■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 날짜 : 2021년 2월 19일 (금요일)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수, 김인만 김인만부동산연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제]서울시장 후보 공약 파헤치기, 내용은 좋은데 현실성 제로

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 토론 아니고 수다. 오늘은 부동산 수다 한번 떨어보겠습니다. 연세대 정경대학원 금융부동산학과 한문도 교수님 나오셨어요. 어서 오세요~

◆ 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수(이하 한문도)> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 소장님 안녕하세요?

■ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 안녕하세요. 김인만입니다.

◇ 김혜민> 김인만 소장님 어떻게 지내셨어요?

■ 김인만> 요즘 부동산 시장이 핫하니까요. 계속 바빴고. 오늘 또 대전 갔다왔거든요. 대전 KBS 방송이 있어서 갔다 왔는데. 서울뿐만 아니라. 서울보다 더 뜨거운거 같아요. 대전 세종시가 지금 되게 심각한 상황이어서. 우리는 서울만 바라보잖아요? 그래서 매매시장이 안정을 찾고 있다. 이런 얘기가 나오는데. 대전하고 세종시는 전혀 반대여서 좀 걱정이 되더라고요.

◇ 김혜민> 근데 대전, 세종시가 서울이 아주 제재가 심해지면서 반사이익을 굉장히 많이 본 곳이잖아요.

■ 김인만> 그렇죠. 반사이익도 받고. 개발 호재가 많았잖아요. 세종시 이전한다고 하니까 거의 전국적으로 전세 상승률이 세종시가 1위. 대전이 2위를 할 정도로 굉장히 심각한 상황입니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 굉장히 핫한 이슈예요. 서울시장 재보궐 선거 이야기 다룰거고요. 서울시장 후보로 나선 분들의 대표적인 부동산 공약들 좀 분석해볼겁니다. 일단 한문도 교수님 서울시민이세요?

◆ 한문도> 네. 저는 본적이 서울시고요. 조부님께서 닭과 양 네 마리를 키우실 때 어린 시절을 보냈습니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 그럼 지금 아직 후보군이 정해진건 아니지만. 누구를 뽑을지 마음의 결정을 하셨습니까?

◆ 한문도> 전혀 못했습니다.

◇ 김혜민> 전혀 못하셨다. 알게습니다. 김인만 소장님 서울시민이세요?

■ 김인만> 저는 서울시민이 아니어서 투표권이 없습니다. 그래서 좀 안타깝긴한데. 관심은 가장 많아요. 왜냐면 제 밥줄이 걸려있기 때문에. 굉장히 민감하게 예의주시하고 있고요. 지지하는 후보는 없지만. 아무튼 좋은 후보가 되었으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 밥줄이 걸려있다. 이거 굉장히 중요한 말씀이세요. 왜냐면 서울시장 보궐선거가 지금 부동산 대전이라고 말을 해도 과언이 아닐 정도로. 각 후보들이 부동산 이슈에 엄청나게 공을 들이고 있거든요. 오늘 부동산 전문가 두분에게 이분들의 공약 내용. 어떤 내용이고. 현실 가능성이 있는지. 한번 따져보도록 하겠습니다. 후보들이 아직 정해져있지는 않은데. 일단 굵직굵직한 후보들 중심으로 나눠볼게요. 각 정당별로 사전 여론조사에서 두각 나타내는 분들 위주로 하겠습니다. 여당. 박영선, 우상호 후보. 야당은 안철수, 나경원, 오세훈 후보. 이렇게 압축을 해서. 각 후보들의 부동산 정책 특징들 짚어보도록 하겠습니다. 먼저, 한문도 교수님. 여당쪽 박영선, 우상호 후보. 어떻게 부동산 정책 키워드로 뽑아볼 수 있을까요?

