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(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 6·17 대책에 이어 공급확대와 보유세 강화를 담은 추가대책이 가시화하면서 시장을 흔들었던 역대 정부의 부동산정책이 다시금 회자되고 있다. 전문가들은 정권별 극단적인 '냉온' 정책 탓에 투기과열과 주거불안이 교차한만큼 현 정권이 이를 반면교사 삼아 후속책에 반영해야 한다고 조언한다.

◇규제 이어 완화…엇갈린 정책에 부동산 투기 '불패신화'

6일 정부와 부동산업계에 따르면 2003년 집값 급등기에 들어선 노무현 정부는 이를 막기 위해 고강도 대책을 쏟아냈다. 분양권전매제한 부활, 수도권 투기과열지구 지정, 청약 1순위 자격제한을 담은 5·23 대책은 일시적이나마 집값급등을 잡는 듯했다. 그러나 이마저도 오래가지 않았다. 결국 조세저항이 거센 종합부동산세까지 도입했지만 결국 집값상승을 막지 못했다.

당시 공급 억제를 통한 집값 안정과 건설경기 활성화를 놓고 빚어진 정책 혼선이 아파트값 폭등을 부채질했다는 지적이다. 노무현 정부 시절 전국 아파트값은 평균 34% 올랐고, 서울은 56% 급등했다. 경실련은 2015년 참여정부 5년간 오른 부동산총액이 50년간 오른 금액의 46%를 차지한다는 분석도 내놨다. 이에 대해 노무현 대통령은 부동산 정책의 실패를 인정하기도 했다.

반면 철저한 시장주의를 표방한 이명박 정부 부동산 정책은 부동산 규제를 걷어내는데 방점을 뒀다. 고가 주택 기준을 상향 조정하고 다주택자 양도세 중과 폐지, 투기지역·투기과열지구 해제, 양도세·증여세 완화 등을 추진했다. 반값 아파트와 같이 공급 중심의 부동산 정책을 통해 부동산 가격 상승세를 완화했다는 긍정적 평가도 있으나 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 과도하게 완화해 이후 부동산 가격 폭등에 빌미를 제공했다는 부정적 평가도 있다 .

여기에 부동산정책과는 별도로 '2008년 금융위기'라는 외면적 요인이 집값 하락세에 더 영향을 끼쳤다는 분석도 나온다. 전셋값 급등을 외면해 '전세대란'을 야기하며 부동산시장 '안정'만 추구했다는 지적도 받았다.

박근혜 정부는 부동산 시장의 규제를 과감히 풀면서 이를 경기부양책에 적극적으로 활용했다. 2013년 부동산시장 정상화 대책(4·1) 을 시작으로 규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 대책(9·1) 등 10여 차례 정책은 대부분 시장 활성화가 중점이 됐다. 주택 양도세의 한시적 면제, 생애 최초 주택 취득세 면제 등이 대표적이다. 그러나 이명박 정부의 LTV·DTI 완화와 결합해 '빚내서 집 사라'는 정부의 메시지는 급등한 가계부채를 통해 두고두고 부동산시장의 불안을 일으키는 유동성의 실마리가 됐다.

문재인 대통령이 지난 2일 김현미 국토교통부 장관의 긴급 보고를 받고 주택 공급물량 확대와 다주태자 부담 강화 등을 지시했다. 정부의 잇따른 부동산 대책에도 오히려 집값과 전셋값이 뛰자 공급을 늘리고 다주택자의 세금을 강화하라는 것이 골자이다. 사진은 3일 서울 영등포구 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 서울 도심 아파트 모습. 2020.7.3/뉴스1 © News1 송원영 기자

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◇임대사업자는 패착…유동성 낀 투기수요 억제 대신 양성화 유도

이미 '강남불패'라는 학습효과가 각인된 부동산시장에서 문재인 정부도 고전을 면치 못하고 있다. 다주택자 등 부동산투기와의 전쟁을 선포한 문재인 정부는 노무현 정부 이후 잊혔던 투기과열지구 카드와 세금, 대출을 총망라한 8·2 부동산대책을 발표해 투기시장의 초반 기세를 제압했다.

초과이익환수제 부활, 안전진단 강화 등 강남 재건축단지 규제를 이어가고 있다. 다만 임대사업자 등록을 허용해 예외적인 다주택 소유를 용인하면서 20여 차례 크고 작은 규제책의 틈새를 허용했다는 평가다. 효과가 없으면 더 센 대책을 낸다는 정부의 신호가 빈번해지면서 투기수요의 '버티기'만 유발했다는 지적도 나온다.

전문가들은 공급과 규제 외에도 부동산 시장의 과도한 유동성과 이에 따른 투기수요를 양성화 하는 정책이 필요하다고 입을 모았다. 함영진 직방 데이터랩장은 "강경일변도의 규제정책에 대한 시장의 내성으로 일시적인 안정 이후 집값과열이 반복되고 또 그 주기가 짧아지고 있다"고 분석했다.

심교언 건국대 교수도 "부동산시장은 사회와 경제 등 다양한 분야에 영향을 주고받기 때문에 '규제'만 정답이란 정부의 접근은 지극히 위험하다"며 "투기수요의 양성화는 물론, 무주택자와 집주인이 대립 구도 대신 아닌 공존으로 갈 수 있는 추가정책이 필요한 시점"이라고 조언했다.
h9913@news1.kr

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