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올해 공시가격이 오르면서 서울 주요 고가 아파트의 현실화율(실거래가 반영률)이 80%에 이르는 것으로 조사됐다. 지난해보다 약 8%포인트 오른 것이다. 그동안 저가 아파트의 현실화율이 고가 아파트보다 높았던 역전 현상을 해소하겠다는 정부 의지에 따른 결과다.

공시가격 인상으로 보유세 부담 증가와 코로나19 확산에 따른 경기침체 우려까지 겹치면서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많은 매수자 우위 시장으로 바뀌는 분위기다.

22일 경향신문은 한국도시연구소에 의뢰해 서울지역 주요 아파트 10개 단지를 대상으로 매매가격과 공시가격, 현실화율 등을 비교·분석했다. 조사 대상은 서초구 아크로리버파크와 래미안퍼스티지·반포자이, 강남구 도곡렉슬·래미안대치팰리스·대치아이파크·개포주공1단지, 송파구 잠실엘스, 용산구 래미안첼리투스, 영등포구 수정아파트다. 지난해 한 달에 1번 이상 거래된 주택형 중 2018년 대비 지난해 가격 상승폭이 컸던 단지를 대상으로 했다.

이번 조사에서 현실화율이 가장 많이 오른 곳은 래미안대치팰리스(전용면적 85㎡)로 지난해 62.0%에서 올해 76.4%로 14.4%포인트나 상승했다. 지난해 평균 매매가격은 26억6318만2000원으로 전년(22억8375만원)보다 16.7% 올랐다. 이에 올해 공시가격은 20억3400만원으로 지난해(14억1600만원)보다 37.9% 상승했고, 보유세(종합부동산세+재산세)도 931만9000원으로 지난해(621만3000원)보다 49.9% 늘었다.

용산구 래미안첼리투스(전용 124㎡)의 경우 현실화율이 89.0%로 지난해(89.1%)보다 0.1%포인트 떨어졌다. 그러나 현실화율 수준은 반포자이(전용 132㎡) 85.6%나 대치아이파크(전용 150㎡) 84.8%보다도 높은 수준이었다. 단순 계산했을 때 조사 대상의 올해 평균 현실화율은 79.7%로 지난해(71.9%)보다 7.8%포인트 올랐다.

이를 두고 일각에서는 세금폭탄론을 제기하고 있다. 하지만 조사 결과 이들이 부담해야 하는 보유세는 대개 1년 새 얻은 시세차익의 1%에 미치지 않는 데다 세부담 상한에 따라 원래 부담해야하는 금액보다 몇 백만원씩 낮아진 수준이다. 예컨대 대치아이파크(전용 150㎡)의 경우 올해 공시가격은 25억6000만원으로 공시가격으로 계산한 보유세는 2378만9000원이다. 그러나 세부담 상한(1주택자는 전년도 세액의 150%)을 적용하면 1547만4000원이 된다. 원래보다 804만6000원 적은 금액을 부담하는 것이다.

홍정훈 도시연구소 연구원은 “세부담 상한에 더해 연령과 보유기간에 따라 공제를 추가로 받을 수 있고 이의신청을 통해 공시가격을 낮추면 실제 보유세 부담이 크게 늘어나지 않을 가능성이 높다”며 “자칫 조세형평성을 위한 공시가격 현실화가 별 효과를 거두지 못할 수 있다”고 우려했다.

시장은 일단 숨죽인 분위기다. 지난해 12·16부동산대책 이후 나온 매물이 좀처럼 거래되지 않고 있다. 강남의 ㄱ공인중개사는 “지난해 최고점에서 5억원 정도 빠진 매물을 찾는 문의는 있지만 그 이상 가격에서는 매수자들이 관심을 보이지 않는다”며 “공시가격 인상에다 코로나19로 경기침체 장기화가 더 가시화되면 매수자 우위 시장이 확실해질 것 같다”고 했다.

이성희 기자 mong2@kyunghyang.com

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