◆ 한문도> 키워드만 말씀드리면 일단 박영선 후보는 21라는 숫자만 기억나죠. 21 컴팩트 도시. 21분. 이게 캐치프레이즈고요. 그것만 기억에 많이 남습니다. 그리고 수직정원, 팜. 이런 개념. 그리고 우상호 후보는 강변도로를 인공부지를 설치해서 한강마루타운 조성. 마루타운 아시죠? 한강하고 서민주택하고 연결해서 한강뷰가 부자들만의 것이 아니다. 서민들도 공공주택을 활용해서 한강공원과 연결되는 한강조망권을 가질 수 있는 공공주택을 짓겠다. 이렇게 핵심적으로 하고. 마지막으로 35층 층고를 제한할 수 있다는 의미를 좀 던졌고. 박영선 후보는 또 재건축, 재개발 검토를 하겠다는 표현을 던졌습니다. 그 퀘스천이 좀 두가지가 있는데. 명료한 답은 없었습니다. 그렇게 요약할 수 있겠습니다.

◇ 김혜민> 자세한 내용은 저희가 뒤에서 살펴보도록 하고요. 박영선 후보는 21이라는 숫자. 그리고 수직정원이라는게 키워드고. 우상호 후보는 한강뷰를 서민에게. 이정도로 압축이된다고 말씀하셨어요. 일단 여당후보들은 정부정책 기조를 흔들지 않고 그 안에서 다양한 아이디어를 내는 모양새입니다. 자, 안철수, 나경원, 오세훈. 이 후보들 부동산 정책 키워드 어떻게 됩니까? 김인만 소장님.

■ 김인만> 여당하고 야당하고 완전 차별화가 되는데요. 현재 정부 기조하고 똑같습니다. 여당후보는 공공주도 물량 공급을 하겠다는 입장이고요. 야당은 반대입장이에요. 공급 물량을 늘린다는건 공통점이고요. 다른 점이라면 공공주도보다는 민간이 주도해서 규제완화. 또는 민간에 공급 물량을 늘린다는 건데. 내용만 보면 주택 수를 보면 무지무지. 정부 발표를 보는거 같거든요. 안철수 후보 같은 경우도 공급 물량을 거의 70만호 가까이 하겠다는 거고요. 나경원 후보가 70만호. 안철수 후보도 80 몇만호. 그정도 하겠다는 거고. 오세훈 후보도 36만호라서. 공급 물량만 본다면 거의 정부 정책과 맞먹을 정도로 굉장한 많은 양을 공급하겠다는 것이어서. 어떻게 됐든지 간에 공급을 늘리겠다는 것은 공통점이 있는거 같습니다.

◇ 김혜민> 공급 물량 늘리겠다는건 박영선, 우상호 후보도 마찬가지죠?

■ 김인만> 네.

◇ 김혜민> 그런데 야당은 민간주도. 그리고 여당은 공공주도로 하겠다는 그정도의 차이가 있겠습니다. 하나하나 뜯어볼게요. 여러분들도 방송 들으시면서. 여러분들의 생각도 좀 궁금해요. 누구를 뽑으실건지는 보내도 제가 발표를 못하니까. 굳이 보내실 필요 없고. 이 후보의 이런 아이디어 참 좋더라. 아니면 이 후보의 이런 아이디어는 정말 말도 안되는 허황된 이야기다. 이런 분석 해주시면 좋을거 같습니다. 박영선 후보. 수직정원 만들어 공공주택 30만호 짓겠다. 수직정원이 뭐예요? 어떤 분이 설명해주실래요? 교수님?

◆ 한문도> 네. 수직정원이라는게 컴팩트 도시 21분 형태를 취해서. 지은 다음에 박영선 후보가 언론상에서 여러 시청자분들 좀 보셨을텐데요. 층층마다 정원을 두는 겁니다. 팜. 농사를 지을 수 있는 정원 플러스 팜까지요. 채소 재배정도 할 수 있는 정도로. 그래서 외국에서는 좀 아이콘으로 된 건물들이 좀 있어요. 근데 21개를 하겠다고 하셨거든요. 그래서 수직정원을 짓겠다고 하셨는데. 이게 사실은 아이콘을 21지역에 다 쓴다는 것도 딱 정해진 것도 없고.

