[서울=뉴시스]김명원 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 갭투자 규제를 핵심 내용으로 한 문재인 정부 21번째 부동산대책을 발표하고 있다. 2020.06.17. kmx1105@newsis.com

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[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 부동산시장 안정화를 위해 전방위적 압박 카드를 내놓으면서 적지 않은 파장을 예고하고 있다.

정부는 17일 조정대상지역과 투기과열지구 대폭 확대, 법인을 통한 부동산 투자, '갭투자'(전세 보증금 끼고 주택 구입)에 대한 억제 대책 등 모든 수단을 총동원한 이른바 '패키지 대책'을 쏟아냈다. 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하면서도 핀셋 규제에 따른 풍선효과를 막기하기 위한 조치다.

특히 정부는 그동안 핀셋 규제 대책에도 부동산시장의 불안이 좀처럼 수그러들지 않자, 전방위적 압박 카드를 통해 정부 정책에 대한 우려와 논란을 종식시키려는 의도로 보인다.

정부는 그동안 집값이 크게 오른 지역 콕 집은 '핀셋 규제' 대책으로 부동산시장의 불안을 차단하는데 주력했다. 집값 급등의 원인을 투기수요로 보고, 이를 차단하면서도 경기 침체를 피하기 위한 방법이었다.

하지만 집값을 잡겠다는 정부 의도와 달리 부동산시장은 정반대로 움직였다. 정부 대책 발표 이후 집값이 잠시 주춤한 뒤 일정 기간이 지나면 다시 상승하고, 추가 대책을 발표하는 악순환이 반복됐다.

부동산시장 안정에는 분명히 한계가 드러냈다. 지난 2018년 9·13 대책 이후 서울 아파트값은 사상 최장기간인 32주 연속(2018년 11월 둘째 주~6월 셋째 주) 하락세를 기록했다. 또 대출·세금·청약·공급 대책 등을 총망라한 가장 강력한 규제로 꼽히는 12·16 대책에도 집값 하락세는 9주 만에 멈췄다.

수도권을 중심으로 나타난 풍선효과는 걷잡을 수 없을 정도로 번졌다. 수도권지역의 산발적인 집값 상승이 지속되며 부동산시장의 불안이 가중됐다. 한국감정원의 전국주택가격동향조사에 따르면 최근 3개월(3~5월 기준)간 집값이 많이 오른 지역 10곳 중 6곳이 수도권과 인천의 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역이다.

집값이 가장 많이 오른 지역은 군포시로, 9.44% 상승했다. 이어 ▲구리시 7.43% ▲인천 연수구 6.52% ▲세종시 6.14% ▲수원 영통구 5.95% ▲수원 권선구 5.82% ▲안산 단원구 5.73% ▲용인 수지구 4.95% ▲수원 팔달구 4.69% ▲시흥시 4.65% 등의 뒤를 이었다. 비규제지역에서는 ▲화성시 4.53% ▲오산시 4.35% ▲인천 서구 4.25% ▲인천 남동구 4.14% 순으로 집값이 올랐다.

지방에서는 대전시 서구가 3.23%로 가장 많이 올랐고, ▲대전 동구 3.31% ▲대전 중구 2.24% ▲대전 유성구 2.19% ▲대전 대덕구 1.59% ▲평택시 1.54% ▲울산 북구 1.35% 순으로 상승했다.

[서울=뉴시스]17일 정부가 최근 상승 조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 잡기 위해 강력한 부동산대책을 내놨다. 다음은 주택 시장 과열요인을 차단을 위한 안정화 대책. (그래픽=전진우 기자) 618tue@newsis.com

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수요를 억제하기 위한 정부가 그동안 쏟아낸 규제 대책이 일시적인 효과에 그쳤다는 평가다. 수요가 몰리는 상황에서 핀셋 규제로는 투기수요를 막기에는 역부족이었다는 얘기다.

수도권을 중심으로 부동산 규제지역이 일시적 관망세를 보이는 사이 다른 지역의 집값이 급등하는 풍선효과가 반복되고, 부동산 매매법인 급증은 주무부처인 국토부 입장에서 뼈아픈 대목이다. 문재인 정권 출범 이후 21번째 부동산 대책을 내놓은 것도 핀셋 규제가 근본적인 해결책이 될 수 없다는 것을 스스로 증명한 것이나 다름없다는 지적이다.

