[최인용 가현세무법인 대표세무사] 주택을 팔 때는 양도소득세를 내게 된다. 양도소득세는 주택의 차익에 대해 내는 세금이므로 주의하면 많은 세금을 절세할 수 있다. 그러나 급하게 주택을 팔다 보면 제대로 알아보지 않아 내지 않아도 될 세금을 많이 내기도 한다. 주택을 팔 때 12가지 절세 방법을 알아보자.

① 1세대 1주택 비과세가 가장 유리하다.

부동산 중 거의 유일하게 비과세가 되는 것은 1세대 1주택이다. 1세대가 2년간 보유한 1주택은 9억원까지는 세금이 없다. 9억원이 넘더라도 초과한 비율만 세금을 내게 된다. 주택은 1세대 1주택을 유지하면 세금 없이 양도할 수 있다. 다만 2017년 8월 3일 이후 조정지역에서 취득한 주택은 2년간 거주를 해야 1세대 1주택 비과세가 적용된다.

② 양도 시기에 따라 재산세와 종부세를 내지 않을 수 있다.

재산세와 종합부동산세는 6월 1일에 소유한 사람이 내는 세금이다. 따라서 주택을 팔 때는 6월 1일 전에 파는 것이 유리하고, 반대로 사는 경우라면 6월 이후에 사는 것이 그해의 재산세와 종합부동산세를 내지 않을 수 있다.

③ 취득 시에 쓴 다운계약서는 통장 금액으로 입증하라.

취득 시에 다운계약서를 쓰면 양도차익이 많아져서 양도소득세가 나온다. 이 경우 다운계약서가 아닌 실제 지급한 금액(통장 내역 및 수표 발행 금액)으로 입증할 수 있다. 절세를 위해서는 실거래 계약서와 실제 지급액을 잘 갖춰야 한다. 실제 가액은 통장의 거래 내역이나 수표를 발행해 준 사본 등으로 입증할 수 있다.

④ 취득 시에 들어간 비용을 잘 처리해 놓자.

취득 시 들어가는 취득세, 중개 수수료, 등기 관련 비용은 양도세 계산 시 비용으로 인정받을 수 있다. 특히 인테리어 비용이나 냉·난방 공사 등은 거액의 비용이 들어가게 되므로 절세 효과가 크다. 취득 시기는 오래전이라 증빙이 없는 경우가 많다. 따라서 취득 시에 관련 비용을 잘 챙겨놓고 중요한 자금은 통장으로 표시되도록 지급하는 것이 유리하다.

⑤ 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있다.

1세대 1주택 비과세를 적용받을 때 주의해야 할 사항은 바로 오피스텔이다. 오피스텔은 주택이 될 수도 있고, 세입자가 사업자 등록이 돼 있으면 상가로 보고 주택 수에서 제외될 수도 있다. 오피스텔이 상가로 인정되기 위해서는 세입자의 사업자 등록이 꼭 필요하다. 사업자가 이 경우 이외에는 대부분 주택으로 분류돼 주택 수에 포함될 수 있다. 그러면 1세대 1주택 적용이 되지 않는다.

⑥ 단기간에 양도하는 경우 양도소득세율이 높다.

취득한 주택을 단기간에 팔면 양도소득세율이 높다. 주택을 1년 이내에 양도하면 50%의 세율이 적용되고, 2년 이내에 처분하면 40%의 세율이 적용된다.

⑦ 장기 보유 공제를 최대한 활용하자.

부동산 양도소득세는 3년 이상 보유하면 장기 보유 공제를 해준다. 장기 보유 공제는 10년간 30%(1세대 1주택은 80%)의 비율만큼 이익에서 차감하는 제도다. 따라서 최소 3년 이상 보유하면 매년 공제 폭이 커진다. 장기 보유 공제는 종합부동산세도 혜택이 있다.

2019년 세법 개정으로 1주택자의 종합부동산세 장기 보유 공제율이 인상됐다. 15년 이상 장기 보유하면 최대 50%까지 공제된다. 따라서 장기 보유는 양도소득세와 종합부동산세에서 유리하다.

⑧ 다주택자도 비과세가 가능하다.

주택이 2채 이상 있어도 특수한 경우 비과세는 가능할 수 있다. 일시적 2주택, 혼인 및 동거 봉양, 상속 주택 그리고 불가피하게 취업이나 취학, 질병, 요양 등 경우에는 다주택이라도 비과세를 받을 수 있다. 다만 개별적인 요건들을 갖춰야 하므로 양도하기 전에 꼼꼼히 절세 방법을 체크해야 한다.

⑨ 조정 지역 내 다주택은 적게 오른 자산을 먼저 판다.

비과세가 안 되면 적게 오른 주택을 팔아야 할까? 세금만 놓고 판단한다면 적게 오른 주택을 먼저 팔고 많이 오른 주택은 비과세 요건을 갖춰 파는 것이 유리하다. 9·13 대책 이후에는 조정대상지역 일시적 2주택자의 경우 2년 내 처분해야 비과세가 가능하다.

⑩ 하락한 부동산이 있으면 같은 해에 같이 판다.

양도소득세는 1년간 매도한 부동산 중 같은 세율의 자산은 합해 계산한다. 따라서 손실이 있는 부동산과 이익이 많은 부동산은 같은 해에 파는 것이 유리하다. 부동산의 손실은 사업소득과 달리 이월돼 차 후년도에 적용되지 않는 것이 특징이다.

⑪ 집을 파는 계약 전에 미리 상담한다.

계약 전 상담만 잘해도 세금을 줄일 기회가 있다. 집을 팔고 나면 수많은 절세 기회들이 사라진다. 나중에 절세 방법을 알고 계약을 돌리기 위해 수천만 원의 위약금을 물어야 하는 경우도 생기므로 반드시 계약 전에 상담한다. 수억 원이 오고 가는 부동산은 상담을 통해 1주택 비과세를 활용하도록 신경 쓰면 세금이 많이 줄어들 수 있다.

⑫ 반드시 신고 납부하는 것이 유리하다.

부동산 양도소득세는 잔금일의 해당 월 말일로부터 2개월 이내에 신고하고 납부해야 한다. 신고하지 않으면 20%의 신고 불성실 가산세가 나오고, 양도소득세를 납부하지 않으면 하루에 1만 분의 3씩 이자가 붙는다. 연 이자율로는 10.95% 정도의 가산세 부담이 큰 편이므로 양도소득세 신고는 기한 내에 하는 것이 유리하다.