삼성생명(032830)이 초고가 다주택자들의 종합부동산세(종부세) 회피 방법으로 떠오른 부동산 신탁을 허위 절판마케팅 방식으로 판매하고 있다. 일부 삼성생명 설계사들은 이 상품이 부동산 관련 세금을 강화하는 정부 정책과 배치된다는 이유로 조만간 판매가 중지될 것이라며 가입 대상자를 모으고 있다.

부동산 신탁이란 소유자가 부동산 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사는 부동산을 관리·개발·운용해 수익을 돌려주는 상품이다. 부동산 신탁은 소유권을 신탁회사로 이전하기 때문에 다주택자는 종부세를 내지 않는다. 대신 신탁회사에 수수료를 내기 때문에 어떤게 더 유리한지는 꼼꼼히 따져봐야 한다.

삼성생명 홈페이지

13일 보험업계에 따르면 일부 삼성생명 보험 설계사들은 부동산 신탁 상품이 1분기 중 판매가 중단된다며 가입자를 모집하고 있다. 이 상품이 정부의 주택가격 안정정책과 정면으로 배치되고, 2018년 이후 가입자가 지나치게 늘어난 것을 이유로 들고 있다.

하지만 삼성생명은 부동산 신탁판매를 중단할 계획이 없는 것으로 나타났다. 삼성생명 관계자는 "상품 판매를 중단할 계획이 없다. 영업현장에서 과도하게 경쟁하면서 벌어진 일로 보인다"라고 했다. 정부 정책과 배치되는 서비스를 하고 있다는 점을 알면서 오히려 이를 절판 마케팅에 활용하고 있는 것이다.

한 삼성생명 소속 설계사는 "부동산 신탁을 통해 다주택자가 절세한다는 기사가 많이 나와 조만간 제재가 가해질 것이기 때문에 빨리 가입하라는 취지에서 고객에게 안내한 것"이라고 했다.

그동안에는 해외에 장기간 체류해 국내 부동산 관리가 어려운 이들이 주로 부동산 관리신탁을 활용해왔다. 하지만 2014년 지방세법 개정안이 시행되면서 부동산신탁이 종부세 회피 방법으로 주목받기 시작했다. 지방세법 개정안은 부동산 신탁재산의 납세의무자를 위탁자(개인)에서 수탁자(신탁사)로 변경했다. 이에 따라 다주택자가 한 채만 남기고 나머지 주택을 신탁사에 맡기면 1주택자 세율을 적용받아 누진과세를 피하는 방식으로 절세가 가능해진 것이다.

예를 들어 공시가격이 약 15억원인 서초구 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡(34평), 공시가격 약 10억원인 잠실 엘스 84㎡, 공시가격이 약 8억원인 강남구 도곡 렉슬 59㎡(26평)를 소유한 3주택자는 지난해 보유세(종합부동산세와 재산세의 합)로 약 3180만원 내야 했지만, 잠실 엘스와 도곡 렉슬을 신탁으로 넘겼다면 보유세가 578만원으로 확 줄어든다. 1주택자로 바뀌면서 세금이 줄어든 것이다.

물론 신탁수수료를 감안해야 실제 혜택 유무를 알 수 있다. 신탁수수료는 신탁 규모나 보험상품 가입 상황, 관리 필요상황 등에 따라 다르다. 지난해 삼성생명에 본사 건물을 신탁한 중견기업의 경우 신탁가액이 500억원이었는데 신탁보수로 약 2000만원을 냈다.

삼성생명 제공

최근 정부가 부동산 관련 세제를 강화하고 있어 관련 문의는 늘고 있다. 정부는 아파트 공시가격의 시세 반영률(시세 대비 공시가격 비율)을 꾸준히 높일 계획이고, 공정시장 가액비율(세금을 매길 때 공시가격의 몇 %로 할지 계산하는 비율)도 올릴 계획이다. 종부세의 공정시장가액비율은 작년 85%에서 올해 90%로 올랐고 2022년까지 매년 5%포인트씩 오른다.

다주택자의 경우 공시가격의 합에서 6억원을 뺀 다음 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 된다. 공정시장가액비율이 커지면 과세표준이 커지기 때문에 세금이 늘어난다. 여기에 세 부담 상한선도 함께 오른다. 정부는 조정대상지역 2주택자의 종부세 세 부담 상한을 기존 전년대비 200%에서 300%로 확대하기로 했다.

부동산신탁 상담을 받은 안모(36)씨는 "현재는 신탁 수수료와 절세액이 비슷한데, 앞으로는 신탁 수수료가 더 저렴해질 수 있다고 생각해 상담했다"고 했다. 삼성생명 설계사는 "종부세 부담을 줄이기 위한 상담자가 많아 인력이 부족할 지경"이라고 했다. 김정우 의원실에 따르면 2019년 7월 기준 부동산 신탁재산 건수는 6만682건이었다. 2013년 부동산 신탁건수 8864건에 비해 6.8배 늘었다.

연지연 기자(actress@chosunbiz.com)

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