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규제지역을 대폭 확대한 6·17대책에 따라 당분간 주택시장이 위축될 것으로 예상되지만 신규 아파트 분양 열기가 여전히 뜨겁다. 복잡한 규제의 혼돈 속 수요자가 챙겨야 할 청약시장 주의점을 짚어 본다.

2일 부동산 정보업체 직방에 따르면 이번달 전국에서 71개 단지, 7만5751가구가 분양을 준비하고 있다. 지난해 7월보다 약 2.5배 늘어난 수치다.

또한 이 중 절반 이상인 4만950가구가 수도권에 공급된다. 서울이 2만427가구로 가장 많고, 경기 1만8948가구, 인천 1574가구 등이다. 지방에서는 3만4801가구가 분양할 예정이다.


통상 7∼8월은 대표적인 분양 비수기로 꼽힌다. 장마와 무더위 등 날씨 탓에 견본주택을 찾는 사람들이 줄어들기 때문이다. 하지만 올해는 건설사들이 규제를 피하려고 가을 물량을 일찍 푼 덕택에 7월 분양시장이 풍년을 맞은 것으로 보인다. 오는 29일부터 민간택지 분양가상한제가 시행되고 8월부터는 수도권과 지방 광역시로 분양권 전매 제한이 확대 적용된다.

6·17대책으로 기존 주택매매 시장이 얼어붙으면서 새 아파트 청약으로 눈을 돌리는 수요자도 늘어날 것으로 보인다. 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 확대됐다. 이들 규제지역에서는 한층 까다로운 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용된다.

게다가 이번 대책으로 주택담보대출에 따른 전입 의무와 기존 주택 처분 의무가 강화됐다. 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 주택가격과 상관없이 6개월 안에 전입해야 하고, 기존에 보유하던 주택이 있다면 마찬가지로 6개월 안에 처분해야 한다.

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이번 대책에 청약 관련 규제는 포함되지 않았다. 다만, 본인이 분양을 받으려는 단지가 새롭게 규제지역에 포함됐다면 주의가 필요하다. 조정대상지역에서는 한 번 당첨되면 7년간, 투기과열지구는 10년간 재당첨이 제한되기에 신중하게 청약에 응모할 필요가 있다.

특히 수도권과 대전, 청주 대부분의 지역에서는 입주 때까지 분양권 거래가 전면 금지된다. 수분양자는 등기를 마칠 때까지는 아파트를 매매할 수 없다.

투기과열지구나 청약과열지역에서는 1순위 청약자격을 세대주로 제한하고 있다는 점도 기억해야 한다. 비규제지역에서 1순위 자격은 청약통장 가입 후 1년 이상, 지역별 예치금 등만 충족하면 된다. 하지만 규제지역으로 격상된 사실을 모르고 청약 신청을 했다가 덜컥 당첨되면, 자격을 박탈당한다. 부적격 당첨자로 확인되면 3개월에서 최대 1년간 다른 주택 청약 자격이 제한될 수 있다.

투기과열지구나 청약과열지구에서는 청약통장은 가입 후 2년이 지나야 하고, 납입횟수 24회 이상 요건도 충족해야 한다. 같은 세대에 5년 내 당첨자가 있어서도 안 된다.

이밖에 규제지역은 당첨자를 선정하는 기준에서도 무주택기간, 청약통장 가입 기간이 길고 부양가족이 많을수록 유리한 가점제 비중이 높다. 전용면적 85㎡ 이하라면 조정대상지역은 75%가 가점제, 투기과열지구는 100% 가점제로 당첨자를 선정하는 식이다. 가점이 낮아 추첨을 노려야 하는 30, 40대 입장에서는 당첨될 기회가 한층 희박해졌다는 의미다.

따라서 청약 가점이 낮다면, 6·17대책 적용 시점 이전에 분양공고를 낸 단지를 노려볼 만하다. 국토교통부에 따르면, 이번 대책에 따라 조정대상지역이나 투기과열지구로 신규 지정된 지역은 관보 게시일인 지난달 19일을 기점으로 효력이 생긴다. 그 전에 입주자모집공고 승인 신청을 한 곳은 비규제지역과 똑같은 청약 기준이 적용되고, 분양권 전매 제한에도 영향을 받지 않는다.

박세준 기자 3jun@segye.com

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