정부가 20일 조정대상지역으로 추가 지정한 수원 일대 아파트 전경.(사진=연합뉴스)

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[이데일리 박민·강신우 기자] 정부가 조정대상지역 내 대출 규제를 강화하면서 이들 지역에서는 대출을 받아 집을 사기가 더 어려워질 전망이다. 최근 수원 등 수도권 서남부 주택시장이 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)가 늘며 집값이 뛴 것으로 보고 이들 투기 수요를 차단하기 위한 포석이다. 이번 규제로 당장 갭투자 수요는 일부 사그라들 것으로 예상되지만 ‘현금부자’ 수요까지 차단하기 어려워 가격 안정화까지 이어질지는 미지수라는 게 전문가들의 공통된 반응이다.

◇LTV, 9억 기준으로 차등화 규제

정부는 이날 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 또 기존 조정대상지역 내 LTV(주택담보대출비율)를 기존 60%에서 50%로 낮추고, 시가 9억원을 초과하는 주택 가격분은 30%로 더 낮췄다. 만약 시세 10억원 아파트라면 대출 규모가 종전 6억원(LTV 60%)에서 4억8000만원(9억원×LTV 50%＋1억원×LTV30%)으로 대폭 축소되는 것이다.

일례로 최근 집값이 급등한 의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로 아파트의 경우 전용면적 85㎡짜리가 11억9000만원에 매물로 나와 있다. 기존에는 대출이 주택가격의 70%까지 나와 8억3300만원을 빌릴 수 있었다. 그러나 이번 대책으로 9억원까지는 4억5000만원(LTV 50%), 나머지 2억9000만원분은 8700만원(LTV30%)만 대출이 나온다. 총 대출이 5억3700만원으로 종전보다 무려 2억9600만원이나 줄어든다. 인근 공인중개사사무실 대표는 “이번 대책으로 3억원 가까이 대출이 덜 나오게 됐다”며 “실수요자들에게는 3억원은 큰돈이어서 단기적으로 매수세에 영향을 미칠 수도 있을 것으로 보인다”고 말했다.

전문가들도 이번 대책으로 일명 ‘풍선효과’로 집값이 크게 뛰었던 수도권 서남부 주택시장이 당분간 숨고르기에 들어갈 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “단기간에 급등하던 호가가 숨을 고르며 상승률이 둔화하거나 거래량이 감소하는 등 수요자 관망이 예상된다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “주택 신규 매수 단계에서 여신 규제까지 더해지며 단순한 시세 차익을 위한 갭투자 차단 효과는 일부 성과를 거둘 것”이라고 말했다.

특히 정부는 조정대상지역 내 1주택자의 신규 주택담보대출은 원칙적으로 불가하지만 예외적으로 허용할 때 기존 ‘2년 내 기존 주택 처분’ 조건에 ‘신규 주택 전입 의무’를 추가로 내걸었다. 여기에 법인 설립을 통한 우회 대출도 막는다. 기존 투기지역·투기과열지구과 마찬가지로 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자들이 주택 구입 목적의 사업자 대출이 전면 금지된다.

양지영 R&C 연구소 소장은 “수도권 서남부 지역의 집값이 크게 오른 이유는 개발호재 영향이 있지만 무엇보다 대출을 활용한 갭투자들이 많이 유입된 영향이 크다”며 “그러나 앞으론 1주택자가 대출을 일으켜 조정대상지역 내 주택을 살때 기존 주택 매도 및 전입의무가 있어 사실상 갭투자가 어려울 것”이라고 말했다.

◇가격 조정 이뤄질 지 미지수

다만 문제는 은행에 돈을 빌리지 않고 갭투자에 나서는 현금부자를 차단하기엔 무리가 있어 투자수요 ‘원천봉쇄’는 어렵다는 지적도 나온다. 실제 이미 조정지역으로 규제가 가해졌던 수원 팔달, 용인 수지를 비롯해 투기과열지구였던 광명시가 연초부터 가격상승이 꾸준했던 점을 감안하면 규제지역으로 지정됐다고 해서 투자수요가 급격히 얼어붙기 쉽지 않을 것이라는 분석에서다.

윤지해 부동산114 책임연구원은 “시가 9억원 이하 주택은 대출 규모가 기존에 비해 10%포인트 줄어드는 것에 불과해 자금 여력 부문을 훼손할 정도는 아니다“라며 ”여전히 가격 상승에 불씨를 남겨놓았다”고 꼬집었다.

정부도 이러한 점은 공감하고 있어 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정을 검토할 계획이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “경기 남부 지역은 9억원 초과 주택이 많지 않아 조정대상지역의 규제를 전반적으로 강화하는 것이 실효성이 높다고 봤다”며 “주택가격 상승 확대되거나 번질 것으로 우려되면 즉시 추가적 지정 취할 계획”이라고 말했다.

주택 시장과 달리 청약 시장은 단기투자 수요 감소에 즉각적인 효과가 있을 것으로 전문가들은 입을 모았다. 이날 대책이 나오기 하루전인 19일에 수원 팔달구에서 분양한 ‘매교역 푸르지오 SK VIEW는 1074가구(특별공급 제외) 모집에 총 15만6505명이 몰릴 정도로 분양 시장은 청약 광풍이 일고 있는 상황이다.

박 위원은 “조정대상지역 규제 수위를 1지역으로 상향하면 입주때까지 분양권 전매가 금지되고 분양권 전매시 양도세율 50%가 일괄 적용된다”며 “청약시장이 단기투자보다 실수요 위주로 재편될 가능성이 크다”고 말했다. 함 랩장은 “강화된 전매기간 등 청약단계에서 꼼꼼한 자격요건 확인과 까다로워진 패널티를 감안한 접근이 필요하다”고 말했다.