더불어민주당이 전월세신고제, 전월세상한제와 세입자의 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안을 처리했다. 이른바 ‘임대차3법’이 국회 문턱을 넘으면서 가뜩이나 불안한 전세시장에 어떤 영향을 줄지 관심이 쏠린다.

더불어민주당이 주택임대차보호법 개정안을 처리하면서 논란이 뜨겁다. 사진은 서울 강북권 아파트단지.

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▶손해배상청구권제까지 도입하기로

개정안은 세입자에게 계약갱신청구권을 보장하는 내용을 담았다. 세입자는 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 동안 거주를 보장받는다. 계약을 갱신할 때 임대료는 지방자치단체가 직전 임대료의 5% 이내에서 정하도록 하는 조항도 포함됐다. 집 주인과 직계존속, 비속이 주택에 거주할 경우에는 계약갱신 청구를 거부할 수 있다. 특히 임대차3법은 기존에 계약한 세입자에게도 소급 적용된다는 점이 특징이다.

주택 임대차 시장에 ‘법정 손해배상청구권제’가 새로 도입된 점도 눈길을 끈다. 집 주인이 직접 들어와 살겠다고 허위로 말하거나 잠시 들어와 살다가 다른 세입자를 받았다면 기존 세입자가 집 주인에게 손해배상을 청구할 수 있다.

손해배상액은 기존 세입자에게 받던 임대료 3개월치, 집 주인이 새로운 세입자에게 받은 임대료와 기존 세입자에게 받던 임대료 차액의 2년치, 기존 세입자가 입은 손해액 중 가장 높은 금액이 된다. 여기서 임대료는 순수 월세와 보증금을 월세로 전환한 금액(연 4%)을 더한 ‘환산 월차임’이다. 기존 세입자가 임대료가 더 비싼 집으로 이사하면서 부담한 이사비, 중개수수료, 추가 대출에 따른 금융이자 등 손해액이 더 크다면 배상액은 늘어날 수 있다.

물론 불가피한 경우도 있다. 기존 세입자를 내보냈지만 지방 발령이 나서 실거주 의무기간을 채우지 못하고 세를 놓는 등 불가피한 경우에는 손해배상을 피할 수도 있다. 개정안에는 정당한 사유 없이 새로 임대를 한 경우만 손해배상 청구 대상으로 명시했기 때문이다.

전월세신고제는 시스템 미비를 이유로 내년 6월부터 도입된다. 내년 6월부터는 세입자 또는 집주인이 계약 체결일로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠뜨리면 5만원, 허위로 신고할 경우에는 100만 원 이하 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고를 한 것으로 처리된다. 전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다.

주택 임대차3법 통과로 전월세 시장에는 전운이 감도는 모습이다. 정부 의도와 달리 인기지역 전세물건이 부족해지면 전월세가격이 단기간 내 급등할 우려가 크다.

한국감정원에 따르면 지난 7월27일 기준 서울 아파트 전셋값은 0.14% 올랐다. 주간 기준으로 올 1월6일 이후 7개월여 만에 최대 상승 폭을 기록했다. 강동구(0.28%)를 비롯해 강남(0.24%), 송파(0.22%), 서초구(0.18%) 등 ‘강남4구’가 상승세를 주도했다.

과거에도 비슷한 사례가 있었다. 1989년 당시 임대차 최단 존속기간을 1년에서 2년으로 연장하는 내용의 주택임대차보호법이 개정되면서 2년 간 전셋값이 연 20% 안팎씩 폭등했다. 서울 전셋값 상승률은 1988년 7.3%였지만 1989년 23.7%로 급등했다. 1990년에도 16.2%로 상승세를 이어갔다. 전월세가격이 오르면 덩달아 매매가격도 뛰어 부동산 시장이 불안해질 것이라는 우려도 나온다.

부동산업계 관계자는 “전세 물량이 줄어들고 집 주인은 세금 부담을 덜기 위해서라도 월세를 올릴 가능성이 높다. 임대차3법 부작용으로 집 없는 서민이 오히려 피해를 입을 수도 있다”고 귀띔했다.

[글 김경민 매경이코노미 기자 사진 매경DB]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제741호 (20.08.11) 기사입니다]

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