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총선·코로나 겹쳐 미온 대책만

집값 상승률 1~4위 지역 지정

9억 초과분은 LTV 30%로 낮춰

1주택 가구, 전입해야 대출 유효

전문가 “핀셋 규제론 대응 어려워

추가 상승 막는 효과에 그칠 것”

정부가 지난해 12·16 부동산대책 이후 나타난 ‘풍선효과’를 잡기 위해 20일 후속 ‘핀셋 대책’을 내놨다. 그러나 광범위한 집값 과열 현상을 잡기에는 턱없이 부족해 또 다른 풍선효과로 이어질 수 있다고 시장 관계자들은 말했다. 코로나19로 인한 경제타격이 우려되는 데다 총선을 불과 두 달 앞둔 시점에서 정부가 몸을 사렸다는 분석이 나온다.

이날 국토교통부는 경기 수원시 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳을 조정대상지역으로 지정했다. 수원 장안구를 제외한 나머지 4곳은 경기도 비규제지역 중에서 최근 3개월 집값 상승률이 1~4위를 기록한 곳이다. 한국감정원에 따르면 수원 영통구 집값 상승률은 5.80%로 경기도 전체 평균(1.27%)의 4배가 넘는다. 의왕시는 3.31% 올랐고 안양 만안구는 2.60%, 수원 권선구는 1.52% 상승했다. 수원과 안양, 의왕은 이미 집값이 비싼 과천시와 성남시 분당의 남쪽에 인접해 있다. 국토부는 조정대상지역을 지정할 때 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률의 1.3배가 넘는 곳을 우선 가려내고, 그중에서도 청약경쟁률이나 분양권 전매거래량, 주택보급률 등이 일정 요건을 충족한 곳을 지정 대상으로 정한다.

이번 대책에는 조정대상지역의 아파트 주택담보인정비율(LTV)을 현행 60%에서 9억원 이하분은 50%로, 9억원 초과분은 30%로 낮추는 내용의 규제도 포함됐다. LTV가 하향 조정되면서 조정대상지역 내 10억원짜리 주택을 구입할 경우, 주택담보대출 한도는 기존 6억원(10억원×60%)에서 4억8000만원(9억원×50%＋1억원×30%)으로 낮아진다.

조정대상지역 내 1주택 가구의 주택담보대출 요건도 강화됐다. 지금까지는 조정대상지역 내 1주택 가구는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있었지만 앞으론 2년 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입까지 해야 한다.

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투기수요에 대한 고강도 조사도 진행된다. 국토부는 21일부터 출범하는 ‘부동산시장 불법행위 대응반’을 통해 전국의 9억원 이상 고가주택에 대해서는 원칙적으로 직접 거래 과정에서 불법이 없었는지 점검할 방침이다. 오는 3월부터는 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화된다. 이상거래 여부를 국토부가 조사를 통해 가린다.

이번 대책을 놓고 형평성 논란도 나온다. 집값이 고공 행진 중인 수원 팔달구와 용인·구리시 등이 빠졌기 때문이다. 시장에서는 조정대상지역인 이곳들이 이번에 투기과열지구로 지정될 것으로 예상해왔다. 올 들어 수원시 팔달구 집값은 6.32% 뛰었고 용인시 수지구는 4.42%, 기흥구는 3.25% 집값이 올랐다. 구리시도 2.31% 상승했다.

국토부는 이들 지역을 투기과열지구로 지정하기에는 실효성이 크지 않다고 밝혔다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “조정대상지역과 투기과열지구의 가장 큰 차이는 9억원 초과 고가주택의 비율”이라며 “경기 남부 지역은 9억원을 넘는 주택이 많지 않아 조정대상지역의 규제를 전반적으로 강화하는 것이 실효성이 높다”고 말했다. 국토부에 따르면 이달 기준 수원시 팔달구의 9억원 초과 아파트 비율은 0%다.

20일 경기 수원 시내 아파트 단지들이 미세먼지에 잠겨 있다. 정부는 최근 집값이 급등한 수원시 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 묶는 부동산 대책을 이날 발표했다. 연합뉴스

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그럼에도 이번 핀셋 규제만으로는 집값을 잡기에 역부족이라는 우려가 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “12·16대책을 발표한 지 얼마 되지 않은 데다 4·15 총선을 앞둔 상황에서 강도 높은 부동산 종합대책을 내놓는 것은 제한적인 상황”이라며 “국지적인 풍선효과에 핀셋 대응하면서 규제지역을 강화하는 정도로 정책 수위를 조정한 것으로 판단된다”고 말했다. 실제 당·정·청 협의 과정에서 경제가 좋지 않은 상황에서 정부가 부동산 규제에 몰두하는 모습이 부정적 영향을 줄 것이라는 의견도 제시된 것으로 알려졌다.

뒷북 행정이라는 비판도 있다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “중저가 주택이 1억~2억원씩 이상 오른 상황에서 다소 늦은 감이 있다”며 “일시적으로 외부에서 들어오는 단타성 투기수요는 걸러질 수 있지만 추가 상승을 막는 효과 정도에 그칠 것”이라고 전망했다.

박상영 기자 sypark@kyunghyang.com

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