[머니투데이 중기&창업팀 고문순 기자] 부동산소유권이전등기란 부동산 소유에 대한 권리에 변동이 있을 경우에 부동산등기부에 등기하는 것을 말한다. 매매계약에 따라 부동산 소유자의 변경이 있을 경우에 부동산소유권이전등기를 마쳐야 소유권 변동 효력이 생긴다. 즉, 부동산 매매계약 체결을 하고 부동산을 인도받은 경우에도 그 부동산에 대한 등기를 마쳐야 소유권을 온전히 확보할 수 있는 것이다. 이때 그 부동산에 대한 등기를 이전해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 소유권이전등기청구권이라 한다. 소유권이전등기청구권은 물권이 아니라 채권이다.

소유권이전등기청구권은 채권이기 때문에 원칙적으로 소멸시효가 진행된다. 그렇다면, 부동산매수인이 부동산을 인도받아 스스로 계속 점유하는 경우 또는 제3자에게 그 부동산을 처분하고 점유를 승계하여 준 경우에도 소유권이전등기청구권에 관하여 소멸시효가 진행하는지가 문제된다.

대법원은 ‘시효제도는 일정기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간의 경과로 인하여 곤란해지는 증거보전으로부터의 구제를 꾀하며 자기 권리를 행사하지 않고 소위 권리 위에 잠자는 자는 법적 보호에서 이를 제외하기 위하여 규정된 제도라 할 것인바, 부동산에 관하여 인도, 등기 등의 어느 한 쪽만에 대하여서라도 권리를 행사하는 자는 전체적으로 보아 그 부동산에 관하여 권리 위에 잠자는 자라고 할 수 없다고 할 것이므로, 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다. 그리고 부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용수익하다가 그 부동산에 대한 보다 적극적인 권리행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 그 이전등기청구권의 행사 여부에 관하여 그가 그 부동산을 스스로 계속 사용수익만 하고 있는 경우와 특별히 다를 바 없으므로 위 두 어느 경우에나 이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다’라고 판시했다(대법원 1999. 3. 18. 선고 98다32175 전원합의체 판결).

사진제공=법률사무소 훈

한편 소유권이전등기청구권의 양도는 채권양도에 해당하다. 이때 부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도에서도 양도인의 채무자에 대한 통지만으로 채무자에 대한 대항력이 생기는지 여부가 문제된다.

대법원은 ‘부동산매매계약에서 매도인과 매수인은 서로 동시이행관계에 있는 일정한 의무를 부담하므로 이행과정에 신뢰관계가 따른다. 특히 매도인으로서는 매매대금 지급을 위한 매수인의 자력, 신용 등 매수인이 누구인지에 따라 계약유지 여부를 달리 생각할 여지가 있다. 이러한 이유로 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 이상 양도가 제한되고 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다. 그러나 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 채권자와 채무자 사이에 아무런 계약관계나 신뢰관계가 없고, 그에 따라 채권자가 채무자에게 반대급부로 부담하여야 하는 의무도 없다. 따라서 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권의 양도의 경우에는 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도제한의 법리가 적용되지 않는다.’라고 판시했다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결).

관련해 법률사무소 훈 권오훈 변호사는 "소유권이전등기청구권은 채권이지만, 물권과의 관련성으로 인해 통상의 채권과는 다른 특성을 가지고 있으니 주의해야 한다"라고 조언했다.

중기&창업팀 고문순 기자 komoonsoon@

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