부동산 전문가 분석
대출받아 집 사기 더 힘들어져
공급대책 없이 전방위 규제
투기 발붙일 곳 사라졌지만
장기적으론 집값 다시 오를 것
전셋값 뛰고 청약과열 부추길 수도

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"자금이 없는 서민들은 이제 대출을 받아서 집을 사기가 더 힘들어졌다. 평범한 직장인이 평일 낮에 시간을 내서 자금조달계획서 증빙서류를 준비하는 것도 번거로워 주택 구매는 더욱 어려워질 것이다."(두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원)

"매매 수요가 줄고 전세 수요가 늘어나면 결국 전세가격은 더 올라가고, 이는 다시 중장기적으로 매매가격을 밀어올리는 요인이 될 수 있다."(심교언 건국대 부동산학과 교수)

정부가 투기수요를 막기 위해 17일 21번째 부동산 대책을 내놓았지만 전문가들은 단기적으로는 효과가 있을지 모르지만 중장기적으로는 또다시 가격 상승을 불러일으킬 것으로 전망했다. 오히려 대출규제가 한층 강화되고 공급은 억제돼 무주택자들의 내집 마련 꿈은 멀어질 것이라고 지적했다.

심교언 교수는 "더 이상 투기수요가 피해갈 곳이 없어졌다"며 "코로나19 사태 및 경제침체 영향과 또 그동안 집값이 너무 많이 오른 것에 대한 피로감으로 당분간 집값이 잡힐 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "규제 사각지대, 즉 법인 거래나 비규제지역의 풍선효과를 차단하기 위한 세금, 대출, 거래 등을 망라한 고강도 대책"이라며 "당분간 초강도 대책으로 과열지역을 중심으로 주택시장이 위축될 것"이라고 전망했다.

■장기적으로는 다시 집값 오를 것

특히 그동안 무리하게 매물을 사들였던 법인 투자자들의 경우 이번 규제로 발목이 묶이면서 자금 압박이 커질 것으로 보인다. 인천 등 비규제 지역에 분양권을 2~3개 사놓은 투자자들이나 갭투자로 수도권에 여러 채 사놓은 사람들은 급하게 매물을 내놓을 것으로 예상된다.

이춘란 오비스트 본부장은 "이번 규제로 분양권이나 재개발·재건축에 여러 곳 투자한 사람들이 중도금 대출이나 이주비 대출이 안 나오게 되면 매물을 내놓아야 할 수도 있다"면서 "인천의 경우 구축 시장까지 뜨거웠는데 정부가 찬물을 뿌리면서 시장이 급격히 냉각될 것"이라고 말했다.

다만 이번 대책 역시 공급 대책이 부족해 장기적으로는 집값이 또다시 불안정해질 가능성이 높다는 평가다. 초저금리 시대로 인한 유동성을 흡수할 투자처를 정부가 제시하지 못했고, 이미 21번째 대책으로 인해 수요자들이 규제책의 한계를 학습효과를 통해 느끼고 있다는 것이다.

권대중 명지대학교 교수는 "이번 대책에서 서울은 규제가 별로 없다 보니 오히려 지방보다 서울로 자금이 몰릴 수도 있다"면서 "공급대책은 없고 수요만 억제하는 대책이다 보니 시간이 지나면 또다시 가격이 오를 것"이라고 말했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "공급대책이 결여된 주택시장 안정대책은 일시적 진정효과만 있을 뿐 결국 실패로 끝났음이 충분히 증명됐다"면서 "20번이 넘는 과거 대책 발표 때마다 단기진정 후 재반등의 패턴이 반복돼 왔던 만큼 이번도 다르지 않을 것"이라고 전했다.

■무주택서민들 내집 마련 꿈 멀어져

무엇보다 이번 대책이 투기 수요는 일부 잡을 수 있겠지만 오히려 서민들의 주택 구매를 막는 반서민 정책이 될 수 있다는 우려가 크다. 대출을 한 푼이라도 더 받아야 실거주할 집의 구매자금을 충당할 수 있는 서민들에게는 수도권 대부분의 지역이 규제로 묶이면서 집 사기가 더 힘들어졌다는 평가다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "갭투자를 하든, 달러 빚을 내든 집부터 샀어야 한다는 후회감이 추후 학습효과로 작용할 가능성이 높다"면서 "앞으로도 본인의 구매력이 집값을 따라잡지 못한다면 무주택자들이 느끼는 불안감은 더욱 커질 것"이라고 평가했다.

두성규 선임위원도 "대출 규제가 그동안 부동산 시장을 안정시킨 것도 아니고 오히려 서민들이 내집 마련의 꿈을 향해 나가는 데 걸림돌만 되고 있다"면서 "현금을 많이 보유한 사람들은 영향을 받지 않겠지만 대출 없이 집을 사지 못하는 서민들과 젊은층은 상실감이 커질 것"이라고 강조했다.

한편 정부가 수도권을 규제하면서 부산, 창원, 광주 등 지방으로 자금이 몰리면서 또다시 풍선효과가 나타날 수 있다는 지적도 나온다. 이를 근본적으로 해결하기 위해서는 공급대책이 필수라는 설명이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부의 자가 이전의 규제가 임대차시장의 가격불안 양상과 분양시장의 과열이란 풍선효과를 불러올 수도 있다"면서 "장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처 발굴과 어렵더라도 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색이 필요하다"고 말했다.

kmk@fnnews.com 김민기 기자

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