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우리나라 역사상 최초로 제로금리 시대가 열리며 수익형 부동산에 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 미국이 코로나19 여파로 기준금리를 인하하자 한국은행도 지난 16일 임시금융통화위원회를 개최해 0.5%포인트 금리인하를 전격 결정했다.

이에 따라 기준금리는 기존 1.25%에서 0.75%로 내려갔다. 한은이 임시 금통위를 열고 금리를 내린 건 '9·11테러' 직후인 2001년 9월과 금융위기 때인 2008년 10월 단 두 차례 뿐이다.

기준금리가 낮아지면 시중에 돈이 풀리고 대출 부담도 줄어 들면서 부동산 투자 수요가 늘어나기 마련이다. 은행이자로 수익을 올리기 어렵다 보니 은행이자보다 높은 수익률을 기대할 수 있는 오피스텔이나 지식산업센터와 같은 수익형 부동산에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다.

연 5~6%대 수익률이 기대되는 수익형부동산은 각종 규제를 뚫고 짭짤한 수익을 거둘 수 있는 틈새투자처로 각광 받고 있다.

금리가 인하돼 투자자 입장에서는 대출 금리가 낮아져 저렴한 금리로 대출을 받아 투자할 수 있다. 실제로 기준금리가 인하되면서 금융권에서는 예·적금 금리를 순차적으로 낮추고 있는 상황이다. 갈 곳 잃은 유동자금은 부동산 특히 수익형 부동산으로 몰릴 것으로 업계가 예상하는 이유다.

다만 이번 금리인하가 '코로나19'의 영향 속에서 이뤄진 만큼 그간의 '금리-투자 수요 반비례 공식'이 작동하지 못할 것이란 분석이다. 이자 부담 경감, 레버지리 효과가 기대되기보다는 경기 위축에 따른 구매력 감소와 급격한 시장 위축을 방어하는 수준에서 영향을 받을 것이란 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "상가건물은 토지 지분이 상대적으로 많은 데다 주택보다는 소유자들의 손실회피가 강하게 작용해 가격 하락 반영이 비교적 늦은 편이다"라며 "코로나19 여파로 부동산 경기가 침체된 상황이기 때문에 신중한 투자가 필요하다"고 지적했다.

이미 시장을 옥죄고 있는 강력한 대출 규제가 금리 인하로 인한 투자 수요를 누를 것이란 예상도 있다. 12·16 대책을 통해 9억원 초과분의 주택담보대출비율(LTV)을 20%로 축소하고 15억원이 넘는 주택은 대출을 전면 금지했기 때문에 금리 인하에 따른 투자 유인이 떨어진다는 것이다.

무턱대고 상가에 투자할 수는 없는 노릇이다. 한국감정원에 따르면 지난해 중대형상가 투자 수익률은 6.29%다. 이는 현재 은행 예·적금 이자가 최고 2% 대인 것에 비해 3배 이상 높은 수치지만 전국 상가별 평균 투자 수익률은 2018년 대비 모두 하락했다. 지난해 전국 중대형 상가 평균 투자 수익률(6.29%)의 경우 2018년(6.91%) 대비 0.62%포인트 떨어졌다.

소규모 상가 투자수익률도 떨어졌다. 지난해 전국 소규모 상가 평균 투자 수익률은 5.56%로 전년(6.35%) 대비 0.79%포인트 하락했다. 집합 상가도 마찬가지다. 2019년 전국 집합 상가 평균 투자 수익률은 6.59%로 전년 7.23% 대비 0.64%포인트 떨어졌다.

따라서 성숙 단계에 접어든 지역 보다는 교통·주거·교육·문화 등 생활 인프라를 갖추고 있으면서도 다양한 개발 호재 등 미래 발전 가능성이 높은 신도시의 수익형 부동산에 투자하는 게 안전하다는 게 전문가 입장이다.

함영진 직방빅데이터랩장은 "저금리에 수익형부동산의 선호가 높아지는 것은 사실이지만, 주택은 임대소득과세 양성화, 상가는 코로나19로 인한 영업환경 악화와 최저시급 부담, 상가임대차보호법 강화 등으로 쉽지 않고 오피스텔은 공급과잉으로 인한 임대수익률 저하 문제가 있어 무턱대고 투자하는 것은 금물"이라고 전했다.

한편 신규 아파트의 경우 대출규제 등에서 상대적으로 자유로운 비규제지역 유망단지에 지속적인 쏠림현상이 예상되고 있다. 교통여건 개선 등 호재가 있는 지역을 중심으로 지속적인 관심을 받을 전망이다.