개발과정서 개발된 땅으로 보상
2~3년간 예금금리 수준 이자도
감정평가 통해 공정한 가격검증



"대토보상리츠를 통해 3기 신도시 지역 원주민은 개발이익을 온전히 가져가고, 정부는 토지보상금 유동성 흡수를 통해 부동산 시장 안정을 기여할 수 있다."

한병호 한국토지주택공사(LH) 금융사업기획처장(사진)은 "LH가 대토보상리츠의 관리회사가 되면 공적 영역 강화 효과는 물론 LH신용보강을 통한 은행대출 금리 인하 효과가 있고, 미분양 공동주택 매입 확약으로 사업의 안정성도 높아진다"고 강조했다.

대토보상리츠는 아직까지는 일반에 생소한 개념이다.

먼저 '대토보상'이란 신도시 개발과정에서 정부(LH)가 해당 지역의 원주민(토지주)이 원할 경우 현금 대신 그 땅을 개발한 뒤 돌려주는 방식이다.

정부 입장에서는 신도시 개발과정에서 늘어난 유동성이 다시 부동산으로 흘러가 가격을 올리는 것을 막아준다.

토지주 입장에서도 기존의 현금보상과 대토보상 중 유리한 것을 택해 개발이익을 극대화할 수 있다.

토지주는 토지를 넘겨주고 토지가 개발되는 약 2~3년의 기간 동안에는 3년 만기 정기예금 금리에 해당하는 이자 금액을 받을 수 있다.

한 처장은 "대토보상 계약자는 면적한도 내에서 계약자가 애초 제공한 토지 가격의 130%에 해당하는 금액의 토지를 돌려받게 된다"며 "예를 들어 약 10억원의 토지를 제공했다면 3년 정도 정기예금 이자를 보상받고, 개발이 끝난 뒤 13억원에 해당하는 토지를 받게 되는 것"이라고 설명했다.

토지 가치는 초기 수용 당시에는 감정평가를 통해 이뤄진다. 감정평가사는 50%를 토지수용자 추천을 받고 나머지를 LH와 지자체가 추천해 공정한 가격 검증이 이뤄지도록 했다. 보상 토지 가치 측정도 비슷한 절차를 거친다.

'리츠'란 쉽게 말해 부동산에 투자하는 일종의 주식이다.

대토보상리츠는 일반적인 리츠가 주식을 현금으로 사는 것과 달리 자신의 대토보상권을 주고 지분을 받는 형태다.

대토보상리츠는 자산관리회사(AMC)를 설립해 개발 사업을 진행하고, 이에 따른 개발 이익을 투자자(지주)에게 돌려주게 된다.

한 처장은 "대토보상리츠는 현물 출자한 주주(토지주)들이 LH를 AMC로 맡기겠다는 결정이 있어야 가능하다"며 "지주들은 민간AMC와 LH 중 선택할 수 있다"고 말했다. 이어 "LH는 공공기관으로 매입 확약을 통해 사업 안정성을 높여주고, 자금 조달에 있어서도 금융사의 이자 비용을 줄여줄 수 있는 장점이 있다"고 덧붙였다.

일반적인 공공리츠의 경우 출자자가 주택도시보증공사(HUG) 등이 되고 공공사업인 임대주택사업, 행복주택 사업 등을 진행한다.

대토보상리츠는 공공리츠와 달리 출자자가 민간이고, 사업 자체도 아파트 건립이나 상업시설 제공 등 민간사업에 가깝다. 한 처장은 "기존의 대토보상 사업의 경우 민간 사업자들이 대토권을 웃돈을 붙여 전매하는 부작용이 있었다"며 "앞으로는 이 같은 행위에 대한 처벌 규정이 생겨 이 같은 부작용도 줄어들게 될 것"이라고 말했다.

hwlee@fnnews.com 이환주 기자

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