정부가 집값을 안정시키겠다며 12·16 부동산 대책을 내놓은 지 한 달이 지난 지금 전세시장이 펄펄 들끓고 있다. 서울 집값 상승세는 다소 진정됐지만 전세금은 11년 만에 사상 최고치를 기록했다. KB부동산 주간 주택동향에 따르면 서울 아파트 주간 전세가격지수는 지난 13일 기준 100.5를 기록해 2008년 집계를 시작한 이래 가장 수치가 높았다. 강남 3구 전세금이 상승세를 주도한 가운데 학군 수요가 높은 양천구·강서구 등 전세금도 고공 행진 중이다.

초고가 주택 대출 금지 등으로 매매시장을 누르니 그 불똥이 애꿎은 전세시장으로 튄 것이다. 대출 길이 막히자 매매 수요가 전세로 돌아서면서 전세금 상승으로 이어진 것이다. 집값을 잡겠다는 대책이 잠잠하던 전세시장까지 불안하게 만들었으니 규제의 역설이 아닐 수 없다. 특히 전세금 상승세에 기름을 부은 것은 정부의 갑작스러운 교육정책 전환 탓이다. 특목고·자사고 폐지와 정시 확대로 학군 좋은 곳으로 이사 가려는 수요가 많아지면서 전세 매물 부족을 부추겼다.

문제는 정부도 전세금을 안정시킬 뾰족한 대책이 없다는 것이다. 공시가격 상승과 종합부동산세율 인상 등으로 보유세 부담이 늘면 전세금이 더 오를 가능성도 있다. 정부가 추진 중인 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 역시 전세금 상승을 부추길 수 있다. 정부의 무리한 집값 잡기 대책 피해가 결국 서민 세입자나 실수요자들에게 돌아갈 수 있다.

정부는 집값 상승이 투기 세력 탓이라고 진단하고 시장이 들썩거릴 때마다 두더지 잡듯 규제 강도를 높여왔다. 급기야 청와대에서 '주택거래 허가제'까지 언급했다가 주워담는 해프닝까지 있었다. 하지만 엄포와 공포로 시장을 잡을 수는 없다. 내성이 생긴 시장에서는 이쪽을 옥죄면 저쪽이 불거지는 풍선효과가 나타나고 있다. 정부는 18번의 대책이 왜 시장을 안정시키지 못했는지 냉정하게 성찰해봐야 한다. 부동산시장이 요동치는 것은 1500조원에 달하는 부동자금 영향이 크다. 시장을 옥죌 규제 카드를 만지작거릴 게 아니라 부동자금이 어떻게 생산적인 부문으로 흘러가게 할지 고민해야 한다.

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