◇ 김혜민> 21개 지역이 어디인지도 밝혀진게 없고.

◆ 한문도> 서울시는 25개구인데. 서초구청장 후보가 아니라 서울시장 후보로 나와서 서초구청장 조은희 후보가 바로 반격을 했잖아요? 25개 구인데 서울에 21개구 밖에 없냐. 그런 준비성이 좀 부족한 면도 없지 않아 있어 보여요. 보이는데 약간은 서민 위주보다는. 조금 이슈화될 수 있는 포퓰리즘의 성격이 강한거 같아요. 제가 볼때는 내용은 좋은데. 과연 지금 전세값과 매매가격하고. 서민들과 청년층이 힘들어할 때, 이것이 우선인지. 아니면 정부가 공공주도하는 정책에 더 부합되는 정책이었으면 그런 공약이었으면 하는 아쉬움이 좀 있습니다. 아이디어는 아주 좋아요. 짓고 나오면 아주 멋진데. 어느게 먼저인지 우선순위를 생각할때는 제가 볼때는 천천히 하셔도 될거같다. 수직정원은. 그런 생각입니다. 개인적으로.

◇ 김혜민> 21이라는게 수직정원도 있지만, 21분 컴팩트 도시 대전환이라는 것도 있잖아요? 서울을 21개 다핵으로 분산을 해서. 21분 이내 교통 거리에서 직장, 교육, 쇼핑, 여가가 다 가능하게 하겠다. 그게 같은 얘기에요?

◆ 한문도> 컴팩트 도시가 그 자체입니다. 자족도시로 직주근접과. 직장과 생활을 다 한번에 할 수 있는 곳을 만드는 것인데. 과연 그런 부지가 명확하게 있냐라는 것도 사실은 지금 후보지도 없고. 그런 부분에서 정책의 실현가능성에 대해서는 한두군데는 할 수 있을거 같아요. 왜냐면 도시개발로 묶어서 갈 수 있는데. 21개를 한다고 그러면 서울시의 전 지역을 갖다가 아이콘들이 생기게 되면. 지금도 코로나 때문에 상가나 이런 곳들이 지금 공실이 나고 하는데. 블랙홀 효과도 나지 않겠습니까. 이런 부분 생각할때는 약간은 조금 고심해서 수정한 공약을 내는게 낫지 않을까. 하는게 제 개인적인 생각입니다.

◇ 김혜민> 수직정원이라는게 21개로 분산한 도시들 중에. 수직정원이 21개 컴팩트 도시 안에 들어가는 얘기인거군요?

◆ 한문도> 형태를 수직정원을 위주로 하겠다는 말씀이죠.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 강북에 있는 30년 이상된 낡은 공공임대주택 재개발해서 평당 천만원의 반값아파트로 분양하겠다. 이렇게도 공약했어요? 이건 어떻게 평가하세요?

◆ 한문도> 그것도 지금 디테일이 부족합니다. 제가 볼때는. 반값 아파트를 함부로 표현한거 같아요. 의지는 좋아요. 물론 토지임대 정부안은 용적률을 높여가지고. 공익을 위해서 환수하는 부분에 대해서 정부가 부담을 안고. 그것을 갖다가 저렴하게 서민들에게 공급할 수는 있지만, 재정부담은 서울시가 하는건 아니잖습니까? 그런 부분에서 조금은 디테일한 내용은 보지는 못했지만. 가능은 하지만, 그거에 대한 프로세싱과 재원마련. 이런 부분들에 대한 세부적인 안들이 추가된다면 좀 좋을거 같습니다.

