[머니투데이 중기&창업팀 홍보경 기자] 보존등기(保存登記)는 미등기부동산에 최초로 하는 등기이다. 보존등기를 하게 되면 그 부동산에 관한 등기용지가 새로 개설되며, 향후 이 부동산에 관한 권리변동 사실이 모두 이 등기용지에 기재되게 된다. 그런데 동일한 부동산에 대해 등기용지가 따로 개설되면서 소유권보존등기가 중복으로 되는 경우가 있다. 이를 중복보존등기라고 한다.

권오훈 변호사/사진제공=법률사무소 훈

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대법원은 ‘동일부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 경료된 경우에는 먼저 이루어진 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 뒤에 된 소유권보존등기는 비록 그 부동산의 매수인에 의하여 이루어진 경우에도 1부동산1용지주의를 채택하고 있는 부동산등기법 아래에서는 무효라고 해석함이 상당하다 할 것인바, 원고가 소외 망인으로부터 그 소유인 토지를 매수하고 이미 망인 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있던 위 토지에 관하여 원고 명의의 소유권보존등기를 경료한 경우 망인 명의의 소유권이전등기의 토대가 된 소유권보존등기가 원인무효라고 볼 아무런 주장 입증이 없다면 원고가 위 망인으로부터 위 토지를 매수하였다고 하더라도 위 망인 명의의 소유권이전등기에 기하여 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 소유권보존등기를 경료한 이상 뒤에 경료된 원고 명의의 소유권보존등기는 이중등기로서 무효라고 할 것이다.

원고는 위 망인의 상속인인 피고들을 상대로 위 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 이익이 있다.’라고 판시하여(대법원 1990. 11. 27. 선고 87다카2961, 87다453 전원합의체 판결), 등기명의인을 달리하는 중복의 보존등기의 경우 원칙적으로 선행보존등기가 유효하지만, 선행등기기록이 원인무효인 경우에는 후행보존등기가 유효하게 된다고 판단하여 소위 절차법적 절충설을 취하였다.

또한 대법원은 ‘동일한 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권보존등기가 마쳐진 경우 선행 보존등기가 원인무효가 되지 않는 한 후행 보존등기는 실체관계에 부합하는지에 관계없이 무효라는 법리는 후행 보존등기 또는 그에 기하여 이루어진 소유권이전등기의 명의인이 당해 부동산의 소유권을 원시취득한 경우에도 그대로 적용된다.

선행 보존등기가 원인무효가 아니어서 후행 보존등기가 무효인 경우 후행 보존등기에 기하여 소유권이전등기를 마친 사람이 그 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 점유하여 점유취득시효가 완성되었더라도 후행 보존등기나 그에 기하여 이루어진 소유권이전등기가 실체관계에 부합한다는 이유로 유효로 될 수 없고, 선행 보존등기에 기한 소유권을 주장하여 후행 보존등기에 터잡아 이루어진 등기의 말소를 구하는 것이 실체적 권리 없는 말소청구에 해당한다고 볼 수 없다’고 판시하여(대법원 2011. 7. 14. 선고 2010다107064), 중복등기로 무효인 보존등기나 이로부터 이루어진 이전등기를 기초로 해서는 20년의 점유취득시효가 완성되었더라도 그 명의의 보존등기가 실체관계에 부합하는 등기로 유효로 될 수는 없다고 판시하였다. 무효인 보존등기에는 등기로서 아무런 가치가 없다는 뜻이다.

권오훈 변호사는 “등기부의 전산화로 인해, 앞으로는 중복보존등기가 발생하기는 어려울 것이다. 그러나 모든 중복보존등기가 완벽하게 해소된 것은 아니므로, 중복보존등기에 관한 분쟁은 앞으로도 있을 수 있다”며 “원칙적으로 선행보존등기가 우선이라는 점을 기억해야 한다“고 조언한다. 도움글 / 법률사무소 훈(권오훈 변호사)

중기&창업팀 홍보경 기자 bkhong@

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