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단독주택, 평당 호가 5000만원…투자바람, 투기될라

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②[빌라전성시대]공공재개발 인근지역도 들썩

공공재건축은 '시큰둥'…민간재건축으로 기울어

[이데일리 신수정·황현규·하지나 기자] 정부가 공공재개발·재건축을 통해 수도권 주택공급을 확대하겠다고 밝히면서 매수공공재개발 후보지역은 매수문의가 쏟아지면서 인근 재개발 지역까지 관심이 퍼지고 있다. 반면 공공재건축 후보 단지는 정부가 제시한 인센티브를 고심하며 협상카드를 살피는 중이다.

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공공재개발 지역으로 지정된 흑석2구역.(사진=이데일리DB)

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공공재개발 호재에 인근 부동산도 들썩

21일 부동산업계에 따르면 공공재개발 시범사업 후보지에 매수 문의가 빗발치고 있다. 용적률이 법정상한보다 120%까지 높아지고 그에 따른 기부채납 비율이 20~50%로 낮아지면서 사업성이 크게 뛰었기 때문이다. 게다가 분양가상한제에서도 제외하겠다고 하자 투자자들의 관심이 쏠리는 모양새다.

시범 사업 후보지에 지정된 구역 대부분 공공재개발 추진에 긍정적인 분위기가 우세하다. 이번 공공재개발 시범사업 후보지는 총 8곳이다. △동작구 흑석2 △영등포구 양평13 △영등포구 양평14 △동대문구 용두1-6 △동대문구 신설1 △관악구 봉천13 △종로구 신문로2-12 △강북구 강북5 등 지정됐다. 현재까지 용두1-6 구역만 단독진행 의사를 밝혔다.

신영진 신설1구역 재개발추진위원장은 “낮은 사업성으로 마땅한 돌파구가 없었는데 주민들의 오랜 숙원을 해결할 수 있는 기회가 열렸다”며 “빠른 재개발 진행을 원했던 만큼 주민들의 동의와 참여율도 높을 것으로 예상된다”고 말했다.

시범 사업지를 비롯한 인근 재개발 지역은 기대감을 품은 문의가 빗발치고 있지만, 매물은 자취를 감췄다. 특히 오는 26일부터 공공재개발 후보지 8곳 모두 1년간 토지거래허가구역으로 묶이면서 투자 역시 제한될 것으로 보인다.

영등포구 양평동 양평13·14구역도 매물이 아예 없는 상황이다. 그러나 매물이 나오면 연락을 달라는 ‘대기 매수’까지 붙어있다.양평동 A공인 대표는 “대지면적(3.3㎡)당 최고 호가 5000만원 정도 될 것 같다”며 “재개발 물건은 대출도 안나와 있기 때문에 여유있게 현금 7억원 정도는 준비해야한다”고 말했다. 공인중개사의 추산가격은 현재 민간재개발이 진행 중인 양평12구역(대지면적 3.3㎡ 당 4500만원)의 시세보다 높은 수준이다. 지하철 5호선 양평역과 더 가깝다는 이유에서다.

아직 ‘후보’단계에 있는 재개발 구역으로도 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 성북구 성북1동의 성북1구역이 대표적이다. 이 구역은 지난 시범사업지에 선정되진 않았으나, 오는 3월 발표될 공공재개발 시범 사업지 후보 중 하나다. 성북1구역은 시범 사업 신청 당시 주민 동의률이 76%에 달할 정도로, 공공재개발에 대한 조합원들의 관심이 큰 상황이다.

현재 이곳의 대지면적 50㎡의 시세는 5억 2000만원에 형성해있다. 지난해 11월 시범 사업지 모집 당시보다 1억원 가까이 오른 가격이다. 심지어 아파트 조합원 분양가 등을 고려했을 때, 분양 시 3억원을 추가로 내야하는 매물이지만 투자자들의 문의가 인근 중개사무소로 계속되고 있다. S공인은 “공공재개발 사업지로 선정된 곳은 이미 몸값이 오를데로 올라 투자하기 부담스럽다”며 “오히려 아직 선정전이지만 가능성이 높은 지역들 위주로 매수자들의 관심이 쏠리고 있다”고 말했다.

인근 아파트 단지들에도 호재로 작용하고 있다. 신설 1구역과 안암천을 마주한 서안팰리스(81㎡)는 최근 매매호가가 2000만원 뛴 6억원에 등장했다. 8층밖에 되지 않는 나홀로 아파트이지만 인근 재개발로 인프라가 좋아질 것이 반영됐다는 설명이다.

