홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관이 4일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택공급확대 테스크포스(TF) 회의결과 브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 홍남기 부총리, 서정협 서울시장 권한대행. 2020.8.4/뉴스1 © News1 송원영 기자

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(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 부동산 전문가들은 정부의 '8·4 주택공급 확대방안'에 대해 예상을 웃돈 공급대책으로 평가했다. 주택 수요가 많은 서울을 포함한 수도권 공급 확대로 무주택 실수요자의 불안감이 진정되면서, 주택시장 안정에 기여할 것이란 전망이다.

다만 신규 공급물량의 절반가량을 차지하는 공공재건축·재개발의 경우 정비사업 조합의 참여가 확정되지 않아 불확실성이 있는 만큼, 적극적인 참여를 끌어낼 수 있는 운용의 묘가 필요하다고 조언한다.

정부는 4일 서울청사에서 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관 합동으로 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다.

정부는 이번 대책에서 서울 등 수도권에 13만3000가구를 새로 공급하기로 했다. 태릉CC와 용산 캠프킴 등 신규택지를 발굴해 3만3000가구를 공급하고, 3기 신도시 등 용적률을 높여 2만4000가구를 추가 공급한다. 특히 공공참여형 재건축에는 용적률을 종전 2배인 최대 500%까지 상향해 5만 가구를 추가 조성하고, 공공재개발을 활성화하는 방식으로 2만 가구를 더 늘리기로 했다.

전문가들은 일단 정부가 공급 확대를 위해 애쓴 흔적이 보인다며 공급 의지 자체에 긍정적인 평가를 했다. 당초 시장의 예상 공급 물량은 10만 가구 정도였다. 정부는 이보다 많은 '13만 가구+α'를 신규 공급물량으로 제시했다. 서울 강남·용산, 경기 과천 등 인기 부지도 내놓았다.

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박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "주택시장 안정은 수요조절과 공급확대를 병행해야 효과적"이라며 "이번 발표는 시장에 공급 확대를 위한 본격 '신호 보내기'로 볼 수 있다"고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "마른 수건을 짜듯 뽑아낸 상당량의 주택공급을 통해, 최근 집값 급등 우려에 따른 불안 심리를 낮추고 30~40대의 패닉바잉(공황구매) 우려를 진정시키는 등 확실한 공급시그널을 보내려는 의지가 표명됐다"고 봤다.

전문가들은 새로 공개된 택지 중 Δ서울의료원 Δ용산정비창 부지 Δ태릉CC Δ용산 캠프킴 Δ정부 과천청사 일대 Δ서울지방조달청Δ국립외교원 유휴부지 Δ서부면허시험장 등이 인기를 얻을 것으로 봤다. 공급 확대를 통한 시장 안정 효과를 기대하려면 대기 수요가 선호할만한 곳에 공급을 해야 하는데, 서울권역 중심으로 공급물량을 내놓아 일정 부분 공급 효과가 예상된다는 것이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "자투리 땅까지 내놓은 것들을 보면 정부 과천청사 일대나 강남 서울의료원 등 눈에 띄는 사업지들이 꽤 있다"며 "예상이 돌긴 했으나, 실제 공급될지는 의문이었는데 이번 발표를 보면 공급에 신경을 쓴 것으로 보인다"고 말했다.

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전문가들은 이번 공급 대책이 중장기적인 집값 안정에 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 내다봤다.

함영진 랩장은 "부동산시장의 공급은 비탄력적 성격으로 실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 시점에 공급 효과가 가시화될 것"이라며 "단기로도 무주택 실수요자를 분양시장에 대기시키는 효과가 생기면서 주택시장이 숨 고르기에 들어갈 수도 있을 것"이라고 기대했다.

박원갑 위원도 "사적 임대차시장의 변동성에 노출된 세입자들에게 주거 안전망이 될 공공임대주택 등이 선진국 수준으로 조기 확충돼야 한다"며 "이번 공급대책이 제대로 시행되면 서민 주거 안정에 기여할 것"이라고 예상했다.

다만 전문가들은 이번 공급대책 중 상당 물량을 차지하는 공공재건축(5만 가구)·재개발(2만 가구)의 경우 조합 등 민간의 지지가 필수적인 만큼, 호응을 얼마나 끌어내느냐에 따라 이번 공급 대책의 성패가 갈릴 수 있다고 봤다.

이창무 교수는 "신규 공급의 절반가량을 차지하는 공공 재건축, 재개발은 조합이 찬성해야 하는 것이기 때문에 아직 확정된 부분이 아니다"며 "정부가 너무 많은 것을 민간에 요구할 경우, 과거 역세권 청년 주택사업과 같이 참여가 저조해질 수 있기 때문에 수익성을 최대한 보장해주면서 참여를 끌어내는 운용의 묘를 살려야 한다"고 조언했다.

정부는 공공참여형 재건축에는 용적률을 종전(250%)의 2배인 최대 500%까지 완화하고, 층수도 최대 50층까지 허용해 공급을 늘릴 수 있게 할 방침이다. 단 용적률 증가로 늘어난 물량의 50~70%는 기부채납으로 환수하기로 했다. 전문가들은 기부채납 비율이 재건축 사업성을 보장하는 수준에서 책정돼야 조합의 참여를 끌어낼 수 있다고 말한다.

윤지해 위원은 "용적률 상향에 따른 고밀 재건축은 재건축 사업에는 분명한 호재로 작용할 것"이라며 "다만 재건축 규제(안전진단 강화, 초과이익환수제, 분양가상한제, 조합원의무거주 등)가 강화된 상황에서 과도한 개입과 기부채납은 반발을 살 수 있는 만큼, 조합과의 이견 조율이 사업 성패 관건이 될 것"이라고 전했다.
jhkuk@news1.kr

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