정부가 조정대상지역 추가 지정을 검토하고 있는 것으로 알려진 수원 일대 아파트 전경.(사진=연합뉴스)

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[이데일리 박민·정두리·황현규 기자] 일명 ‘풍선효과’로 집값이 크게 뛰었던 수원과 안양, 의왕시 등 수도권 서남부 주택시장이 이전보다 더 쎄진 조정대상지역 지정 규제에 당분간 숨고르기에 들어갈 것으로 보인다. 다만 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 수요를 완전히 차단하기는 어려워 가격 조정 양상까지 이어질 지는 미지수라는 게 전문가들의 공통된 반응이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 20일 “이번보다 강화된 규제에 단기간에 급등하던 호가가 숨을 고르며 상승률이 둔화하거나 거래량이 감소하는 등 수요자 관망이 예상된다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “주택 신규 매수 단계에서 여신 규제까지 더해지며 단순한 시세 차익을 위한 갭투자 차단 효과는 일부 성과를 거둘 것”이라고 말했다.

정부는 이날 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 또 기존 조정대상지역 내 LTV(주택담보대출비율)를 기존 60%에서 50%로 낮추고, 시가 9억원을 초과하는 주택 가격분은 30%로 더 낮췄다. 여기에 1주택자는 신규 주택담보대출이 원칙적으로 불가능하지만 예외적으로 허용할 때 기존 ‘2년 내 기존 주택 처분’ 조건에 ‘신규 주택 전입 의무’를 추가로 내걸었다.

특히 정부는 법인 설립을 통한 우회 대출도 막는 등 종전보다 더 촘촘한 대출 옥죄기에 나선다. 앞으론 조정대상지역에서도 기존 투기지역·투기과열지구과 마찬가지로 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자들이 주택 구입 목적의 사업자 대출이 전면 금지된다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “이들 지역이 최근 집값이 크게 오른 이유는 개발호재 영향이 있지만 무엇보다 대출을 활용한 갭투자들이 많이 유입된 영향이 크다”며 “그러나 앞으론 1주택자가 대출을 일으켜 조정대상지역 내 주택을 살때 기존 주택 매도 및 전입의무가 있어 사실상 갭투자가 어려울 것”이라고 말했다.

다만 문제는 은행에 돈을 빌리지 않고 갭투자에 나서는 현금부자를 차단하기엔 무리가 있어 투자수요 ‘원천봉쇄’는 어렵다는 지적도 나온다. 실제 이미 조정지역으로 규제가 가해졌던 수원 팔달, 용인 수지를 비롯해 투기과열지구였던 광명시가 연초부터 가격상승이 꾸준했던 점을 감안하면 규제지역으로 지정됐다고 해서 투자수요가 급격히 얼어붙기 쉽지 않을 것이라는 분석에서다.

윤지해 부동산114 책임연구원은 “시가 9억원 이하 주택은 대출 규모가 기존에 비해 10%포인트 줄어드는 것에 불과해 자금 여력 부문을 훼손할 정도는 아니다”라며 “여전히 가격 상승에 불씨를 남겨놓았다”고 꼬집었다.

정부도 이러한 점은 공감하고 있어 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정을 검토할 계획이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “경기 남부 지역은 9억원 초과 주택이 많지 않아 조정대상지역의 규제를 전반적으로 강화하는 것이 실효성이 높다고 봤다”며 “주택가격 상승 확대되거나 번질 것으로 우려되면 즉시 추가적 지정 취할 계획”이라고 말했다.

기존 주택 시장과 달리 청약 시장은 단기투자 수요 감소에 즉각적인 효과가 있을 것으로 전문가들은 입을 모았다. 이날 대책이 나오기 하루전인 19일에 수원 팔달구에서 분양한 ‘매교역 푸르지오 SK VIEW는 1074가구(특별공급 제외) 모집에 총 15만6505명이 몰릴 정도로 분양 시장은 청약 광풍이 일고 있는 상황이다.

박 위원은 “조정대상지역 규제 수위를 1지역으로 상향하면 입주때까지 분양권 전매가 금지되고 분양권 전매시 양도세율 50%가 일괄 적용된다”며 “청약시장이 단기투자보다 실수요 위주로 재편될 가능성이 크다”고 말했다. 함 랩장은 “강화된 전매기간 등 청약단계에서 꼼꼼한 자격요건 확인과 까다로워진 패널티를 감안한 접근이 필요하다”고 말했다.