서울의 아파트 밀집 지역의 모습.© News1

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(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 고강도 세금·대출 규제인 12·16 부동산대책이 발표된 지 100일이 지나면서 집값이 서서히 잡혀가는 모습이다. 규제에 이어 예상하지 못한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 겹치면서 집값 과열 진앙인 서울 주택시장의 매수세가 꺾였고, 하방압력은 갈수록 커지는 분위기다.

전문가들은 일단 '집값 잡기'라는 소기의 목적은 달성했으나, 이후 주택시장이 지나치게 침체되거나 재과열되지 않기 위해 주택시장이 연착륙할 수 있도록 미리 방안을 강구해야 한다는 지적이다.

29일 12·16 대책이 발표된 지 100여 일이 지났다. 정확히 지난 24일이 정부가 대책을 내놓은 지 100일 되는 날이었다. 일반적으로 주요 부동산 대책의 경우 100일째 되는 날 언론 등 전문가들이 규제에 대한 평가를 내놓기 마련이다. 그러나 현재 코로나19 사태가 워낙 엄중하다 보니 12·16 대책은 잊히다시피 지나갔다.

대책 100일이 지나면서 고공 행진하던 집값은 일단 안정세에 접어드는 모습이다. 한국감정원 조사에서 서울 아파트값 변동률은 지난주 37주 만에 보합(0%)을 기록해 상승세가 멈췄고, 이번 주에도 보합에 그쳐 마이너스(-) 진입을 목전에 뒀다. 서울 집값을 선도하는 강남3구(강남·서초·송파구)는 이번 주 0.13% 떨어져 10주 연속 하락했다.

민간 조사기관인 부동산114 조사에선 이번 주 서울 아파트값 변동률이 -0.01%를 기록, 지난 2019년 6월 첫 주 이후 10개월여 만에 하락세로 돌아섰다.

지역별로 보면 규제 직격탄을 맞은 강남권 집값이 1월 말부터 먼저 하락하기 시작해 전반적인 하락을 이끌었다. 고가 주택 투기수요 원천봉쇄라는 정부 전략이 주효했다는 평가다.

© News1 이은현 디자이너

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정부는 12·16 대책에서 강남권 등 고가 아파트의 투기 유입이 집값 상승의 주범이라고 판단하고 규제 포화를 가했다. 9억원 초과 주택의 주택담보대출 금액을 줄이고, 15억원 초과 아파트는 아예 대출을 막았다. 또 자금조달 증빙서류 제출을 의무화해 불법 증여의 진입을 차단했다. 고가 아파트의 공시가격 시세반영률을 최대 80%까지 올려 보유세도 높였다.

하지만 중간에 규제가 상대적으로 느슨한 강북권과 수·용·성(수원·용인·성남) 등 수도권 인접 지역에 수요가 몰려 집값이 오르는 '풍선효과'가 나타나 반쪽짜리 대책이라는 지적을 받기도 했다. 정부는 결국 2월 20일 조정대상지역에 대한 대출규제를 높이고, 수도권 과열지역을 조정대상지역으로 묶는 추가 규제를 통해 풍선효과를 진화했다.

이어 지난달 말부터 코로나19 사태가 급속히 확산해 국내·외 금융시장이 붕괴되고, 부동산 등 실물경기 침체 우려가 커지면서 막판 상승 불씨를 유지하던 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역과 인근 수도권 지역의 상승세도 결국 둔화하기 시작했다. 이에 더해 지난주 아파트 공시가격 상승으로 주택 보유세가 대폭 오르면서 매수세는 자취를 감췄다.

감정원 관계자는 "코로나19에 따른 대내외적 경제 위기와 공시가격 인상, 자금출처 증빙강화 등으로 매수심리가 위축됐다"며 "보유세 부담이 커진 고가주택 위주로 하락세가 확대되고 있다"고 설명했다.

전문가들은 집값 과열은 진화됐지만, 경제 위기 상황에서 주택시장이 지나친 침체에 빠지는 것을 방지하고, 위기 이후에 다시 과열이 재발하는 것을 막기 위해 사전에 상황별 방안을 마련해 대응해야 한다는 지적이다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "주택시장이 안정을 넘어 침체 위기로 빠지는 것은 경계해야 한다"며 "지금은 전 세계적으로 위기 상황이라 하우스푸어, 역전세난 등 최악의 경우가 발생하지 않도록 자영업자·한계차주·세입자 등에 대한 관리 방안을 정비할 필요가 있다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "현재 상황뿐만 아니라 코로나19가 종식된 이후의 주택시장 불안 요소도 미리 점검해둘 필요가 있다"며 "건설업계 분양사업을 지원하는 등 공급을 지속해서 관리하고, 지금은 괜찮지만 '0%'대 저금리가 향후 집값 '트리거'(방아쇠)가 되지 않도록 시장을 예의주시해 대처해야 한다"고 말했다.
jhkuk@news1.kr

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