2016년 9월 당시 서울 강동구 고덕지구에서 분양된 고덕그라시움 견본주택에 인파들이 끝없이 줄을 선채 입장을 기다리고 있는 모습.

서울 강동구 고덕지구 등에서 대규모 단지들의 릴레이 입주가 시작되면서 이들 지역의 전셋값과 매매가격 변동에 관심이 모아지고 있다. 이 지역에서는 내년 초까지 입주하는 단지가 무려 5개 단지 1만4526가구에 달해 올 하반기 주택시장의 흐름을 예측할 수 있는 가늠자로 여겨지고 있다. 서울 강동지역에서는 지난 6월30일 입주를 시작해 17일 입주를 마감한 명일역 솔베뉴 1744가구를 시작으로 오는 9월말 고덕그라시움 4932가구, 12월 고덕 롯데캐슬베네루체 1859가구, 고덕 센트럴아이파크 1745가구, 내년 2월 고덕 아르테온 4066가구 등이 줄지어 집들이를 한다.

■역전세대란은 커녕 전셋값도 매매값도 강세
20일 업계에 따르면 지난 17일 입주절차를 모두 마친 명일역 인근 명일역 솔베뉴는 전셋값과 매매가격 모두 강세를 보이고 있다.

이 단지 인근 관계자는 "전셋값과 매매값 모두 입주 시작하기 전과 입주 시작 초기에 잠깐 약세를 보인 후 금세 회복했다"며 "지금 남아있는 전세물량도 전용면적 59㎡와 78㎡ 몇개만 있을뿐 84㎡는 단 하나도 없는 상황"이라고 설명했다. 현재 명일역 솔베뉴 전셋값은 전용면적 59㎡이 4억6000만원, 78㎡은 5억7000만원 수준으로 초기보다 5000만원 이상 올랐으며 그나마 매물도 몇개 되지 않는다.

이 관계자는 "정부가 최근 대책을 통해 1주택자 비과세 요건에 '2년 거주'를 추가하면서 조합원들이 비과세 요건을 맞추려 직접 거주하는 사람이 늘면서 전세매물이 확 줄었기 때문"이라고 설명했다. 앞서 올 초 서울 송파구에서 입주를 진행한 송파 헬리오시티도 입주 한참전부터 9500가구에 달하는 매머드급 물량으로 엄청난 역전세난이 벌어질 것으로 우려했지만 막상 뚜껑을 열어보니 입주 초기에만 덤핑가격의 매물이 일부 나왔을뿐 이내 정상가격을 찾아갔었다.

그러나 오는 9월 말 입주를 진행하는 고덕그라시움은 명일역 솔베뉴보다 전셋값이 다소 저렴한 편이다. 전용면적 59㎡의 경우 4억~4억3000만원, 전용면적 84㎡는 5억2000만~6억원 수준이다. 그러나 이 단지 인근 중개업소 관계자는 "고덕그라시움도 입주가 시작전이라 전세매물이 있는 것"이라며 "5000가구라는 대단지를 감안하면 전세물량은 그리 많지 않은 상황"이라고 설명했다. 그는 "조합원을 비롯한 주인들이 명일역 솔베뉴도 그렇고 송파 헬리오시티에서도 전세대란이 일어나지 않았다는 것을 지켜봐서 그런지 고덕그라시움 집주인들이 전세 호가를 낮추지 않고 있다"고 말했다.

매매가격은 계속 오르고 있다. 전용면적 59㎡가 10억5000만원 안팎, 84㎡는 13억~13억5000만원 수준으로 명일역 솔베뉴도 비슷하다.

이 관계자는 "강동구에서 대규모 단지들이 줄줄이 입주하지만 과거 2007년께 잠실에서 일어난 대규모 역전세난 같은 현상은 일어나지 않을 것 같다"고 예상했다.

■"단지마다 일반물량 많아 전세가격 방어 못할수도"
그러나 일부에서는 고덕지구에서 릴레이 입주를 진행하는 단지들이 송파 헬리오시티, 명일역 솔베뉴와 다른 흐름을 보일 수 있다는 지적도 나오고 있다. 송파 헬리오시티나 명일역 솔베뉴의 경우 조합원 비율이 높고 일반분양 물량이 적어 전세매물이 상대적으로 적었지만 고덕 그라시움을 비롯해 앞으로 입주할 단지들은 일반 분양물량이 상대적으로 많다는 것이다. 이는 그만큼 전세나 매매 모두 가격방어가 쉽지 않다는 것을 의미한다.

송파 헬리오시티는 총 9510가구 중 일반분양이 1553가구로 16.3%였으며, 명일역 솔베뉴도 전체 1900가구 중 일반분양은 268가구로 14.1%에 불과했다. 반면 오는 9월 말 입주를 시작하는 고덕그라시움은 4932가구 중 일반분양이 2100가구로 42.5%에 달한다. 고덕 롯데캐슬베네루체도 1859가구 중 867가구(46.6%), 고덕 센트럴아이파크는 1745가구 중 723가구(41.4%), 고덕 아르테온은 4066가구 중 1397가구(34.3%)가 일반분양이다.

업계 관계자는 "강동지역 릴레이 입주 결과가 올 하반기 서울 주택시장의 큰 흐름을 좌우할수도 있다"며 "현재까지는 대규모 입주로 인한 가격하락은 전혀 일어나지 않고 있는 모습"이라고 말했다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산 선임기자

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