[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 재건축 사업에서의 감정평가가 일괄적으로 이뤄졌다면?


A교회는 상가건물 301호, 302호 303호를 각각 휴게실, 성경공부방, 예배실 등으로 칭하면서 교회 모임이나 활동에 이용하고 있었다. 그런데 위 상가건물은 주변의 아파트와 함께 도시정비법상 재건축사업의 대상이 됐다.

그 과정에서 재건축조합은 A교회에게 매도청구소송을 제기했고, 위 소송에서 위 호실들에 대해 감정이 이뤄졌다. 그런데 위 301호, 302호, 303호에 대하여 개별평가가 아닌 일괄평가가 이뤄졌다. 이러한 일괄평가는 적법할까?

원칙적으로 감정평가는 대상물건마다 개별적으로 이뤄져야 한다. 다만 예외적으로 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄해 감정평가할 수 있다(감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항).

즉 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 한다. 다만 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에는 일괄평가가 허용되는 것이다(대법원 2018. 1. 25. 선고 2017두61799 판결 등).

여기에서 '용도상 불가분의 관계'에 있다는 것은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016두940 판결).

이와 관련해 재건축사업에서의 감정평가에 대하여 최근 주목할 만한 대법원 판결이 있었다.

위 사안과 유사한 사건에서, 1심 감정인은 A교회의 부속시설인 301호, 302호, 303호를 일괄해 감정평가 했다.

이에 대해 서울고등법원은 1심 감정인이 위와 같이 각 호실들을 일괄평가한 데에 잘못이 없다고 판단했다. 즉 301호, 302호, 303호는 호별 구분 없이 모두 교회의 부속시설로서 교회의 모임이나 활동에 이용되고 있으므로, 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있다고 보아, 일괄평가한 것에 잘못이 없다는 것이다(서울고등법원 2020. 2. 6. 선고 2018나2048756 판결).

그러나 대법원은 이와 달리 봤다. 대법원은 위와 같은 서울고등법원의 판단에는 일괄평가 요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 판단했다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다226490 판결). 즉 대법원은 1심 감정인이 위 호실들을 일괄평가한 것은 타당하지 않다고 보았다.

대법원은 ▲301호, 302호, 303호는 실질적인 구분건물로서 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있는 점 ▲A교회가 위 호실들을 순차적으로 각각 소유권으로 취득한 것으로 보아 각 호실들은 개별적인 거래대상이 되는 것으로 보인다는 점 ▲각 호실들을 개별평가할 경우의 가치는 일괄평가한 경우의 가치보다 높을 수 있다는 점 등에서 단지 위 호실들이 모두 A교회의 부속시설로 이용되고 있다는 사정만으로는, 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어렵다고 판단한 것이다.