정부는 수원과 안양, 구리, 군포 등 집값이 급등한 경기도 10개 지역과 인천 연수, 남동, 연수, 서구 지역, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구가 오는 19일 투기과열지구로 추가 지정된다. 투기과열지구에서는 시세 15억원 이상 아파트의 대출이 금지된다. 9억 이하의 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)는 40%, 초과분은 20%가 적용된다.

또 경기, 인천, 대전, 청주의 나머지 지역 대부분이 대출과 전매 제한 규제를 받는 조정대상지역으로 묶인다. 이 지역에서는 주택담보대출의 담보인정비율이 시가 9억원 이하에 대해 50%, 9억원 초과분에 대해 30%가 적용된다.

수도권과 지방에서 조정대상지역과 투기과열지구가 동시에 지정되는 것은 이례적이다. 풍선효과로 가격이 급등했던 지역은 매수세가 주춤해지면서 거래 위축이 불가피할 것으로 예상된다.

부동산 법인을 통한 주택 투자에 대한 대책도 내놨다. 법인이 주택을 팔 때 추가세율을 20%로 인상하고, 보유한 주택에 대한 종부세 공제도 폐지된다. 또 갭투자를 막기 위해 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받으려면 주택 가격과 상관없이 6개월 이내에 해당 주택에 거주해야 한다.

투기과열지구 내 시가 3억원이 넘는 아파트를 구입하는 경우 전세대출 보증도 제한된다. 전세대출금도 회수된다. 수도권 투기과열지구의 재건축 조합원이 분양권을 받으려면 2년 이상 실거주해야 하고, 재건축 안전진단 절차도 강화했다.

정부가 모든 수단을 총동원했지만, 집값 안정의 효과가 큰 신규 주택 공급 확대 등의 처방이 빠지면서 실효성에 대해 시장은 회의적인 반응이다. 부동산시장에서는 핀셋 규제만으로 집값 잡기에 한계가 드러난 만큼 대책도 달라져야 한다는 게 중론이다.

재건축·재개발 규제 완화를 통해 신규 아파트 공급을 확대하거나 풍선 효과를 차단하기 위해 시중의 풍부한 유동자금이 부동산시장 유입되는 것을 차단할 수 있는 정책이 필요하다는 게 부동산시장의 안팎의 시각이다. 땜질식 단기 처방보다는 큰 틀에서의 근본적인 처방이 필요하다는 얘기다.

내년부터 신규 입주 물량이 절반 수준으로 줄면서 부동산시장의 불안이 가중될 것으로 전망된다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 분양 예정이다. 이는 올해 입주 물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다. 다만, 올해 신규 분양 단지들이 이르면 2022년부터 입주할 수 있는 만큼 조금 더 증가할 여지가 있다.

[수원=뉴시스] 김종택기자 = 정부가 17일 부동산 시장의 풍선효과를 근절하기 위해 수도권 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대하고 법인 부동산 투자에 대한 세금을 강화하는 부동산 대책을 발표했다.사진은 이날 경기 수원시내 아파트 모습. 2020.06.17.semail3778@naver.com

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전문가들은 정부가 재건축 규제 강화 등 공급억제 신호를 보낸만큼 신축 주택의 가격상승이 예상된다고 입을 모았다.

심교언 건국대 부동산학 교수는 "정부가 이번에도 중장기적으로 가격을 올리는 공급 억제책을 내놨다"며 "더욱이 재건축을 강화했는데, 이는 곧 시장에 재건축을 통한 물량이 나오지 않는다는 신호를 준 셈이다. 신축 주택 가격이 더욱 올라갈 것"이라고 지적했다.

양지영 양지영R&C연구소장도 "재건축안전진단 절차를 강화하고, 재건축부담금 제도를 개선 하는 등 재건축을 규제하는 것은 공급 부족에 따른 불안감을 더욱 조성한다"며 "새 아파트에 대한 가치를 더 높이는 부작용이 커질 것"이라고 말했다.

◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

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