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"민간택지 분양가 상한제가 시행되면 정부가 '채권입찰제'를 도입할 가능성이 상당히 크다."

서진형 대한부동산학회장은 민간택지 분양가 상한제가 올해 하반기부터 본격 시행되면 정부가 '로또 분양' 기대감으로 과열된 청약시장 열기를 잠재우기 위해 채권입찰제를 진정책으로 쓸 것이라고 전망했다.

최근 인천 경인여대에서 만난 서 교수는 "그동안 재건축·재개발 정비사업 개발이익이 조합이나 건설사에 돌아갔다면 상한제 시행 이후엔 아파트 청약 당첨자가 수억원의 이익을 얻으면서 개발이익의 주체가 달라지게 될 것"이라며 "주택도시보증공사(HUG)의 통제보다 분양가가 더 내려가는 만큼 분양계약자 이익이 과도하게 커지는 부작용이 발생할 것"이라고 말했다.

그는 "과거 시장가격과 공급가액 차이를 메꿔 과도한 이익을 막도록 이 제도를 도입한 것처럼 이번 정부도 로또 분양의 부작용을 막기 위해 이 규제를 쓸 가능성이 농후하다"고 덧붙였다. 국고로 환수한 채권 매입액은 공공임대주택을 짓는 등 '사회적 환수' 방향으로 가게 될 것이라는 설명이다.

정부가 지난 6일 발표한 수도권 주택 공급 대책에 대한 비판도 이어갔다. 서 교수는 "정부가 공기업이 정비사업에 참여하는 공공재개발 방안을 꺼내들면서 갈등이 심한 재개발 구역들은 이 대안을 선택할 수 있을 것"이라면서도 "표류하는 개발사업의 속도를 높이겠다는 게 정부 구상이지만 공공으로 사업을 진행하면 의사결정 과정이 오히려 더 지연될 수 있고, 입지가 뛰어나거나 대규모로 추진되는 재개발 사업지는 참여율이 매우 낮을 것"이라고 지적했다. 공공이 개입하는 과정에서 발생하는 비용에 대한 예산 계획도 분명치 않다고 서 교수는 설명했다.

서 교수가 크게 일갈한 부분은 서울 용산 정비창 부지 개발이다. 그는 "글로벌 금융위기로 용산국제업무지구 개발이 백지화됐던 것을 감안하면 이번 대책으로 용산 개발에 시동이 걸렸다는 점에선 의미가 있지만, 서울의 최핵심 요지(要地)의 노른자 땅을 공공임대가 대거 포함된 주택 부지로 개발하는 건 아쉬운 대목"이라고 말했다. 용산 정비창 부지는 주거와 상업·업무·무역·금융 등 콤팩트 기능을 갖춘 랜드마크로 개발해 서울의 경쟁력을 키우는 방향으로 가는 것이 맞다는 것이다.

그는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 시작된 서울 집값 약세가 하반기에도 이어질 것으로 예측했다. 코로나19 여파로 국내외 경제가 치명상을 입은 만큼 부동산 시장에서 수요자들의 매수심리 불씨가 살아나긴 어려울 것이라는 설명이다. 서 교수는 "수요자들의 매수 여력 부족과 정비사업 규제로 인한 재건축 단지 가격 약세가 부동산시장의 하방 요인으로 작용할 것"이라며 "다만 로또 분양 기대감에 청약시장 열기는 더 거세지고, 청약 대기수요와 매수심리 하락으로 전세시장 불안은 더 가중될 수 있다"고 말했다.

서 교수는 부동산시장에 불고 있는 프롭테크(Proptech) 바람에 대해서도 언급했다. 국내 프롭테크 산업이 부동산 중개업에 초점이 맞춰져 있다고 지적한 서 교수는 "포스트코로나의 언택트(비대면) 트렌드에 맞추는 동시에 부동산 세금과 수익 등을 분석하는 종합자산관리 방향으로 가야 할 것"이라고 말했다. 이를 위해선 세무·중개·등기 등의 업무를 법적으로 제한하는 업역 간 칸막이부터 깨는 등 제도 개선이 우선시 돼야 한다고 주장했다.

현재 서 교수는 19대에 이어 제20대 대한부동산학회장으로 연임하면서 3년째 학회를 이끌고 있다. 임기는 내년 말까지다. 그는 "학회가 올해로 불혹을 맞았다"며 "앞으로 국내 부동산 정책의 중추적 역할 담당하고, 부동산시장이나 정책에 문제가 발생하면 해결책을 연구하고 제시하는 활동적인 학회가 되도록 최선을 다할 것"이라고 포부를 전했다.

[이투데이/김동효 기자(sorahosi@etoday.co.kr)]

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