◇ 김혜민> 김인만 소장님, 박영선 후보의 부동산 공약. 평가하실만한 내용 있으세요?

■ 김인만> 전체적인 내용이야 30만호 공급한다고 그러면 당연히 좋은데요. 저는 희망고문은 그만했으면 하는 바람이 있거든요.

◇ 김혜민> 어떤 측면에서 희망고문?

■ 김인만> 수직정원이라고 하면 사실 서울 시민들. 국민들이 원하는건 내 주거문제. 내가 필요한 양질의 아파트. 도심에 필요한 집을 내가 내집마련할 수 있다는 희망을 가지고 노력을 하고싶다는 얘기인데. 솔직히 수직정원이라고 하면. 뭔가 좋아보이기는 한데. 과연 이걸 수직정원을 30만호를 하겠다는건 아니잖아요. 국민들이 원하는건 물론 주택시장이 안정이 되었을 때. 좋은 집. 수직정원을 한다든지 여러 가지 아이디어가 나올 수는 있겠지만, 지금 급한 것은 서민 주거안정이거든요. 그렇게 본다면 양질의 주택이 제대로 공급될 수 있도록. 30만호가 한꺼번에 나오지는 않겠지만, 이번 정부 대책도 그렇잖아요. 좀 구체적으로 만호? 5만호 정도라도 제대로. 이거 진짜 기다리면 내집마련할 수 있겠다. 이런 희망을 가질 수 있는 그런 신뢰를 쌓을 수 있는 공약이 나와주었으면 좋겠는데. 수직공원이라고 하면 솔직히 저도 약간 좀 모호하기도 하고. 느낌도 잘 안오고요. 또 문제가 뭐냐면. 이게 몇 개가 공급이 될지는 모르겠지만. 공공의 성격이잖아요. 우리 세금이 많이 투입이 되는 프로젝트인데. 이게 누구한테 당첨이 되면 누구는 좋고. 소수가. 몇천호 정도 공급이 된다면 누구는 좋고. 다수의 다른 사람들은 또 상대적인 박탈감을 느낄 수도 있어서. 박영선 후보님 공약이 나쁘다는건 아니지만. 좀 디테일하게 또 우선순위를 정해서. 다 할 수가 없다면. 진짜 필요한게 뭘까. 우리 서민들이 필요한거. 나 저 집 진짜 살고싶다. 기다리면 내집마련 할 수 있겠다는 희망을 가질 수 있는 공약을 좀 더 다듬어 줬으면 좋을거 같습니다.

◇ 김혜민> 수직정원이 무주택자들한테는 그렇게 끌릴만한 내용이 아니다. 라는 말씀이세요. 이번에 박영선 후보와 우상호 후보가 TV토론을 했었는데. 우상호 후보가 박영선 후보의 수직정원에 대해서 비슷한 모델이 중국 쓰촨성에 있는데. 모기가 너무 많아가지고. 하도 모기가 들끓어서 다 나갔다. 이렇게 비판을 하기도 했습니다. 그러면 우상호 후보의 공약. 김인만 소장님. 정리해주실래요?

■ 김인만> 근데 내용을 보면, 저는 좀 비슷한거 같아요. 이게 한강변에 한강마루 타운하우스를 조성하겠다. 라고 하는데. 제가 드는 생각은 수직정원이나 한강마루 타운하우스나. 서민들이 과연 주택, 소형 아파트. 양질의 소형 아파트하고 과연 부합을 하느냐의 부분에 대해서. 물량이 얼마나 나올까에 대한 부분에 대해서. 타운하우스 한강마루에. 타운하우스 공급을 해도 과연 몇만호가 공급이 될까요? 그렇게 많이 나오지 않을 것이거든요.

◇ 김혜민> 그렇죠. 타운하우스는 아파트처럼 많이 나올 수가 없잖아요.