10년이 넘은 종로청계힐스테이트(84㎡) 역시 몸값을 높이는 중이다. 불과 두 달전까지 8억 2000만원 에 실거래 됐지만, 현재는 2억원 가까이 뛴 10억 7000만원에 나왔다.

신설역 인근 B 공인중개사 대표는 “서울시 조례기준 90㎡ 이상인 경우 분양자격이 주어 지는데, 11평 매물이 거래된 것도 1년 전쯤이다”며 “요즘엔 매물을 내놓으려다가도 가격을 맞춰보고 연락을 준다는 곳만 있다”고 설명했다.

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서초구 잠원동 일대 전경. (사진=서울시)


공공재건축, 단지마다 사업성 따지며 고심

반면 공공재건축 단지는 개별 단지마다 다른 분위기다. 고급화 이미지를 우려한 단지들은 이탈 조짐을 보이는 반면 단독 재건축 사업성이 크게 떨어지는 곳은 참여 의사가 우세하다.

서초구 신반포19차와 광진구 중곡아파트, 구로구 산업인 아파트는 공공재건축보다는 개별 재건축으로 진행될 전망이다. 공공재건축 추진 시 늘어나는 일반 분양 물량이 많지 않고 임대주택 물량은 급격히 늘어날 것이 예상되기 때문이다. 용적률 완화 등으로 늘어나는 가구 수 대부분이 일반 분양 대신 임대주택으로 채워지는 탓이다.

김성진 신반포19차 재건축 조합장은 “공공재건축 사전컨설팅 결과가 크게 매력적으로 느껴지지 않는다”며 “1~2억 정도 분담금이 낮아지면서 사업성이 높아지겠지만, 높은 임대주택 비율은 조합이 지향하는 고급화를 저해할 우려가 크다”고 말했다.

신반포19차는 사전컬설팅에서 용적률 405%, 최고 층수 40층 적용을 통보받았다. 일반 재건축 대비 97가구를 더 지을 수 있는 결과다. 그러나 97가구 중에서 임대 및 공공 분양 물량이 74가구로 대부분을 차지한다. 일반 분양 물량은 23가구에 불과하다. 신반포19차 재건축 조합은 인근 단지인 신반포25차와의 통합 재건축을 1순위로 고려할 예정이다.

중곡아파트도 우려의 목소리가 큰 것으로 전해졌다. 높은 임대가구비율 때문이다. 단지는 공공재건축으로 용적률 300%까지 가능한 것으로 나타났다. 일반 재건축에 따른 용적률 250%보다 50%포인트 높다. 가구 수는 일반 재건축 대비 94가구 증가한다. 이 가운데 임대 및 공공 분양 물량은 58가구로 일반 분양 물량은 36가구에 불과하다.

나머지 후보 단지들은 사업성 검토를 진행하며 긍정적인 결과가 나올 것으로 기대하고 있다. 용산구 강변·강서, 영등포구 신미아파트 등은 국토부 등과 협상을 이어가며 인센티브 확대에 집중할 계획이다.

신미아파트 조합은 “공공재건축 참여에 긍정적으로 보고 있다”며 “다만 초가이익 환수나 역세권인 공공재건축 단지에 대한 계획들이 이어지고 있는 만큼 추가적인 사업성 확대 측면을 세심히 지켜본 뒤 참여할 계획이다”고 설명했다.

전문가들은 공공재개발과 공공재건축 간 상반된 분위기는 개발에 따른 기대 이익 수준이 다르기 때문이라고 분석했다.

최현일 한국열린사이버대학 부동산학과 교수는 “재개발의 경우 기반시설 전반이 좋아지는 효과를 볼 수 있어 미래이익이 더욱 클 수 있다”며 “반면 재건축은 아파트에 국한될 뿐만 아니라 재개발에 비해 인센티브 측면이 제한돼 있어 이익에 따라 참여율이 낮을 수 있다”고 분석했다.

이동현 KEB하나은행 부동산 자문센터장은 “재개발은 전체적인 인프라 시설이 노후화 돼 있어 수요가 더 클뿐더라 개선 효과 역시 뛰어나다”며 “반면 재건축은 이미 인프라 시설이 갖춰진 상황이기 때문에 기대수익에 못미치는 결과가 많아 분위기가 다를 수밖에 없다”고 말했다.

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