[스포츠서울] Q. 맞벌이 부부 H(37).
그녀는 경매로 내 집 마련을 준비하고 있다. 물론 배우자의 적극적인 응원 덕분에 꾸준히 공부 중이다. 그러던 중, 2차까지 유찰된 아파트가 있어 경매에 참여하려고 한다. 등기부를 보니, 기준권리인 근저당 뒤에는 가압류 3건이 있었다. 그런데 기준권리 앞에는 대항력을 갖춘 임차인이 있다. 확인해보니 채무자의 배우자였다. 가족간의 임대차계약도 대항력이 인정되는지 궁금하다.

A. 경매로 나온 주택의 경우 위장 임차인 즉, 가짜 임차인 때문에 유찰되는 경우가 많다. 특히 소유자(채무자)의 배우자를 비롯해 부모 또는 자식, 형제 자매 등을 형식적인 조건(전입신고)만을 내세워 대항력을 주장하는 경우가 있다. 게다가 가족이 아닌 친구 또는 지인을 가짜 임차인으로 내세우기도 한다. 그러나 가짜는 가짜일 뿐이다. 가짜가 진짜가 될 수는 없다. 만약 가짜로 임차인의 대항력이 인정된다면, 채권자와 매수자가 손해를 감당해야 한다.

가족을 내세워 가짜 임차인 행세를 하는 경우를 살펴보자. 첫째, 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시를 하는 경우다. 둘째, 임차인이 실제로는 아파트를 인도받지 않은 경우다. 이렇게 임차인의 형식 만을 갖추어 배당요구를 하면 가짜 임차인으로 본다(대법원 99다69624 참조). 게다가 임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 대체하기 위해 주택의 인도와 전입신고를 마쳐도 대항력은 인정되지 않는다(대법원 2000다24184 참조).

임대차계약의 기본은 임차인이 임차주택을 사용 및 수익해야 한다(대법원 2000다24191 참조). 그러므로 가족간의 경우에도 임차주택을 사용 및 수익할 목적으로 임대차계약을 하고, 보증금의 흐름(자금출처)이 분명하다면 대항력은 인정된다. 그런데 채무자가 동생 소유의 아파트에 근저당설정을 해주면서 자신은 임차인이 아니다. 그리고 어떠한 권리도 주장하지 않겠다는 무상거주확인서를 작성해 주었다면 금반언 및 신의칙에 위배되어 대항력은 인정되지 않는다(대법원 99마4307 참조).

그렇다. 부부는 동거하며 서로 부양하고 협조해야 한다. 따라서 이에 반하는 임대차계약은 성립되지 않는다(민법 제826조 참조). 그러나 이혼을 하면서 위자료 또는 재산분할의 대가로 임대차계약을 한 경우에는 정상적인 임대차계약으로 간주된다. 다만, 이혼한 배우자 명의로 가짜 임대차계약서를 만들어 대항력을 갖춘 임차인 행세를 하면, 오히려 경매방해죄가 성립한다는 사실을 명심하자(인천지방법원 부천지원 2001고단23 참조).

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