■ 김인만> 그래서 지금은 이렇게 좋은 주택, 멋진 주택 보여주기 식이 아니라. 사실은 도심에 양질의 아파트, 소형 아파트가 많이 공급되는게 중요한데. 이거는 좀 현실성이 떨어질거 같고요. 철길마루도 타운하우스가 나오는데. 저는 타운하우스 좀 빼고요. 한강변도 좋고. 철길마루도 좋고. 도심도 좋은데. 타운하우스보다는 좀 양질의. 그냥 공공아파트가 아니라. 질적으로 좀 좋은 아파트가 많이 공급되면 좋을거 같은데. 아이디어는 좋습니다. 고밀도 개발. 정부 정책하고 맞물리거든요. 사실 정부와 서울시는 따로 놀수는 없잖아요. 지금 정부에서 굉장히 좋은 대책들이 많이 발표가 됐는데. 이게 따로 국밥처럼 놀게 아니라. 정부의 좋은 내용들을 서울시가 꼭 필요한 대책들은 받아들이고. 아닌건 좀 걸러내서. 서로 손을 합쳐서 같이 갈 수 있는. 서울시와 정부가 동행할 수 있는 공약이 다듬어졌으면 더 좋지 않을까 싶습니다.

◇ 김혜민> 서울시가 동행할 수 있는 공약이요?

■ 김인만> 사실 정부 대책이 한강마루 타운하우스하고는 좀 동떨어져 있잖아요.

◇ 김혜민> 그렇죠. 정부에서는 일단 지금 공급이 부족하기 때문에. 소시민들이 자기 주택 마련할 수 있는 공급 위주로 하겠다는 건데.

■ 김인만> 그렇죠. 그래서 거기에 더 힘을 보태야 되고. 진짜 필요하다면 서울시도 거기에 더 적극적으로 지지해야. 힘을 보태서 좋은 양질의 서민주택이 많이 공급이 되도록 지금은 힘을 모아야 될 때인데. 지금 한강마루라든지. 수직정원. 이런 보여주기 식 좋은 주택이 저는 큰 의미는 없을거 같습니다.

◇ 김혜민> 교수님, 우상호 후보가 인공대지 건설을 통해 공공주택 16만호 짓겠다고 했잖아요. 이게 지금 소장님이 말씀하신거랑은 다른거죠?

◆ 한문도> 거의 비슷한 개념입니다. 인공대지가 철길도 있고. 강변도로를 덮어서 하는 덮개부지도 있고. 다 합해진 겁니다.

◇ 김혜민> 근데 16만호의. 이게 타운하우스는 아니잖아요?

