건물 신축 판매업자인 성일씨는 서울 근교에서 소형 오피스텔을 신축해 분양하고 있다. 그는 연초에 준공된 오피스텔을 분양한 지 1년이 되어 가는데도 미처 판매하지 못한 미분양 물량으로 인해 여러 고민을 하고 있는 중이다. 지불해야 할 오피스텔 공사비에 대한 잔금도 남아 있고 공사비에 대한 대출이자 부담도 있어 무작정 분양이 완료되기만을 기다릴 수 없던 성일씨는 일부 오피스텔은 임대를 하고 있는 중이었고, 미납된 공사비 잔금을 오피스텔로 대물변제하기 위해 시공사와 협의 중에 있다. 그런데 오피스텔 임차인을 급하게 구하느라 전부 주거용으로 임대하고 있던 성일씨는 상업용 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 부가가치세 문제가 생길 수 있다는 주위 말에 서둘러 전문가의 상담을 받아 보기로 했다.

Q. 미분양 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 어떤 부가세 문제가 있을 수 있는지요?

A. 해당 오피스텔은 부가가치세 과세대상으로 해당 공사비에 대한 부가가치세 또한 매입세액공제를 받았으므로 부가가치세 면세 재화 또는 용역으로 전용되는 경우 관련 부가가치세 매입세액공제를 취소하는 성격의 부가가치세 과세가 발생하게 됩니다. 다만, 부득이하게 미분양 오피스텔을 일시적으로 임대하는 경우는 해당되지 않고 주택임대업으로 등록한 후 임대를 한다거나. 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 실제 임대기간이 연속하여 2년 이상인 경우 혹은 전세보증금 등이 신축가액보다 높아 사실상 임대업으로 전환된 것으로 볼 수 있는 등의 경우에 면세전용으로 보아 간주공급에 대한 부가가치세가 과세되는 것입니다. 이때 주거용이 아닌 상업용으로 임대하는 경우 면세전용으로 인한 부가가치세 과세 문제는 발생하지 않습니다.

Q. 미분양으로 인해 밀려 있는 공사비 대신 오피스텔로 대물변제할 계획을 갖고 있습니다. 유의해야 할 점이 있는지요?

A. 대물변제라 하더라도 부가가치세법이나 소득세법상으로는 재화의 공급이나 매출로 간주됩니다. 대물로 변제되는 공사비금액이 제공하는 오피스텔에 대한 공급가액이 되는 것이므로 변제되는 공사비금액에 대해 부가가치세를 별도로 하여 세금계산서 및 계산서를 발행하고 부가가치세를 신고 납부하여야 합니다.

Q. 사실상 이번 오피스텔 신축 분양사업은 결과가 좋지 못한 터라 공사비 대물변제가 성사되고 임시로 임대하고 있는 오피스텔들도 할인분양을 해서라도 정리하면 서둘러 폐업할 예정입니다. 그런데 계획대로 정리한다고 해도 폐업 시점에 한두 개의 미분양 오피스텔이 남을 것으로 예상됩니다. 그 오피스텔을 어떤 용도로 사용할지는 아직 결정하지 않았는데 이 경우 어떤 문제가 있을 수 있는지요? 폐업하고 그냥 저나 저의 가족이 사용한다면 문제가 될까요?

A. 폐업 시 재화가 남아 있는 재화를 과세관청에서 과세하지 않으면 추후 사업자가 아니므로 부가가치세 과세가 불가하고 결국 그 재화는 언젠가 판매될 것이므로 폐업 시에 남아 있는 잔존재화는 재화의 공급으로 간주하여 부가가치세를 신고 납부하여야 합니다. 그러므로 폐업보다는 해당 미분양 오피스텔에 대해 상업용 임대업을 추가 등록하거나 본인의 과세사업을 위한 사업장으로 사용하는 것이 좋습니다. 여기에서 본인의 과세사업이라 함은 기존 신축 판매업의 사업자 등록증상의 사업을 뜻하는 것입니다.

특히 법인 사업자의 경우 대표자 등이 개인적으로 사용하거나 사업자 등록상의 사업과 다른 목적으로 해당 오피스텔이 무상 또는 저가로 사용하게 하거나 이전되는 경우는 주거용으로 사용하지 않더라도 부가가치세 과세 외에도 특수관계자 간의 부당행위로 간주될 수 있음에 유의해야 합니다.

권태우 | 세무사

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