[경향신문]

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계약해지 사유 ‘임대료 체불 규정’
3개월에서 6개월로 유예기간 늘려

‘차임증감청구권’ 근거 조항에
신종플루 등 ‘제1급 감염병’ 추가

서울지역 환산보증금 9억 넘을 땐
임대인에 월세 인하 요구 불가능

상가임대차 계약해지 사유가 되는 ‘3기(3회) 임대료 체불’ 규정 적용을 6개월간 유예해주는 상가건물임대차보호법 개정안이 국회를 통과했다. 코로나19로 영업에 어려움을 겪는 소상공인들은 숨통이 틔게 됐다. 올해 문 닫은 가게가 2만개가 넘을 정도로 피해가 막심하다. 27일 부동산114가 소상공인시장진흥공단의 상가 데이터를 분석한 결과를 보면 2분기 서울의 상가 수는 37만321개로, 1분기의 39만1499개에 비해 2만1178개 줄었다. 이 중 절반인 1만40개가 식당이다.

새 상가임대차보호법은 영업난으로 제때 임대료를 못 내는 소상공인을 감안해 체불로 인해 계약해지를 당하지 않도록 일정기간 보호하고, 영업난을 근거로 월 임대료 인하를 임대인에게 청구할 수 있도록 규정했다. 법안의 조속한 시행이 필요한 만큼 정부는 이르면 이달 내 새 법을 공포하고 즉시 시행에 들어갈 계획이다.

■ ‘차임증감청구권’에 실효성 부여

현행 상가임대차보호법에서는 임대료를 3회 이상 내지 못할 경우 계약해지·계약갱신의 거절 사유가 됨은 물론 임차인이 권리금을 회수할 기회마저 보호받지 못하도록 규정하고 있다. 새 법에서는 임시 특례 규정을 신설해 법 시행일로부터 6개월간은 임대료 체불로 인해 계약해지 등을 당하는 일이 없도록 규정했다. 다만 6개월어치 임대료를 내지 않아도 되는 것은 아니다. 연체 임대료와 연체에 따른 지연손해금 지급의무는 그대로 유지된다.

현행법에서도 상가 세입자는 건물주에게 경기상황 등에 따라 임대료 차감을 요구할 수 있도록 ‘차임증감청구권’을 마련하고 있다. 하지만 임차인이 임대료를 깎아달라고 임대인에게 요구하기 어려운 게 현실이다. 새 법에서는 적어도 코로나19와 같은 ‘제1급감염병’으로 인한 영업난일 경우 차임증감청구가 가능하도록 관련 규정이 구체적으로 추가됐다.

차임증감청구의 근거로 제1급감염병을 추가한 것은 여러모로 의미가 있다. 코로나19가 종식되더라도 또 다른 대규모 감염병이 상시 유행할 미래에 대비한 것이어서다. 제1급감염병의 기준은 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’을 따르도록 했는데, 여기에는 기존 보건 위기를 일으킨 ‘중증급성호흡기증후군’(사스), ‘중동호흡기증후군’(메르스), ‘신종인플루엔자’(신종플루) 등이 모두 포함된다. 앞으로는 코로나19 같은 심각한 전염병 유행에 따른 영업난을 사유로도 ‘월세를 깎아달라’고 건물주에게 요구할 수 있게 된 것이다.

코로나19를 사유로 임대료를 깎아준 임대인이라면 향후 임대료를 다시 올릴 때 감액 전 임대료 수준이 회복될 때까지는 ‘5% 인상 제한’ 룰을 적용받지 않는다. 예컨대 코로나19로 임대료를 10% 깎아준 임대인이라면 이 규정과 관계없이 10% 인상이 가능하다는 뜻이다.

오는 11월1일부터는 임대차계약 관련 분쟁조정위원회가 전국 12곳으로 확대된다. 코로나19로 인한 상가임대차 계약 문제로 분쟁이 있는 임대인이나 임차인이라면 분쟁조정위를 통해 중재를 요청할 수 있다. 대한법률구조공단, 서울시 상가임대차 상담센터, 한국감정원 콜센터, 경기도 상가주택임대차 상담전화 등 6곳을 통해 새 상가임대차보호법 관련 문의나 상담도 받을 수 있다.


■ 보증금 규모에 따라 불가능할 수도

새 상가임대차보호법에서 마련된 코로나19 신설 조항이 모든 상가에 적용되는 것은 아니다. 당초 상가임대차보호법에서는 해당 상가의 보증금 규모에 따라 보호대상을 선별하고 있는데, 코로나19 신설 조항 역시 이를 그대로 따른다.

예컨대 서울지역의 상가라면 환산보증금(보증금과 월 임대료를 합산해 환산한 금액)이 9억원을 초과할 경우, 수도권 주요 도시 등이 포함되는 ‘과밀억제권역’ 상가 및 부산시 상가는 환산보증금이 6억9000만원을 초과할 경우 6개월간의 임대료 체불 유예는 적용받지만 차임증감청구는 불가능하다. 다음은 법무부와 국토교통부가 마련한 새 상가임대차보호법 관련 질의응답 내용이다.

Q. 계약갱신 거절 등의 사유가 되는 ‘3기 차임액 연체’의 의미는 무엇인가.

A. 쉽게 말해 세입자가 총 3회에 해당하는 월세액수를 내지 못한 경우를 뜻한다. 3개월 연속일 필요는 없다.

Q. 체불 유예 특례의 대상 및 기간은.

A. 개정 시행 당시 존속 중인 계약에도 적용된다. 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 밀린 월세 등에 대해 적용되며, 시행일 이전에 밀린 월세는 대상이 아니다.

Q. 특례 규정의 적용을 받는 상가임대차의 범위에 제한이 있는지.

A. 제한 없다. 환산보증금을 초과하는 상가임대차 계약에도 적용된다.

Q. 코로나19에 따른 차임증감청구 절차는 어떻게 되는지.

A. 임차인은 코로나19로 인해 매출 급감 등으로 현재 임대료가 정당하지 않다는 사유로 차임감액청구를 할 수 있다. 임대인과 합의가 이루지면 합의된 금액으로 차임이 감액된다. 당사자 간 합의가 이루어지지 않으면 분쟁조정위에 조정을 신청하거나, 법원에 소송을 제기해 감액받을 수 있다.

Q. 코로나19 관련 차임증감청구가 환산보증금 초과 임대차에도 적용되는지.

A. 현행 상가임대차보호법에서는 환산보증금을 초과하는 임대차에는 차임증감청구권 규정을 적용하지 않고 있다. 코로나19로 인한 사유 역시 이를 적용받기 때문에 환산보증금 범위 내의 상가임대차 계약에만 적용된다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com

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