◆ 한문도> 타운하우스도 포함이죠. 한강변은 타운하우스고. 철도쪽은 고밀도로 하겠다는 건데요. 이 경우가 조금은 다른게. 타운하우스의 조성 재원이 강변도로를 덮게되면. 토지값이 들지 않잖아요? 국가 소유이기 때문에. 거기서 타운하우스를 짓는 이유는 조망권을 뒷 지역에. 한강 조망권을 같이 공유하기 위해서 부득이하게 타운하우스를 던진거 같아요. 던졌는데 이 실현 가능성은 높아요. 높은데 1년 안에 공급이 안되는 형태고요. 아시겠지만 강변도로나 지하철 그 위에 인공부지를 할 때. 둘 다 공사기간이 평소보다 두배 듭니다. 왜냐면 차들이 지나가거나 기차가 지나갈때는 공사가 잠시 멈춰야 되거든요. 공사비는 1.5에서 2배정도 들어요. 그래서 이런 부분에 대해서 재원이 많이 투입이 되기 때문애. 수치상으로는 가능합니다. 70KM 전 강변도로 상에서 올림픽하고. 15KM 정도만 저층쪽에 있는 곳에 하겠다고 한것인데. 이론으로는 가능한데. 재원 확보와 분양 스케쥴을 보면. 이것이 1~2년 내에 공급될 수도 없고. 다 5년에서 10년 뒤에 공급될 가능성이 높기 때문에. 제가 볼때는 변동성이 좀 있어요. 그러나 수직정원이든 마루타운하우스든. 장기적으로 볼때는 우리가 가야할 길인데. 아까 소장님 말씀처럼 서울시장이 지금 정부에서 강력하게 변창흠 장관이 던진 내용에 대해서 같이 공조를 하는 공약이었으면 하는 아쉬움이 있어요. 서울시에서 국토부에서 진행하는. 정부에서 진행하는 모든 공급확대안에 협조하되. 서울시민한테 피해가 가거나 문제가 가는 것은 철저히 검증을 해서 수정하도록 하겠다. 이런 공약만 던졌어도 더 시민들이 좋아하지 않았을까 합니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 제가 아까 TV토론회에서 우상호 후보가 박영선 후보의 수직정원에 대해서 비판한걸 소개했으니까. 반대로 이번에는 박영선 후보가 우상호 후보의 강변아파트 관련해서는 조망권 문제를 좀 지적했어요. 앞이 막혀서 특정한 사람들에게만 조망권을 줄 수 있는게 아니냐. 예를 들면 강변 뒤쪽에 있는 낮은 주택, 아파트의 더 많은 사람들이 불만을 가질 수도 있다고 지적을 했습니다. 공정하게 해야되니까요. 두분 공약 저희가 분석을요. 지금 많은 분들이 문자로 의견 보내주고 계신데. 6635님은 여당, 야당을떠나 서울시장 보궐선거에 출마한 후보들 공약이 4~5년 걸리는 중장기 계획인데. 이게 너무 어이가 없어요. 당선된 서울시장 남은 임기가 1년 아니에요? 하셨거든요. 소장님은 어떻게. 동의하시죠?

■ 김인만> 100% 동의하는 부분이고요. 사실 1년이면 굉장히 짧잖아요? 업무 인수인계하고 파악하다보면 1년이 다가버리는데. 아마 전제조건은 다음에. 내년에 한번 더 한다는게 전제조건이기 때문에. 근데 내년에 부동산 시장 분위기가 바뀐다든지. 상황이 달라지게 되면 또 정책 수정이 필요하거든요. 그래서 지금 상황에 맞춰서. 너무 많은 공약을 이렇게 쏟아 붓기보다는. 아까 제가 얘기했듯이 정부에서 나온 대책들을 좀 디테일하게 서울시한테 맞게. 그 대책들 중에서는 안맞는 부분도 있잖아요. 서울시민들한테 불이익이 간다든지. 안맞는 부분이 있다면 그런 부분을 좀 디테일하게 필요한건 받아들이고. 아닌건 좀 수정할 수 있는 그런 부분이 1년 동안 할 일이 아닐까. 저는 그렇게 생각합니다.

◇ 김혜민> 지금 유튜브 보이는 라디오의 조훈님은 박영선후보의 수직공원 공약은 주택공약과 별개로 알고있는데 제가 잘못 알고 있나요? 이렇게 보내셨거든요? 제가 지금 검색을 해서 저도 찾아보니까. 아마 박영선 후보는 이 문제를 생태계. 환경 문제의 해결 일환으로 내놓은거 같기도 해요. 제가 조사한 바로는 그렇거든요. 두분 혹시 알고 계십니까?

◆ 한문도> 개념을 먼저 던지신 거예요. 21이란 선거 캠프에서 얼핏 듣기로는 21년도 선거고. 이런 것들 때문에 21이란 숫자를 캐치프레이즈에다 너무 선거에 초점을 맞추다 보니까. 공약에 미스가 생긴거 같아요. 제가 볼땐. 수직정원도 디테일하게 어느 어느 지역에 할 예정이다. 이왕이라면 강북 균형을 맞추기 위해서 진짜 일자리나 그런 진정성을 보인다면. 강북 균형을 맞추기 위해서 강북쪽에 주로 배치하고. 강남에도 그런 곳이 있다면 하겠다고 했다면 누구나 이해할 수 있는데. 장기성이 있더라도. 지금은 그게 좀 막연해요. 디테일이 좀 첨부된게 없어요.

