[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 문재인 대통령은 신년 기자회견에서 부동산규제에 대해 ‘원래대로 돌려 놓을 것’이라고 으름장을 놓았다. 이에 전문가들은 부동산세(稅)가 더 오르는 등 ‘부자세’가 늘어날 것이라고 예상하는 분위기다.

그럼에도 불구하고 삼삼오오 모인 점심시간, 아직도 우리는 “어디가 아파트 투자하기가~”, “어디가 땅투자 하기가~”라는 말로 시작한다. 대한민국은 부동산이 절대적이라는 생각을 쉬이 내려놓을 수 없기 때문이다.

“어디어디 아파트가 지금 사놓으면 5년만 기다리면 수익이…”라는 말에 남녀노소 구분없이 투자하는 것은 지양해야 할 일이다. 본인의 자산수준과 연령, 목적에 맞춰 전략 투자해야 함은 예나 지금이나 중요하기 때문이다. 특히 ‘호재정보’만 보면 여유자금 없음에도 무리한 대출을 감행하면서까지 투자하는 사람들이 있다. 결국 대출 이자에 시달려 힘들어 하는 이가 적지 않으니 경계해야 하는 것들이다.

본인의 자산수준·연령·목적에 맞춰 전략 투자하라는 것은 무슨 뜻일까. 바로 연령대별로 겪게 되는 생활수준이 다르기 때문이다.

예를들어 30~40대는 결혼과 함께 사회 생활 참여율도 높아진다. 이때 여유자금을 잘 불려둬야 차후 재산형성 과정에서 눈덩이처럼 불어나게 만들 수가 있다.

문제는 여유자금이 많지 않은 사람들이다. 이 시기는 버는 것 대비 나가는 것도 많은 시기에 해당하기 때문에 5000만원 가량의 소액투자를 하되 가능한 차익을 형성할 수 있는 부동산에 투자하는 것이 좋다. 소액투자를 하는 경우에는 지방의 토지를 먼저 유심히 지켜보는 것이 좋다. 짧게는 3년, 통상 5년 정도의 투자기간을 생각하고 향후 크게 발전할 가능성이 많은 곳을 눈여겨 보자.

물론 서울권에서도 소액투자는 가능하다. 원룸이나 오피스텔 등 투자다. 강남·송파구와 같이 임대 수요층이 많은 곳도 전세 비율이 높다면 안 될 것도 없다. 특히 경기 하남 지역은 전철노선 확대와 강남 등 접근성으로 인해 ‘경기도’이지만 ‘강남’ 취급을 받는 떠오르는 지역이다. 소액투자는 가급적 대범한 투자를 진행한 후 조금씩 자산을 불려가는 것을 생각하며 임해야 할 것이다.

50~60대는 더 이상 노년층으로 볼 수 없다. 100세 이상 노인 인구도 늘어난 지금 부동산 투자에 있어 적극성을 가진 세대라고 볼 수 있다. 이들의 특징은 1차 직업에서 퇴직해 2차 직업을 찾는 시기이기도 하다. 그래서 다른 연령대에 비해 시간과 자금이 많은 시기다. 본인 명의의 주택이 있을 수도 있고 땅이 있을 수도 있다.

따라서 ‘분산 투자’ 전략이 중요하다. 본인이 가지고 있는 토지나 주택은 지키되, 70대 이상 노동력이 매우 저하될 쯤 노후 자금이 나올 수 있는 부동산에 투자를 할 필요성이 있다. 대표적 투자처로는 지식산업센터가 좋은 분산 투자의 대안이 될 수 있다. 지식산업센터의 가치는 매년 높아지고 있으므로 수익률과 차익성 두 가지 이점을 취득할 수 있을 것이다.

70대 이후부터가 노년층으로 볼 수 있다. 이때는 토지 등 몇년 후를 기다려야 하는 투자보다 현재 수익률이 좋은 ‘수익형부동산’에 관심을 가져야 한다. 이들은 소형빌딩에 투자하기 적합한 연령대이기도 하다. 사회활동으로 소득을 얻기가 힘들어지는 시기일수록 수익률이 높은 부동산에 투자하는 것이 적합하다. 이미 입주가 완료된 상가와 지식산업센터 등 활성화가 된 곳 위주로 진입금액은 높더라도 안정적 수익이 확보된 투자를 선택하도록 하자. 증여를 고려하는 경우에는 증여 및 상속시 세금을 고려해 분배해야 할 것이다.

자금의 여력이 없는데 수익률만을 고집한다거나, 당장의 수익을 필요로 하는데 장기투자를 목적으로 부동산을 매매한다면 오히려 자신의 발목을 잡게 될 수도 있다. 이번 명절 다같이 모여 앞으로의 ‘부동산 투자 로드맵’을 그려놔 보는 건 어떨까.