1만가구에 가까운 서울 송파구 가락동 헬리오시티. 입주 2년을 맞아 전세계약 만기가 돌아오면서 보증금이 많게는 5억원까지 올랐다.

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2년 새 5억원가량 올랐다. 상승률이 50% 정도다. 집값 과열 논란을 빚고 있는 서울 강남 아파트값이 아니다. 강남 입주 2년차 새 아파트 전세보증금이다. 계약을 갱신하고 싶은 세입자는 보증금을 수억원 올려줘야 한다. 최근 전세난의 압축판이다. 새 아파트 전셋값 상승세가 쉽게 꺾일 것 같지 않다.

9500여가구의 매머드급 단지인 서울 송파구 가락동 헬리오시티. 2018년 말 준공했고 올해 2년 전세계약 기간이 끝나 갱신할 때다. 초소형인 49㎡(이하 전용면적) 전세보증금이 지난달 17일 8억2000만원에 확정일자 신고했다. 5월 9일 신고 금액이 6억3000만원(2건)이었다. 한 달 차이로 2억원 가까이 올랐다. 2년 전인 2018년 8월 4억2000만원까지 거래된 집이다.

같은 단지 84㎡는 같은 기간 5억8500만원에서 10억7000만원으로 5억원가량 2배로 상승하기도 했다. 평균 확정일자 신고 금액을 2년 전 6억3000만원에서 올해 9억원으로 뛰었다.

헬리오시티 전세 세입자인 김모씨는 “입주 때 좀 저렴하게 들어왔다 싶었는데 그사이 이렇게 폭등할지 생각지 못했다”며 “오른 보증금을 어떻게 마련할지 막막하다”고 말했다.

헬리오시티 전셋값 상승 폭은 집값을 훨씬 능가한다. 거래가 거의 없어 실거래가를 비교하기 힘들지만 국민은행 시세를 보면 84㎡가 입주 무렵 16억원대에서 지금 17억원대로 1억원 가량 올랐다. 전셋값이 두 배 더 올랐다.

자료: 국토부

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2018년 초 입주한 서초구 서초동 래미안서초에스티지S 84㎡ 전세보증금이 2018년 4~6월 평균 8억8000만원에서 올해 4~6월엔 10억9000만원으로 2억원 넘게 뛰었다. 2년 전 최저 7억8000만원까지 내려갔다가 올해 최고 12억3000만원이다. 4억5000만원 차이다. 이 기간 84㎡ 매매가격은 18억원에서 22억원으로 4억원가량 상승했다. 상승금액은 비슷하지만 상승률은 전세가 훨씬 높다.

2년 차 새 아파트 전셋값 급등은 강남권(강남·서초·송파구)에서 두드러진다. 다른 지역 2년 차도 입주 때보다 오르긴 했지만 큰 폭이 아니다. 강동구 상일동 고덕숲아이파크 59㎡가 2018년 4월 4억3000만~4억5000만원이었고 지난 4월 신고액이 4억5000만~4억7000만원이다.

한국감정원에 따르면 지난달 기준으로 지난 2년간 서울 아파트 전셋값 상승률이 1.5%에 불과하다. 강남권이 2~3% 정도다. 이 기간 서울 전체의 매매가격은 5.2% 올랐다.

강남권 새 아파트 전셋값이 많이 오른 것은 입주 때 전세물량이 쏟아져 전셋값이 뚝 떨어진 뒤 오른 ‘기저효과’에다 근래 새집 전세수요가 크게 늘었기 때문이다. 정부 대출 규제 등으로 강남권 고가주택 매매수요가 주춤하는 사이 전세수요가 증가했다. 지난 4~6월 3개월간 강남권 아파트 매맷값이 -1.8~-0.8%의 하락세를 보이는 사이 전셋값은 서울 전체 평균(0.4%)의 2배 정도인 0.7~0.8% 상승했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “갓 지은 데다 편리성이 좋은 새 아파트로 전세수요가 몰린다”고 말했다.

강남의 새 아파트 희소성이 높아졌다. 2018년 말 헬리오시티 입주 이후 강남권 입주물량이 적다. 연간 서울 전체 아파트 입주물량의 20~30%를 차지하다 지난해 10%대, 올해는 지난달까지 10% 밑으로 줄었다. 국토부 입주물량 통계에 따르면 올해 1~6월 서울에 2만7000가구가 입주하고 이중 강남권이 2100여가구(8%)다.

강남권 새 아파트 전세난이 쉽게 수그러들 것 같지 않다. 정부가 지난달 6·17대책에서 아파트가 몰려 있는 대치동 등 강남권 4개 동을 토지거래허가구역으로 묶으면서 억제된 매매수요가 전세로 돌아서고 있다.

6·17대책에서 발표한 ‘2년 거주’ 재건축 조합원 입주권 자격 방침으로 낡은 재건축 추진 단지의 전셋집이 크게 줄어들게 됐다. 주인이 거주 요건을 채우기 위해 입주할 것이기 때문이다.

대출 규제 등으로 세입자가 있으면 팔기 어렵기 때문에 집주인들이 쉽게 매도하기 위해 집을 비워둬도 전셋집이 감소한다.

자료: 한국감정원

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2017년 8·2대책에 나온 1주택자 ‘2년 거주’ 양도세 비과세 요건이 올해부터 입주하는 아파트에 본격적으로 적용된다. 8·2대책 전엔 2년 이상 보유하기만 하면 비과세 혜택이었다. 적용 시점이 계약 기준이어서 8·2대책 이후 분양한 아파트부터 해당하고 이때 나온 단지들이 올해부터 본격적으로 입주한다.

김종필 세무사는 “1주택자 비과세뿐 아니라 9억원 초과 1주택 양도세 장기보유특별공제에도 거주 요건이 추가됨에 따라 집주인의 새 아파트 입주가 늘어날 것”으로 봤다.

지난 3월 입주한 4000여가구의 강동구 상일동 고덕아르테온에서 지금까지 전·월세 신고가 10% 조금 넘는 500여건이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “압도적인 다수당이 된 여당이 임대차 계약 갱신 청구권과 전·월세 상한제 입법에 적극적이어서 주인들이 시행 전에 미리 임대료를 올려둘 가능성이 크다”고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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