정부가 전세보증금을 활용해 집을 사들이는 ‘갭(gap) 투자’를 막기 위해 전입신고 요건과 전세자금대출 규제를 강화하는 강수를 두자, 시장에서는 단기적으로 투자수요를 줄이는 효과가 있겠지만, 전세시장의 불안은 키울 수 있다는 우려의 목소리가 나왔다.

정부가 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 보면, 서울의 경우 갭투자 비중은 지난 1월 48.4%에서 5월 52.4%로 늘었다. 특히 강남의 경우 1월 57.5%에서 5월 무려 72.7%까지 증가했다.

때문에 이번 갭투자 방지책을 두고 시장 수요자들과 업계 전문가들 사이에서는 필요한 대책이었다는 반응이 나온다. 하지만 일각에서는 부작용을 걱정하는 목소리도 나오고 있다. 특히 ‘전세시장 불안을 가중시킬 수 있다’는 우려가 나오고 있다.

서울의 한 부동산 중개업소 전경. /김연정 객원기자

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정부는 2019년 12·16 대책을 통해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하면 전세대출을 회수하도록 했다. 이번 대책에서 이 기준을 ‘시가 3억원 초과’로 강화했다. 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출보증제한 대상이 돼 전세대출을 즉시 회수하는 것이다.

규제가 강화되면 당장 갭투자 수요는 줄어들 것으로 보인다. 고준석 동국대 겸임교수는 "갭투자를 줄이는 효과는 분명할 것"이라면서 "거래가 위축되고 아파트 오름세가 둔화하는 등 진정 효과가 있을 것"이라고 평가했다.

기존에는 무주택자가 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 전입 신고를 해야 하고 조정대상지역의 경우 2년 내 전입 하도록 했는데,이 요건도 강화했다. 전체 규제지역 내에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입을 해야 한다. 1주택자도 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존 집을 처분하고 신규 주택으로 전입 신고를 해야한다.

박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전입 요건을 강화하는 동시에 대출 규제를 강화하는 게 확실한 갭투자 방지책이 될 수 있다"고 했다.

문제는 누군가가 갭투자로 매입한 아파트는 누군가가 전세로 살 수 있는 임대주택이라는 점이다. 갭투자가 줄면 임대주택 공급이 줄어드는 결과가 따른다.

최근 수도권 전세 시장에서는 ‘전세 물량 부족’ 경고등이 켜졌다. KB국민은행의 6월 8일 기준 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울의 전세수급지수는 169.8에 달한다. 전국 전세수급지수도 166이다. 100을 넘어갈수록 '전세 부족'이 심각하다는 의미다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 전세시장이 불안한 것은 주택 가격대별로 대출 규제를 강화하면서 수요자들이 전세 시장으로 밀려난 데 따른 영향"이라면서 "이번 대책으로 각종 규제로 매매거래를 못하게 되면서 전세수요는 더 늘어나는 반면 전세 공급 기여 물량이 사라지는 문제를 야기할 수 있다"고 지적했다.

심 교수는 이를 ‘동결 효과(lock-in-effect)’로 설명했다. 규제 강화가 주택가격을 떨어뜨리기보다는 반대 방향으로 영향을 끼치는 것이다. 주택에 자물쇠(lock)를 채워 걸어잠근 채 매도하지 않게 된다는 뜻인데, 집값 안정을 노리는 잇단 규제가 오히려 매매 및 전세 공급을 줄어들게 해 가격 상승으로 이어질 수 있다는 얘기다.

허지윤 기자(jjyy@chosunbiz.com)

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