 배당순위는대항력 취득시기(전입일자)와 관계없이 무조건 동순위로 정하고 있다. 만약 해당 주택이 경매에 들어가서 시세 수준인 5억원에 매각되는 경우를 보자. 그러면 임차인의 보증금은위태로워진다. 왜냐하면 낙찰금액의 절반인 2억5000만원 범위 내에서 나눠가져야 하기 때문이다. 이때 10가구가 똑같이 2500만원씩 최우선변제를 받을 수 있다. 결국 소액임차인인 경우에도 가구당 500만원씩 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 따라서 선순위 권리관계가 없는 다가구주택(원룸)에 임대차계약을 하는 것이 안전해보인다.

한편, 임차인이 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 소액임차인의 지위만 가지고서는 불안하다. 반드시 임차인은 대항력을 갖춰놓는 것이 중요하다 이렇게 대항력이 있으면 보증금을 전부 배당받지 못하는 경우에도 매수인에게 받을 수 있기 때문이다. 참고로 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 한다. 그래야 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 참조).

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