서울 아파트 단지 전경. © News1 이재명 기자

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(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 서울·수도권 부동산 시장의 재가열 불씨를 진화하기 위해 '21번째 규제'를 예고하면서, 규제 범위와 실효성에 관심이 쏠리고 있다.

부동산 전문가들은 현재 주택시장의 주요 불안 요인으로 꼽히는 '갭투자'(전세를 끼고 집을 사는 것)를 얼마나 차단하느냐가 이번 규제의 성패를 가를 것으로 내다봤다.

또 앞선 대책들과 같이 단기에 약발이 끊기지 않고, 중·장기적인 실효성을 갖기 위해선 막대한 유동성과 공급 불안을 해결할 수 있는 근원적인 처방이 병행돼야 한다는 지적이다.

16일 부동산업계에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산 시장 안정화 방안을 위한 검토에 들어간 것으로 알려졌다. 이번 정부 들어 21번째 대책이다. 빠르면 이번 주 강력한 부동산 규제가 발표될 가능성이 거론되고 있다.

업계에선 갭투자 차단을 위한 세금·대출 규제나 규제지역 확대 등이 이번 대책에 포함될 가능성이 크다고 본다.

서울 한 공인중개사무소 모습.© News1 유승관 기자

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◇"갭투자 차단, 규제 끝판왕 될 것…시행 가능성은 의문"

특히 전문가들은 갭투자 규제에 주목하고 있다. 주택시장의 투기수요를 원천적으로 봉쇄하고 실수요 중심으로 재편할 수 있는 강력한 규제라는 것이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 "갭투자 규제는 사실상 올해 규제의 처음이자 끝이 될 수도 있을 것"이라며 "추가적인 대출 규제조차 불필요한 강한 규제가 될 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원도 "이번 대책에선 무엇보다 시장 불안의 최대 원인인 갭투자를 잘 막느냐가 관건일 것"이라며 "이에 따라 대책의 대부분은 갭투자 규제에 몰릴 가능성이 크다"고 내다봤다.

정부가 12·16 대책에서 '15억원 초과 아파트 주택담보대출 금지', '9억원 이상 LTV(주택담보인정비율) 20%로 강화' 등의 초강력 대출 규제를 가했음에도, 약발이 오래가지 못한 것은 갭투자 때문이라는 분석이다. 매매가격의 60%까지 오른 전세보증금을 끼고 아파트를 매수하면 굳이 대출을 받을 필요가 없어서다. 지난해 11월 말 기준 서울 아파트 매매 10건 중 6건은 전세금을 승계한 갭투자였다. 12·16 대책 후 올해(1월~4월) 갭투자 건수는 전년보다 125% 급증했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "대출이 막힌 상황에서 고액 자산가를 제외하곤, 갭투자가 투자수요의 유일한 돈줄인 셈"이라며 "이를 끊어내면 주택시장의 투자수요가 상당수 걸러지면서 실수요 중심의 시장으로 재편되는 전환점이 될 것"이라고 평가했다.

시장에선 전세를 낀 주택 매매 시 2년 안에 실거주하도록 의무화하는 방안과 실거주 기간 확대, 전세를 낀 주택이 2채 이상일 경우 전세보증금에도 과세하는 방안 등이 거론된다. 현재 시세 9억원 이상 1주택자에 대해 전세대출을 제한하고 있는데 이 기준을 6억원 이하로 낮출 가능성도 제기된다.

그러나 갭투자 규제는 주택시장에 미치는 파장이 적지 않은 만큼, 어느 정도까지 규제가 가능할진 의문이다.

안명숙 센터장은 "현재 주택 임대차 시장의 공급 70%를 담당하고 있는 것이 바로 민간 갭투자 물량"이라며 "갭투자 규제는 주택시장의 근간을 흔들 수도 있는 문제인 만큼 개입의 정도를 결정하기가 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

김현미 국토교통부 장관이15일 정부서울청사에서 열린 '대외경제장관회의'에 참석하고 있다. © News1 임세영 기자

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◇"막대한 유동성, 공급 부족 여전한 불안 요인…처방 제시해야"

전문가들은 이번 규제가 앞선 규제와 달리 중장기적인 실효성을 유지하기 위해선 주택시장의 근본적인 불안 요인인 막대한 유동성과 공급 부족을 해소해야 한다고 조언했다.

현재 코로나19에 따른 경기침체 우려에도 불구하고 고액 아파트 급매물이 순식간에 소진되고, 분양시장의 청약경쟁률이 고공행진하는 등 막대한 유동자금이 언제든지 주택시장에 재유입될 수 있다는 불안감이 남아있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번에도 규제가 나온다면 일시적으로는 시장이 숨을 고를 것"이라며 "그러나 장기간 이어질 저금리와 하반기 3차 추경, 3기 신도시 토지 보상자금 유입 등 풍부한 유동성은 계속해 시장의 잠재 불안 요인이 될 것"이라고 예상했다. 함 랩장은 "이를 고려할 때 집값의 조정까지 기대하기는 제한적일 것으로 판단된다"고 강조했다.

안명숙 센터장도 "중장기적으로 주택시장을 안정시키기 위해선 최근 주식시장에 투자자금이 이동했던 것과 같이 유동자금을 분산할 수 있는 대책이 마련돼야 한다"며 "공모리츠 등 대체 투자처 발굴이 시급하다"고 전했다.

수요자들의 주택공급 부족에 대한 불안감을 해소하는 것도 과제다. 윤지해 수석연구원은 "현재 서울 주택보급률은 96%, 수도권은 99%로 여전히 부족한 상황"이라며 "주택보급률을 최대 110%까지 끌어올려야 불안감이 진정될 수 있을 것"이라고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 "거듭된 규제로 수요는 막아놨으나, 다주택자 양도소득세 중과 등으로 매물 자체가 나오지 못해 집값이 계속 오르는 것"이라며 "신규 공급이 충분하지 않다면 기존 재고 주택에서 물량이 나올 수 있도록 공급에 일부 숨통을 틔워줄 필요가 있다"고 밝혔다.

그 밖에 풍선효과가 재발하지 않도록 규제 가능 지역을 사전에 예고하고, 시장 상황에 발 빠르게 대응해 투기 유입 가능성을 제한하는 것도 방안으로 거론됐다.

박원갑 KB 수석전문위원은 "수치 기준을 제시하고 추가 규제 가능 지역을 미리 예고하는 것도 풍선효과를 막는 대안이 될 수 있을 것"이라며 "시장 상황과 정책의 시차를 최대한 줄여 발 빠르게 개입함으로써 투기수요를 긴장하게 하는 것도 괜찮은 방안이 될 수 있을 것으로 본다"고 제안했다.
jhkuk@news1.kr

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