◇ 김혜민> 첨부된게 없기 때문에. 이게 주택공약인지. 환경관련 공약인지도 좀 헷갈린다.

◆ 한문도> 이게 공공에 대한 주택 호수 나열하시니. 제가 볼때는 여야 가릴거 없이요. 시청자분 의견이 정확합니다. 지금 다 5년 뒤에 할 것이고. 다음에 시장된다는 보장이 없는데. 아까 소장님하고 계속 제가 말씀드리지만. 1년 남은 동안 서울 시민의 무주택, 전세난. 이런 걸 위해서 청년들과 중장년층을 위해서. 국가에서 하는 정책에 적극 협조하되, 시민들한테 피해가 가는건 적극 막겠다. 이정도 선에서 가고. 그게 제일 안정적이었는데. 재설작업 이런거 있잖아요. 이런거 신경쓰겠다. 이게 시민들이 피부로 와닿는데. 이분들이 왜 이렇게 가시는지 많이 아쉽습니다. 제 개인적으로는.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 토론 아니고 수다 부동산편. 서울시장 후보로 나선 분들의 부동산 공약을 파헤치고 있습니다. 연세대 한문도 교수. 김인만부동산연구소의 김인만 소장과 함께 하고 있습니다. 1부에서 여당후보 공약 분석했고요. 야당후보 공약 좀 분석할게요. 먼저, 나경원 후보. 10년 간 70만 가구 공급하겠다고 했습니다. 교수님 어떻게 평가하세요?

◆ 한문도> 일단 10년간인데. 서울시장을 10년 한다는 보장이 일단 없고요. 이어서 되신다면 이건 가능한 공약인거 같아요. 70만 자체가. 일단 국토부에서 진행하는게 있고. 나경원 후보께서 토지 임대부를 들었잖아요. 이런 부분이 물론 법안이나 그린벨트 해제나 이런 것들이 동반돼야 되는 여러 가지 문제점들이 있지만. 만약에 계속 하신다면 가능할 수 있다고 봅니다.

◇ 김혜민> 10년에 70만호요. 근데 10년을 할 수 있는지의 가능 여부가 더 문제네요.

◆ 한문도> 그렇죠. 안되면 그냥 공약이 돼버리는거죠.

◇ 김혜민> 그러면 나경원 후보가 이것와 함께 분양가 상한제 폐지, 공시 가격 인상 저지, 용적률 상한 조정. 그 다음에 용도, 지역 변경 적극 검토. 층고 제한 완화. 이것들 다 지금 정부하고 반대되는 정책들이잖아요? 이걸 내놨거든요?

◆ 한문도> 지금 던지신건 좀 심하게 얘기하면 시장 편향적이고. 좋게 얘기하면 시장 경제적인거고. 지금 상태에서 일부분은 맞습니다. 어떤 토지 임대부 정책을 하기 위해서는 가지고 있는 땅이 있어야 되는데. 지금 서울시에는 유효부지가 많이 없고. 서울 시유지도 많이 없고. 주로 국공유지가 많죠. 국가가 소유한 것들이. 그럼 국가랑 협의를 해야 되는데. 과연 협의가 될 것인가가 퀘스천이고. 토지 임대부를 그럼에도 불구하고 할 수 있는건 그린벨트를 푸는 것인데. 그린벨트를 풀어서 그런 것들이 과연 국토부하고 잘 협의가 될지. 집권 여당, 야당과의 관계. 이런 부분들이 존재를 합니다. 그래서 그런 부분들 우리가 같이 생각해봤을 때, 내용은 아주 좋습니다. 좋은데 실현가능성에 대해서는 세모표를 치겠습니다. 저는.

