윤호중 법사위원장이 23일 서울 여의도 국회에서 열린 국회 법제사법위원회 전체회의에서 안건을 상정하고 있다. (사진=연합뉴스)

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[이데일리 하지나 기자] 상가 임대료가 6개월간 연체되더라도 계약해지나 갱신거절을 할 수 없도록 하는 상가건물임대차보호법 개정안 국회 통과를 앞두고 시장에서는 벌써부터 우려의 목소리가 높다.

정부여당에서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 소상공인·자영업자가 경제적 어려움을 해소하고자 법 개정을 추진했지만 자칫 당초 법 도입 취지를 벗어나 임대인과 임차인의 갈등만 조정할 수 있다는 주장이 나오고 있다.

모호한 감액 기준…분쟁 소지

첫번째는 임대료 감액 기준이 모호하다는 점이다. 현행 제11조 ‘차임 등의 증감청구권’에 따르면 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다고 명시돼 있다. 이번 개정안은 여기에 ‘감염병 예방 및 관리에 관한 법률’ 제2조제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 추가했다.

감염병 등에 대한 경제 사정의 변동을 입증해야 하는 어려움과 더불어 감액 수준에 대한 임대인과 임차인간의 합의가 불가피한 셈이다. 지난 8월부터 도입된 ‘5% 전월세상한율’에 대해서도 정부는 결국 임대료 결정은 양측간 합의가 우선된다고 해석하고 있다. 법으로 5%를 최상한선으로 정하고 있지만 양측이 합의한다면 10% 인상도 가능하다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 “감액청구권을 행사하는 이유가 불가피한 사유라는 점을 입증하는 과정에서 분쟁이 발생할 소지가 있다”면서 “결국 법정에서 청구권 행사 사유가 적절한지 금액은 적절한 지를 따져보게 될 것”이라고 지적했다.

사문화된 감액청구권…실효성 없어

두번째는 감액청구권에 대한 실효성 문제다. 이미 법조계에서는 감액청구권 자체가 사문화됐다고 지적한다.

현실적으로 감액청구권이 행사되는 사례는 드물고, 소송이 진행되더라도 대부분 협의에 의해 조정되는 경우가 다반사라는 것이다. 특히 임차인이 감액청구권을 행사하더라도 임대인이 반드시 이를 수용해야 할 의무는 없다.

오세정 법무법인 신효 변호사는 “감액청구권은 임차인이 청구를 해서 법적으로 효력이 곧바로 발생하는 조항이 아니고 단순히 청구를 할 수 있다는 것을 의미한다”면서 “일반적으로 임대인이 응하지 않으면 재판이라든지 중재 절차를 거쳐야 한다. 현실적으로 행사하는 것이 쉽지 않을 수 있다”고 말했다.

시장의 영역 법적 잣대…재산권 침해 논란도

마지막으로 재산권 침해 논란이다. 1~2년 단위로 이뤄지는 임대차 계약에서 6개월 연체 허용은 과도하다는 지적이다. 기존 3기 연체기간을 포함할 경우 최장 8개월에 해당한다. 배지연 변호사는 “생계형 임대인도 있을 수 있음에도 불구하고 임대인이라는 이유만으로 차임이 6개월이 지나도록 연체되는 경우에도 계약 해지를 못하게 하는 것은 임차인과 같은 국민인 임대인의 과도한 재산권침해로 위헌 소지가 있다”고 말했다.

다만 일각에서는 공공복리를 위해 개인의 재산권을 일부 제한할 수 있다는 의견도 있어 재산권 침해 논란을 둘러싼 의견이 분분하다.

상가 보증금이 인상될 수 있다는 우려도 제기된다. 임대인들이 차임이 밀릴 것을 대비해서 보증금을 더 높여 받을 수 있다는 얘기이다.

박경준 법무법인 인의 변호사는 “앞서 상가권리금보호법 역시 당초 취지와 달리 보증금에 권리금까지 없는 영세 자영업자들의 시장 진입을 제한하는 부작용을 가져왔다”면서 “시장에 맡겨둬야 할 영역까지 법으로 밀어붙이는게 문제”라고 했다.