HUG가 전담하고 있는 주택분양보증이 주택시장 불황기에 분양계약자를 보호하는 사회안전망 기능을 톡톡히 해왔다. 사진은 HUG가 입주해 있는 부산국제금융센터(BIFC) 전경. [사진 HUG]

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주택도시보증공사(이하 HUG)가 전담하고 있는 주택분양보증은 주택경기 침체기에 주택시장 혼란을 방지하고 분양계약자를 보호함으로써 사회안전망 역할을 톡톡히 해왔다.

주택분양보증은 아파트 분양계약 후 건설사 등 분양사업자의 부도나 사업 포기 등으로 분양을 이행할 수 없는 보증사고가 발생했을 때 아파트 준공을 책임지거나 분양계약자가 납부한 계약금과 중도금을 환급해주는 보증이다. 30세대 이상의 공동주택을 선분양할 때 분양계약자를 보호하기 위해 법률로 가입을 의무화했기 때문에 분양사업자는 필수적으로 주택분양보증을 발급받아야 한다.

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1993년 도입, 963조원 보증 발급

주택분양보증은 1993년 도입 이래 지난 27년 동안 543만 세대를 대상으로 총 963조원의 보증을 발급했으며, 33만 세대를 대상으로 사고주택의 공사비용과 분양계약자가 납부한 분양대금을 환급하는 보증이행에 4조2188억원을 사용했다. 보증이행은 특히 2008~2010년의 금융위기 같은 경기 불황기에 집중돼 있다. 이는 경제위기 시 주택분양보증이 서민경제 보호를 위한 중요한 사회안전망 기능을 수행함을 보여준다.

분양사업자의 보증사고가 발생하면 분양계약자는 납부한 계약금과 중도금을 잃을 위험에 처한다. 금융기관으로부터 자금을 조달한 경우라면 금융비용도 늘어나 이중으로 피해를 보게 된다.

HUG는 1997~2000년의 외환위기 시에 3002억원(대출보증 포함 시 2조6312억원), 2008~2010년의 금융위기 시에 2조3639억원에 달하는 보증이행을 통해 분양계약자의 경제적 피해를 경감시켰다. 이는 1993년 도입 이후 현재까지 전체 보증이행 금액의 63%에 달하는 것으로 경제위기 시 주택분양보증의 공적 역할이 더욱 강조됨을 보여준다.

주택분양보증은 한 사업장의 부실이 다른 사업장과 시장으로 확산되는 것을 차단하는 위험 확산 방지 기능도 한다. 한 사업장에서 주택분양보증 사고가 발생할 경우, 분양사업자의 채권자들이 해당 사업자의 다른 사업장을 대상으로도 가압류·경매집행 등 채권회수 절차에 들어가기 때문에 연쇄적으로 다수의 사업장에서 사고가 발생할 가능성이 커진다. 이에 따라 분양사업 관련 유관 업체들까지 유동성이 악화돼 부도 위험이 높아지게 된다.

주택분양보증은 타 채권자로부터 분양계약자의 주택에 대한 권리가 침해당하지 않도록 보호함으로써 해당 사업장의 사고 리스크 확산을 방지한다. 이 역시 주택분양보증이 주택 수요자를 보호하는 공적 사회안전망 기능을 수행하고 있음을 보여준다.

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시장 안정기에 재원 확보해 지급여력 유지

주택분양보증의 보증 규모와 보증 수입은 주택시장 상황과 동행하는 경기 순응적 추이를 보이고, 보증사고와 보증이행은 경기하강기 및 경제 충격 상황에 집중된다. 이 때문에 주택경기 충격 시 보증료 수입을 초과하는 막대한 자금이 보증이행에 소요된다. 이는 주택분양보증이 주택시장 안정을 목적으로 하는 ‘주택시장 안전 기금’의 성격을 갖고 있음을 나타낸다.

HUG는 공공기관으로서 이런 공적 역할을 수행하기 위해 시장 안정기에 재원을 확보해 시장위기 시 필요한 지급여력을 지속적으로 확보·유지하고 있다. HUG는 금융위기 시 2조3639억원에 달하는 보증이행을 지원하며 2009년 7322억원, 2010년 647억원의 당기순손실을 기록했다. 하지만 그 후 안정적인 리스크 관리를 통해 지난해 말 기준 6조5012억원의 여유자금을 확보하고 언제 닥칠지 모를 경제위기에 대비하고 있다.

또한 HUG는 과거 주택경기 위축 시인 2008~2012년에 총 3조3411억원의 환매조건부 미분양주택을, 2010~2015년에 730억원의 P-CBO 후순위채권을 매입해 연쇄부도 위기에 봉착한 건설업계에 유동성을 지원한 바 있다.

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코로나19 장기화 시 주택분양보증의 역할 중요

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 장기화될 경우 금융시장 불안, 부동산 시장 침체 등으로 주택시장의 불안정성이 높아져 연쇄적인 보증사고 발생 가능성이 커질 수 있다. 이럴 경우 과거 사례에서 보듯 HUG의 대응과 주택분양보증의 역할이 중요하다.

주택시장 위기에 대응하기 위해 주택분양보증의 공적 역할 강화 필요성이 대두됨에 따라 HUG는 앞으로 주택 수요자의 후생은 물론 공급자의 후생도 증대할 수 있도록 주택분양보증제도를 발전시킨다는 계획이다.

중앙일보디자인=김승수 기자 kim.seungsoo@joongang.co.kr

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