서울시가 4일 정부가 발표한 수도권 13만가구 추가 공급대책과 관련해 ‘지분적립형 분양주택’의 구체적인 내용을 발표했다. 주택 분양가의 일부분만 지분으로 취득한 다음, 남은 지분에 해당하는 보증금과 임대료를 내며 살면서 남은 분양금을 지불하는 ‘공공분양모델’과 8년 동안 임대해 살다가 지분적립형 분양주택으로 전환하는 ‘임대 후 분양모델’ 등을 추진하겠다고 밝혔다.

서울시가 참여하는 신규 주택공급정책은 △공공재개발 활성화 △유휴부지 발굴과 복합화 △공공참여형 고밀재건축 사업 추진 △지분적립형 분양주택 등 크게 네 개 분야다.

/서울시 제공

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정부가 발표한 ‘지분적립형 분양주택’ 모델은 20~30년에 걸쳐 집의 지분을 사들이는 방식이다. 목돈이 없는 신혼부부나 생애최초 주택구입자라면 처음에 분양가의 20~40%에 해당하는 지분을 우선 매입한 다음, 거주하는 동안 남은 지분을 사들여 지분률을 높여가는 방식이다.

다만 보유하지 않은 공공지분만큼은 행복주택과 비슷한 수준으로 임대료를 내야 한다. 지분이 점차 증가하면서 초기에 납입한 보증금을 돌려받아 지분을 사는 자금으로 활용할 수 있고, 공공지분률이 낮아지면서 임대료도 점점 낮아질 것이라고 서울시는 설명했다.

올 상반기 SH가 공공분양한 마곡 9단지 전용면적 59㎡를 지분적립형 분양주택으로 공급하는 것으로 가정해보면, 수분양자는 분양가인 5억원의 25%인 1억2500만원만 우선 내면 된다. 나머지 75%는 4년마다 약 7500만원을 추가로 납입해 지분을 15%씩 매입하면 된다.

아직 취득하지 못한 지분에 해당하는 주거 비용은 비슷한 조건의 행복주택을 기준으로 보증금 1억, 월 임대료 14만원 정도다. 그러므로 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합해 2억2500만원 정도를 내게 된다. 이후에 추가로 지분을 살 때는 임대보증금을 지분 비율만큼 돌려받아, 실질적으로 6000만원 안팎만 지불하면 된다.

목돈이 부족한 경우에는 임대보증금 일부를 월세로 전환할 수도 있다. ‘지분적립형 분양주택’의 운영기간은 분양가격을 기준으로 9억원을 초과하는 고가주택은 기본 30년형, 9억원 이하는 수분양자가 20년 또는 30년형 중에서 기간을 선택하게 된다.

지분적립형 분양주택은 다시 ‘공공분양모델’과 ‘임대 후 분양모델’로 나뉜다. 공공분양모델은 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이다. 현행 공공분양주택처럼 전매제한과 실거주 의무가 부여된다. 서울시와 정부는 주택법 개정을 통해 공공분양모델을 우선 추진하기로 했다.

임대 후 분양모델은 민간사업에도 적용할 수 있는 8년 임대 후 지분분양 전환 방식이다. 임대 8년차가 되면 입주할 때 산정한 분양가에 적정한 금리를 가산해 지분적립형 분양주택으로 전환할 수 있다. 전매 제한 기간이 지나면 주택을 매각할 수 있다. 주택 전체를 시가로 매각하되, 처분 시점의 지분 비율에 따라 공공과 나눠 갖는다.

서울시는 개인 지분률이 낮으면 처분수익 자체가 작을 것이기 때문에 단기 투기수요를 차단하고 수분양자가 장기 거주하도록 유도할 수 있을 것이라고 예상했다. 거주기간이 길어지면 주택 거래 빈도가 줄어 주택 가격을 안정시키는 효과도 노릴 수 있다고 설명했다.

소득기준은 정부의 청약제도 개편 방안을 고려해 소폭 완화할 계획이다. 도시근로자 월평균 소득의 150%, 자산은 토지와 건물을 합친 부동산 2억1550만원 이하, 자동차는 2764만원 이하 기준을 적용할 계획이다. 다만 일부 무주택자를 위해 순위별 추첨도 진행할 방침이다.

서울시는 또 공공재개발사업지에 포함된 재개발구역의 주민을 대상으로 서울주택도시공사(SH)와 함께 이달부터 ‘찾아가는 설명회’도 개최할 예정이라고 밝혔다. 현재 재개발구역으로 지정된 지역은 오는 13일 동대문구를 시작으로 자치구별로 설명회를 열고, 아직 관련 절차를 밟는 단계인 신규 정비예정구역은 14일 합동설명회를 갖는다.

유한빛 기자(hanvit@chosunbiz.com)

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