서울 서초구 반포주공 1단지 3주구 아파트 조합원에게 가구당 4억200만원의 재건축초과이익환수 부담금 예상액이 통보되면서 강남 재건축 단지들에 비상이 걸렸다. 지난 6월 국토교통부가 강남권 5개 단지 시뮬레이션 결과 최대 7억원까지 부과가 예상되자 부담금 폭탄을 맞느니 사업을 미루는 게 낫다는 반응이 잇따르고 있다. 부담금 공포로 강남권 재건축시장 시계가 멈춰버리면 서울 공급절벽은 더 심화될 수 있다.

초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻게 되면 정부가 이익의 10~50%를 환수하는 제도다. 2006년 도입된 이 제도는 2012년에서 2017년까지 5년간 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐다. 특히 지난해 말 헌법재판소에서 합헌 결정이 내려지면서 정부는 올해 하반기부터 부담금 징수를 본격화하겠다고 밝힌 바 있다.

환수제의 취지는 초과이익 환수로 주택가격 안정과 사회적 형평을 기하겠다는 것이지만 과도한 재산권 침해라는 반발도 만만치 않다. 미실현 이익에 대해 과세하는 데다 집주인이 바뀌었더라도 준공시점 소유자가 모든 부담을 떠안아야 한다는 점 때문에 논란도 거세다. 재개발 조합에는 부과되지 않아 형평성 문제도 제기된다.

가장 큰 문제는 부담금 폭탄이 강남 재건축을 봉쇄해 공급 위축을 불러올 가능성이 크다는 점이다. 정부는 재건축을 집값 상승의 원흉으로 꼽고 3년간 규제를 쏟아부었다. 조합원 지위 양도금지, 안전진단 요건 강화, 분양가상한제에 이어 조합원 2년 거주요건 규제까지 만들었다. 보유세 부담이 커진 상황에서 수억 원대의 부담금을 내라고 하면 누가 나서겠는가. 정부가 제안한 공공재건축 역시 환수제나 분양가상한제를 그대로 적용해 조합들이 관심을 보이지 않고 있다. 서울 도심에는 빈 땅도 거의 없어 재건축·재개발을 빼면 주택을 공급할 뾰족한 방법이 없다. 수요가 있는 곳에 공급해야 한다는 것이 시장의 주문이다. 지금 같은 겹겹규제로는 공급절벽, 집값 불안으로 이어질 수밖에 없다. 정부는 재건축 시장 충격과 공포를 고려해 초과이득 환수제를 전면 재검토해야 한다.

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