정부가 기존 주택임대사업자의 등록이 말소되기 전까지 종합부동산세 합산과세 배제 혜택을 유지하는 내용을 골자로 한 보완 대책을 7일 발표했다. 하지만 민간임대사업자들이 쟁점으로 삼은 일부 내용에 대해선 언급이 없거나, 원안이 그대로 진행되는 것들도 있다. 결과적으로 임대사업자들에게 주기로 했던 장기보유특별공제 최고세율은 70%에서 50%로 일부 삭감됐다.

1일 서울 여의도에서 617규제소급적용 피해자모임, 임대사업자협회 추인위원회 등 부동산 관련단체 회원들이 정부의 부동산 규제에 반대하는 집회를 열고 임대차 3법 반대 등의 구호를 외치고 있다. /연합뉴스

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―8년 장기 민간임대사업자가 10년간 임대사업을 할 경우 이전처럼 장기보유특별공제 70%를 받을 수 있나

"없다. 8년짜리 장기일반민간임대주택사업자는 최소임대기간이 경과되면 자동으로 등록이 말소된다. 2016년에 장기일반민간임대주택사업자로 등록했다면 2026년까지 임대사업자로서 의무를 준수하고 주택을 매도했을 때, 최고 70%의 장기보유특별공제율을 받을 수 있었다.

하지만 이번 개정안에 따라 2024년에 사업자 등록이 자동으로 말소 되면서 10년 동안 임대하는 것이 불가능해졌다. 이에 따라 최장 임대 가능 기간은 8년이 됐고 장기보유특별공제는 50%까지만 받을 수 있다. 기재부 관계자는 ‘개정안이 나오게 된 배경과 취지를 고려해보면 일부 축소는 불가피하다’고 했다."

―임대주택사업자가 자진해서 말소 신청을 했을 때 지금까지 받은 세금 혜택은 모두 돌려줘야 하나

"아니다. 임대등록기간 동안 받는 세제지원은 유지된다. 예를 들어 등록 임대주택 중 소형주택에 대한 소득세 감면(30%), 법인세 감면(75%)이 그대로 적용된다. 종합부동산세 합산 배제 혜택도 유지된다. 장기보유특별공제를 제외한 지금까지 주기로 약속했던 세제해택은 임대등록일부터 자진·자동 등록말소일까지 유지된다고 보면 된다.

예를 들어 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우나, 장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우에도 그동안 감면받은 세금을 추징하지 않는다. 다만 양도소득세 중과배제를 받기 위해선 조건이 있기 때문에 유의해야 한다."

―임대주택사업자가 자진해서 말소 신청을 했을 때 양도소득세 중과배제도 적용되나

"등록 임대기간 중 절반 이상을 임대주택으로 유지했으면 가능하다. 4년 단기임대주택 사업자의 경우 2.5년(본래 의무임대기간 5년), 8년 장기임대주택사업자의 경우 4년(본래 의무임대기간 8년 이상)을 유지해야 한다. 그러면 2주택자에게 붙는 양도소득세 중과(10%포인트), 3주택 이상자에게 붙는 양도세 중과(20%포인트)는 면제 받을 수 있다."

―임대주택 1채를 부부 공동명의로 보유하고 있는 경우에도 세금 혜택을 볼 수 있는가

"이 사안은 최대한 빠르게 유권해석을 내려 정리할 예정이다. 개정안과 관계가 있는 것이 아니라 현행법의 해석 문제기 때문에 이번 보안책에 포함되지 않았다.

앞서 국세청은 공동명의로 임대주택 1채를 보유했을 때, 부부가 각각 임대주택을 0.5채씩 가지고 있는 것으로 판단된다며 임대사업자로서의 자격 요건을 충족하지 못했다고 했다. 임대사업자는 주택 1채 이상을 보유해야 한다는 것이다. 이에 임대사업자에게 주어지는 세금 혜택을 줄 수 없다는 입장이다."

―거주주택 한 채와 임대주택 한 채를 보유하고 있다가 임대주택을 자동·자진 말소하면 2주택자가 된다. 이 때 일시적 2주택자로서 비과세 혜택을 누릴 수 있나

"거주주택 한 채와 임대주택 한 채를 가지고 있다가 임대주택 한 채를 매도할 때, 임대사업자로서 조건을 모두 갖추고 의무기간의 절반 이상을 임대했다면 양도세 중과배제의 혜택을 받는다. 거주주택을 매도할 때는 5년 안에 매도한다면 1주택자로 보고 비과세 특례를 받을 수 있다. 일시적 2주택자라는 지위를 갖는 것은 아니지만 상응하는 세 혜택을 볼 수 있다."

―개정안 중 임대사업자의 보험 가입 의무화 논의는 진행되고 있는 것이 있나

"개정안에 포함되는 범주가 아니다. 보험상품 개발 등의 이유로 1년 유예됐기 때문에 추후 관계기관에서 발표가 있을 예정이다."

연지연 기자(actress@chosunbiz.com)

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