분양가 통제 등 각종 규제에 경기침체까지 겹치면서 서울 ‘세운재정비촉진지구(세운지구)’ 개발계획이 자꾸만 꼬이고 있다. 당초 관광호텔로 계획했던 건물이 최근 분양이 가능한 레지던스로 변경됐고, 분양가 규제를 피해 아파트도 도시형생활주택으로 바뀌는 등 계획 변경을 거듭하는 중이다. 앞으로도 노포 이전 협상 등 변수가 남아있어 세운지구 ‘큰 그림’은 수정이 불가피할 것으로 보인다.



31일 서울 중구에 따르면 그나마 개발사업이 진행 중인 세운 3구역에서 이 같은 내용이 담긴 사업시행계획 변경인가가 잇달아 공람에 들어간다. 세부적으로 보면 세운 3-6구역과 3-7구역 두 곳에서 관광숙박시설을 생활숙박시설로 용도 변경하는 내용의 사업시행계획 변경이 접수됐다. 관광호텔 사업이 어려워지자, 이를 거주가 가능한 숙박시설로 변경해 수익성을 올리려는 것이다. 취사가 가능한 ‘생활숙박시설’은 일반 주택처럼 분양도 할 수 있다. 법적으로는 주택이 아닌 숙박시설이기 때문에 분양가상한제나 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제도 받지 않는다. 3-6구역에는 이 같은 생활숙박시설이 576실, 3-7구역에는 432실이 조성될 예정이다.

정부의 분양가 규제를 피해 아파트를 ‘도시형생활주택’으로 바꾸는 계획도 이번에 구청의 승인을 받는데 성공했다. 3-1구역과 3-4·5구역에 들어서는 힐스테이트세운이 그 주인공이다. 세운 3-6구역과 3-7구역이 경기 침체 때문에 계획을 틀었다면, 힐스테이트 세운은 정부의 분양가 규제를 피해 계획을 바꾼 경우다.

이번 사업시행계획변경 인가로 이 구역에 계획된 아파트 998가구 가운데 489가구가 도시형생활주택으로 바뀐다. 원룸형 아파트로 불리는 도시형생활주택은 테라스 등을 설치할 수 있어 오피스텔보다 아파트와 구조가 흡사하다. 도시형생활주택도 법상 주택이기 때문에 HUG의 분양 보증을 받아야 하지만, 분양가 심사 기준이 아파트보다는 덜 까다로운 편이다. 다만 규모는 전용 85㎡ 이하, 300가구 미만으로 조성해야 한다는 제한이 있다. 앞서 힐스테이트 세운은 3.3㎡당 최소 4,000만 원대의 분양가를 요구했으나 HUG는 3,000만 원 수준을 제시하며 수 개 월째 협상에 난항을 겪어 왔다. 힐스테이트세운의 시행사인 한호건설은 세운지구 내 다른 사업장에서도 아파트 대신 오피스나 오피스텔을 짓는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

한편 3-6·7구역과 3-1·4·5 구역 두 곳은 각각 경기 침체와 부동산 규제라는 이유로 사업 계획을 변경했지만 목표는 동일하다. 바로 ‘수익성 향상’이다. 노포 보존 갈등, 분양가 협상 난항 등으로 사업이 지연되면서 시행사의 사업비 부담이 이미 높아질 대로 높아졌기 때문이다. 정비업계 관계자는 “사업이 이 정도로 지연되지 않았다면 오히려 도심 주택 공급과 경기 활성화에도 도움이 됐을 것”이라며 “사업 지연으로 사업자 부담이 높아진 탓에 수익성을 위한 사업 개선이 절실해진 상황”이라고 전했다. /박윤선기자 sepys@sedaily.com

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