[이데일리 경계영 기자] 변창흠(사진) 한국토지주택공사(LH) 사장이 이익공유형(환매조건부) 주택 카드를 꺼내들었다. 환매조건부 주택은 변 사장이 세종대 교수이자 시민단체 운동가로 활동하던 때부터 제안한 정책으로 3기 신도시에서 12년 만에 부활할지 관심이 쏠린다.

취임 4개월 차에 접어든 변 사장은 지난 22일 세종시에서 국토교통부 기자단을 만나 “3기 신도시에 이익공유형(환매조건부) 주택 도입을 추진하겠다”고 향후 계획을 밝혔다.

환매조건부 주택은 개인이 소유권을 갖되, 처분권 일부를 제약해 이를 매각할 때 미리 정해진 가격으로 공공기관에만 매각할 수 있게 의무화하는 방식이다. 공공이 토지 소유권을 보유한 채 주택만 분양하는 토지임대부 주택과 구분된다.

그는 “공권력을 이용해 강제 수용한 토지의 개발 이익을 특정인에게 독점토록 하는 것은 과하다”는 이유를 들며 “분양가가 주변 시세 대비 반값이라면 개발이익 절반을 국가든 지자체든 공공에 넘기고, 분양가가 시세 대비 90% 수준이면 개발이익 대부분을 수분양자가 갖게끔 하는 등 차등화해 선택의 자유를 줄 필요가 있다”고 봤다.

변 사장은 이명박정부 당시 서울 강남구 내곡동 등에 공급된 보금자리 주택을 예로 들며 아쉬움을 나타냈다. 그는 “환매조건부 주택이 도입됐더라면 3억원에 공급했다가 현재 12억원까지 오른 보금자리 주택의 시세 차익을 공기업이 회수할 수 있었을 것”이라고 언급했다.

그가 환매조건부 주택 도입 필요성을 강조한 것은 이번이 처음이 아니다. 앞서 2007년 교수 시절 기고문에서 환매조건부 주택을 당시 주택 문제를 해결할 대안이라고 주장했다. 많은 주택을 공급하더라도 이를 구입하기 어려운 계층이 있고, 임대주택만으론 내 집 마련 수요를 충족하기 어렵다보니 분양주택과 임대주택의 장점을 잘 결합한 환매조건부 주택 등 공공성이 강한 주택이 현실적 대안이라는 판단에서다. 그는 환매조건부 주택 성공 요건으로 △획기적으로 낮은 분양가 △충분한 물량 공급 △환매기간 수정 △국민주택기금과 국민연금을 연계한 자금 운용 등을 꼽았다.

그 해 참여정부는 경기 군포시 부곡택지개발지구에 환매조건부·토지임대부 주택을 공급했다. 당시 대한주택공사가 804가구를 공급했지만 119가구만 청약했고 결국 이들 물량 전부 일반분양으로 전환됐다. 이와 관련 변 사장은 “시범사업을 판교 등 서너 곳에서 했다면 대박이 났을 것”이라고 판단했다.

하지만 환매조건부 주택이 성공하기까지는 어려움이 따를 것으로 보인다. 변 사장 스스로도 “환매조건부 주택을 도입하려 국회와 국토교통부 등을 다니고 있는데 (이들 기관이) 적극적이진 않다”고 전했다.

전문가들도 주택 상품 자체를 다양화하는 취지 자체는 좋지만 성공 가능성은 낮다고 본다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “정해진 전매제한 기간이 지나면 오른 시세차익은 수분양자의 몫인데 이를 환매한다면 분양 받을 때의 이점이 떨어진다”며 “소비자 입장에선 환매조건부 주택에 대한 매력이 떨어진다”고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “수분양자는 환매조건부 주택을 시세보다 낮은 가격에 공공기관에 팔아야 하기 때문에 강남권에 공급하더라도 수요자가 분양 받을 이유가 없다”고 진단했다.