김현미 국토교통부 장관. 연합뉴스

“지금까지 (부동산) 정책은 다 종합적으로 작동하고 있다.”

김현미 국토교통부 장관은 지난달 30일 국회 예산결산특위에서 정부의 부동산 대책이 효과적으로 작용하고 있다고 강조했다. 김 장관의 발언은 곧장 반박을 야기했다. 야당은 물론 경제정의시민실천연합과 참여연대 등 진보성향 시민단체까지 나서 “정부가 현실을 제대로 인식하지 못하고 있다”고 비판했다.

규제지역을 대폭 늘리고 각종 대출규제를 강화해 갭투자 차단에 주력한 6·17대책을 포함해 문재인정부는 출범 이후 모두 22차례 부동산 관련 대책을 내놨다. 첫번째 정부합동종합대책은 2017년 발표된 6·19대책으로 서울 모든 지역의 분양권 전매 제한기간을 소유권 이전등기 때까지로 연장하는 내용이 담겼다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제도 강화되기 시작했다. 같은 해 나온 8·2 부동산 대책은 ‘규제종합선물세트’로 불렸다. 투기과열지구와 투기지역을 수도권에 부활시키고 재건축 규제를 대폭 강화하는 내용이 포함됐고, 다주택자 양도세 중과나 재건축 초과이익 환수제 부활 등 수요 억제를 위한 다양한 규제가 동원됐다.

대책의 효과로 주춤하던 부동산 가격이 2018년 들어 서울을 중심으로 다시 들썩이자 정부는 9·13 부동산 대책을 발표했다. 대출 관련 규제는 기본이고, 종합부동산세의 세율 인상과 과세대상 확대가 가장 큰 안건이었다. 지난해 12·16대책은 투기적 대출수요 규제를 대폭 강화하는 쪽에 방점이 찍히면서 서울 강남권 재건축아파트를 비롯한 고가주택 거래가 직격탄을 맞기도 했다.

하지만 계속된 규제에 내성이 생긴 투기세력이 수도권과 지방의 비규제 지역으로 몰려가며 풍선효과를 일으켰다. 결국 정부는 사실상 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 묶는 6·17대책으로 반격에 나섰다.


강경 일변도의 부동산 대책은 2000년대 초반 부동산 투기 광풍을 잠재우려 고군분투했던 참여정부 때와 유사한 점이 많다. 참여정부는 2002년 분양권 전매제한 부활, 수도권 투기과열지구 지정, 청약 자격제한 등을 골자로 한 5·23대책을 시작으로 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포했다. 문재인정부 출범 초기 발표한 6·19대책, 8·2대책의 내용과 흡사하다.

참여정부는 이듬해에도 10·29 주택시장 안정 종합대책, 2005년 8·31 부동산 제도 개혁을 통해 종합부동산세(종부세)와 주택거래신고제 도입, 분양가 상한제 확대 등을 발표했다. 2006년에는 재건축개발이익 환수제를 도입하고 대출규제까지 한층 강화했다. 참여정부는 임기 내내 강력한 부동산 정책을 펼쳤지만, 외환위기 이후 경기가 점차 회복되며 부동산 투기 수요가 몰렸던 시점이라 끝내 집값을 효과적으로 잡는 데는 실패했다는 평가를 받았다.

참여정부 이후 이명박·박근혜정부는 부동산 규제 완화에 방점이 찍혔다. 이명박정부의 경우 2008년 리먼브러더스 사태와 맞물린 글로벌 경기침체로 한국경제도 휘청이던 상황이었다. 이에 정부는 부동산 규제를 풀어주며 경기부양에 나섰다. 양도소득세, 종부세, 상속세 등을 완화한 데 이어 11·3 경제위기 종합대책을 통해 강남 3구 외의 투기과열지구 상당수가 해제됐고 재건축 규제도 느슨해졌다. 글로벌 경제위기의 여파가 가시지 않은 2013년에 출범한 박근혜정부도 전임 정부의 부동산 정책 기조를 이어갔다. 2014년 7·24대책으로 LTV, DTI가 모두 70%로 확대했고, 9·1대책으로 재건축과 청약기준까지 완화해 주면서 집값이 상승세를 탔다.

박세준 기자 3jun@segye.com

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