A씨는 2018년 아파트 일반분양(전용 114㎡)을 받았다. 분양가는 약 8억원이지만 옵션 비용을 더하면 총 8억5000만원이다. 그런데 A씨는 최근 취득금액이 6억원 초과~9억원 이하인 주택 취득 시 세율이 2020년부터 바뀐다는 말을 들었다. 입주 예정일은 2020년 중순으로 9개월가량 남았다. A씨는 본인과 같이 개정 전 분양받았을 때도 취득세율이 인상되는지 궁금하다.

2019년 12월 취득세 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 개정 전 취득세율은 3단계 단순누진세율이었다. 1단계인 6억원 이하 취득세율은 1%(지방교육세 포함 시 1.1%, 전용 85㎡ 초과는 농어촌특별세 포함 1.3%)다. 2단계인 6억원 초과~9억원 이하 취득세율은 2%(지방교육세 포함 시 2.2%, 전용 85㎡ 초과는 농어촌특별세 포함 2.4%)다. 그리고 3단계인 9억원 초과 취득세율은 3%(지방교육세 포함 시 3.3%, 전용 85㎡ 초과는 농어촌특별세 포함 3.5%)다.

따라서 A씨는 개정 전 기준으로는 8억5000만원에 대한 2.4%, 취득세 2040만원이 발생한다.

2020년부터는 2단계 6억원 초과~9억원 이하 취득세율은 (2/3×P-3)이다. P는 주택 매입 가격(억원)이다. 예를 들어 매입가격이 8억원이라면 취득세율은 (2/3×8-3)=2.33%다. 결국 취득세는 1864만원이다. 개정 전 취득세율은 2%, 1600만원이었다. 취득세가 264만원 증가한 것이다.

매입 가격이 7억5000만원이면 세율이 (2/3×P-3)=2%로 개정 전과 동일하다. 즉 7억5000만원을 기준으로 7억5000만~9억원 구간은 개정 전보다 세율이 높아졌다. 반면에 6억~7억5000만원 구간은 개정 전보다 세율이 낮아졌다. 예를 들어 매입 가격이 7억원일 때 취득세율은 (2/3×7-3)=1.67%다. 개정 전 2%보다 약 0.33%포인트 낮아졌다. 취득세액은 개정 전 1400만원에서 1169만원으로 231만원 감소한다. 매입 가격 6억원 이하와 9억원 초과는 전과 같이 각각 1%, 3%로 변동이 없다.

참고로 개정 전에 7억5000만원 이상으로 계약된 것을 위해 일반 매매에 대해 2019년 12월 31일 이전에 계약한 것은 잔금이 2020년 3월 31일 전이면 기존과 같이 2%를 적용한다. 그리고 아파트 등 공동주택 분양일 때는 잔금이 2022년 12월 31일 전이면 기존과 같이 2%를 적용한다. 따라서 A씨는 기존 세율대로 취득세를 내면 된다.

6억~9억원 구간 세율 변경과 함께 1가구 4주택 이상에 대한 취득세 세율도 인상되었다. 가구를 기준으로 3주택 보유자가 추가로 취득하는 주택은 구간별로 1~3% 적용되던 세율이 4%로 높아진다. 지방교육세와 농어촌특별세를 합하면 최대 4.6%를 내야 한다. 따라서 4주택 취득 시 세율은 최대 3.5%포인트 증가한다. 4주택 세율 인상과 관련해 경과 규정이 없어 현재는 2020년 1월 1일부터 즉시 인상되는데 부칙을 개정해 3개월(분양은 3년) 경과 규정을 두기로 했다. 다만 이는 국회 의결을 거쳐야 한다.

취득세율 개정으로 매입 가격 6억원 초반에 취득세 부담이 1%나 높아지고, 9억원 이하에 1%나 낮아지는 현상이 개선되는 효과가 있다. 이를 통해 매입 금액 구간별 과세 형평성은 개선된다. 장기적으로 시세 6억~7억5000만원인 주택은 취득세 인하 효과만큼 수요(거래)가 증가하는 효과가 있을 것이다. 반대로 7억5000만~9억원인 주택은 취득세 인상 효과만큼 수요(거래)가 감소하는 효과가 있다. 마찬가지로 4주택 이상에 대한 취득세 인상도 다주택자의 매수 수요를 취득세 인상만큼 감소시키는 효과가 있다. 특히 4주택인지 여부를 판단할 때는 상속 주택과 임대 주택까지 포함한다는 점도 알아야 한다.

[우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사]

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