[경향신문]

1일 서울 여의도에서 6·17규제소급적용 피해자모임, 임대사업자협회 추인위원회 등 부동산 관련 단체 회원들이 정부의 부동산 규제에 반대하는 집회를 열고 임대차 3법 반대 등의 구호를 외치고 있다. 연합뉴스

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재판상 화해 효력 부과에
전·월세 전환율도 낮춰야
소송 부담·깡통전세 숙제

갱신 행사 후 신규 계약도
인상률 상한선 마련 필요

주택임대차 3법 통과를 계기로 세입자들의 권리가 강화되는 시대가 열렸지만, 참여연대 등 시민단체들은 세부 보완책이 필요하다고 주문한다. 세입자의 협상력을 높이기 위해서는 계약갱신청구권과 전·월세인상률 제한만으로는 한계가 있기 때문이다.

집주인이 실거주하겠다고 해놓고 제3자에게 임대하는 부작용을 막기 위해 주택임대차분쟁조정위원회의 권한을 강화해야 한다는 주장이 대표적이다. 정용찬 민달팽이유니온 사무국장은 “법으로 확정된 권리는 세입자 개인이 활용하기에는 어려움이 크기 때문에 이제 세입자의 협상력을 지원하는 게 필요하다”고 3일 서울 참여연대에서 열린 주택임대차보호법개정연대 좌담회에서 말했다.

이번 개정안에는 임대인이 집에 살지 않는데도 거주를 이유로 계약 갱신을 거부할 때 손해배상을 요구할 수 있는 내용이 담겼다. 정부는 주택임대차보호법과 주민등록법의 시행규칙 등을 개정해 해당 주택의 확정일자와 전입신고 정보 열람을 허용해 적발하는 어려움을 덜어줄 계획이지만, 세입자가 직접 소송을 해야 하는 부담은 남아 있다. 정 사무국장은 “주택임대차분쟁조정위원회에서 조정안을 제시해도 임대인이 받아들이지 않으면 효력이 발생하지 않는다”면서 “재판상 화해와 같은 효력을 부과해 제도의 실효성을 높일 필요가 있다”고 말했다.

현행 4%인 전·월세 전환율을 낮춰야 한다는 주장도 있다. 전세에서 월세로 전환할 때 부담을 낮추기 위해서다. 현행 비율대로라면 5억원 전세를 보증금 2억원 반전세로 바꾼다면 월세부담이 100만원이 된다. 최근 초저금리 기조를 감안하면 전세보다 월세를 선호하는 임대인이 크게 늘어날 가능성이 있다.

이 같은 지적이 제기되자 김현미 국토교통부 장관은 ‘기준금리+3.5%’인 현행 전·월세전환율을 낮추는 방안을 검토하겠다고 이날 국회 법제사법위원회에서 말했다.

하지만 임대인이 전·월세전환율을 높인대도 이를 제재할 수단이 마땅치 않다. 최은영 한국도시연구소장은 “전반적인 제도개선이 필요한 시점”이라고 강조했다.

갱신권을 한 차례 행사한 이후 신규 계약 시 인상률에 대한 규정이 없는 점도 문제로 꼽힌다. 최 소장은 “임대 계약이 만료되는 2년 뒤에 임대인이 신규 세입자에게 그동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올려 받을 수 있다”면서 “이를 막기 위해 빨리 논의를 시작해 추가로 법률을 개정하는 것이 필요하다”고 말했다. ‘최대 5%’로 규정된 전·월세인상률이 과도해 오히려 임대료 인상을 부추길 수도 있다고 전문가들은 지적한다. 이에 따라 전·월세인상률 상한을 물가상승률 등 경제 상황 변동을 반영해 정하는 방안도 거론된다.

2회 이상 월세를 연체한 경우 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 부분도 논란거리다. 임차 보증금이 한국보다 낮은 해외의 경우에도 3회 연체를 해야 계약을 해지하는 것과 비교하면 지나치게 엄격하다는 것이다.

전세가가 매매가를 초과하는 일명 ‘깡통전세’로 보증금을 떼일 가능성을 막는 방안도 숙제로 남았다. 임대인이 세입자의 보증금을 돌려주지 않을 때 국가가 대신 지급한 후 임대인에게 구상권을 청구하거나 임대인의 비용부담으로 보증금 보증보험 가입을 의무화하는 조치가 대안으로 거론된다. 오피스텔이나 원룸 등의 경우 임대료 대신 별도로 받는 관리비를 높이는 경우도 나올 수 있어 관련 대책 마련도 과제로 꼽힌다.

박상영 기자 sypark@kyunghyang.com

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