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공공재건축 용적률 최대 500%·50층 허용 [8·4 부동산 대책]

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정부, 8·4 수도권 주택공급 확대 방안

군·공공시설 유휴지 최대 활용

13만2000가구 추가 공급키로

개발이익 대부분 정부가 환수

고밀재건축 5년간 5만호 공급

서울시 “사업 실효성 의문” 반발

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4일 정부가 발표한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 따르면 앞으로 공공기관이 참여하는 재건축 사업장은 용적률이 최대 500%·50층이 허용된다. 사진은 이날 오후 서울 강남구 압구정 현대아파트의 모습. 뉴시스


정부가 수도권에 13만2000가구의 주택을 추가 공급하기로 했다. 군 시설, 국유지·공공기관 부지, 서울시 유휴부지 등을 최대한 활용하고, ‘공공’ 재건축 단지의 용적률을 최대 500%까지 올리고 층수 제한도 50층으로 완화한다. 그러나 일반 재건축은 제외된 데다 공공 재건축 방식으로 전환하려면 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요한데 정부가 수익을 최대한 환수하겠다는 방침이어서 재건축 단지들의 참여 실적이 기대치를 밑돌 수 있다는 우려가 나온다.

서울시도 공공재건축 사업 방식의 실효성에 의문을 공식적으로 제기했다. 부동산 전문가들은 이번 ‘8·4대책’에 포함된 주택공급 계획이 입주까지 수년이 걸리는 곳들이라 단기적인 집값 안정 효과는 기대하기 어렵다고 봤다.

정부는 4일 서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 ‘주택공급 확대 TF(태스크포스) 회의’를 열고 이런 내용을 포함한 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’을 확정해 발표했다. 문재인정부 출범 이후 23번째 부동산대책이다.

방안에 따르면 정부는 신규부지 개발을 통해 3만3000가구를 추가 공급한다. 서울 노원구 태릉골프장 개발로 1만가구를 공급하고, 용산구 미군 캠프킴 부지에도 주택 3100가구를 지을 예정이다. 경기 정부과천청사 주변과 서울지방조달청 등 공공기관 이전부지와 유휴부지를 활용해 6200가구를 공급한다. 상암 DMC 부지 등 공공기관의 미매각 부지에 4500가구, 노후 우체국 등 공공시설 복합개발로 6500가구를 제공한다.

아울러 3기 신도시 등 공공택지의 용적률을 올려 2만가구, 서울 강남구 서울의료원 주택개발 사업을 확장하고 용산구 용산역 정비창의 고밀화를 통해 4200가구를 푼다.

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‘공공 참여형 고밀 재건축’도 도입해 5년간 총 5만가구를 공급한다. 공공 재건축은 LH(한국토지주택공사)와 SH(서울주택도시공사) 등 공공기관이 참여하는 새로운 형식의 재건축이다. 이를 위해서는 주택 소유자 3분의 2의 동의가 필요하다. 용적률과 층수제한 등 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수의 2배 이상 공급하고 증가한 용적률의 50∼70%는 기부채납으로 환수한다.

정부는 용적률을 300∼500% 수준으로 완화해주기로 했다. 용적률 500%는 준주거지역 용적률 상한이다. 35층으로 묶인 서울 주택 층수제한도 완화해 한강변 고밀 재건축 단지는 50층까지 건물을 올릴 수 있다. 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 장기 공공임대로 공급하고, 나머지는 무주택자와 신혼부부·청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다.

정부는 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 해제된 지역에도 공공 재개발 사업을 허용하기로 했다. 이를 통해 2만가구 이상 공급하는 게 목표다. 과거 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 정비구역은 서울에서만 176곳에 달한다. LH와 SH가 공공시행자 참여, 인센티브 제공 등을 통해 재개발 사업의 신속한 추진을 지원한다.

노후 공공임대 재정비, 공실 상가오피스 주거 전환, 택지 용도 전환 및 준공업지역 순환정비 촉진 등 규제 완화 등을 통해 5000호를 공급한다.

양지영 양지영RC연구소장은 “공공참여형 고밀 재건축은 조합원 입장에서는 개발 이익의 대부분이 공공이 환수하는 것이기 때문에 특히 좋은 입지의 사업지 같은 경우에는 참여도가 떨어질 것”이라고 말했다. 그는 “8·4대책 공급계획 상당수가 공공임대와 분양에 초점이 맞춰져 있어서 집값 상승 불안감을 잠재우기는 한계가 있고 집값 안정화 등 시장에 미치는 영향은 제한적”이라고 내다봤다. 김성보 서울시 주택건축본부장은 이날 오후 서울시청에서 별도 브리핑을 열고 “공공 재건축은 민간이 참여할 수 있느냐라는 실무적인 퀘스천(의문)이 있다”며 “애초 서울시는 별로 찬성하지 않은 방식”이라고 단언했다.

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4일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 제380회국회(임시회) 제8차 본회의에서 재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부개정법률안이 가결되고 있다. 뉴스1


정부 발표에 앞서 이날 오전 열린 당정협의회에서 더불어민주당 김태년 원내대표는 “오늘(4일)은 투기를 근절하고 부동산 시장을 안정시키는 분기점이 되는 날”이라고 자평했다. 김 원내대표는 원내대책회의에서도 “민주당은 주택시장이 안정될 때까지 투기 근절, 투기 이익 환수, 무주택자 보호라는 부동산 안정화 3법칙을 흔들림 없이 추진해 모든 국민이 내집 한 채를 장만할 수 있는 1가구 1주택 시대를 만들겠다”고 강조했다.

세종=우상규 기자, 나기천·이현미 기자 skwoo@segye.com

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