◇ 김혜민> 오세훈 후보 같은 경우에는 2~30대에겐 쉐어하우스. 3~50대에게는 장기 무주택자 청약 특별공급. 5~60대에게는 공동생활이 가능한 클러스터형 주택 공급. 이렇게 맞춤 대책을 오세훈 후보는 제시했거든요? 김인만 소장님, 어떻게 평가하세요?

■ 김인만> 이게 굉장히 고민을 많이 하셔서 세대별로 이렇게 차별화를 했는데. 솔직히 이것도 체감이 잘 안되고요. 클러스터가 뭔지도 잘 모르겠고요. 그렇잖아요. 국민들이, 서울시민들이 클러스터 그러면 압니까? 그래서 5년간 36만호를 공급하겠다고 하는데. 이번에 24공급대책에서도 서울이 32만호잖아요? 그렇게 되면 결국엔 이게 비슷하게 겹치는 부분이 굉장히 많을 것이거든요. 그래서 나경원 후보는 70만호 이야기했는데. 실제로 70만호가 가능할지에 대해서도 안될거 같은데. 이게 70만호가 어떻게 나온지도 잘 모르겠고요. 좀 10만호라도 국민들이. 당장 필요한건 결국에는 아무리 빨리해도 5년이잖아요. 5년에서 10년이 걸리기 때문에. 지금 희망을 좀 가질 수 있게. 10~20만호 정도라도 제대로 된게 나오면 좋은데. 좋은 대책들은 있어요. 재건축, 재개발 활성화 시킨다고 하는데. 이게 나경원 후보도 그렇고요. 아무래도 야당이다 보니까 규제완화에 많은 초점을 맞추고 있는데. 지금 문재인 정부 같은 경우에는 무조건 닥치고 규제만 해가지고 부작용이 생겼다면. 이게 무조건 푼다고 해결이 될 문제는 아니거든요. 아직도 여전히 집값은 오르고 있고요. 여전히 불안의 씨앗이 있는데. 이걸 일괄적으로 정부 정책과 다르게 풀어버리게 되면 굉장히 엇박자가 생기고. 부작용도 많기 때문에. 저는 필요한 규제는 당연히 해야되고요. 분양가 상한제 같은 경우도 양날의 칼인데. 이미 시행을 하고 있잖아요. 이미 시작을 했다면 일관성있게 유지를 해야된다고 보거든요. 안했다면 모를까. 이미 했다고 그러면 주택시장이 안정될 때까지 계속 해서. 그렇잖아요. 분양가 상한제를 하는 이유가 분양가가 올라가게 되면서 주변 집값을 자극해서 같이 올라가는 현상을 막겠다는건데. 지금은 반대로 로또가 생겨서 부작용이 생기지만. 이게 부작용이 생겼다고 또 풀어버리게 되고. 다음에 또 묶고하면 이게 오히려 일관성의 문제가 생겨서. 저는 어차피 했다고 하면 이런 정책은 일관성있게 유지를 하면 좋겠고요. 다만 시장에 물량이 부족하니까 양도세, 중과세 이런건 한시적으로 풀어서 상대적인 매물이 나올 수 있도록 하는건 좋겠죠. 그래서 시장상황에 맞춰서 해야지. 이게 야당이라고 해서 정부정책에 반하게 해서 무조건 푼다는 건 저는 좀 반대되는 입장이고. 나경원 후보 같은 경우도 여러 가지 토지 임대부 나왔는데 아이디어는 다 좋아요. 토지 임대부 굉장히 아이디어 좋은데. 결국에는 그린벨트 풀어야 되는데 물량이 많이 안나올 것이거든요. 그래서 반값아파트도 좋고요. 다 좋은데 실현 가능성과 서울시민들이 원하는 양질의 아파트가 많이 공급해야되는데. 제가 생각하기에는 아무리 열심히해도 만호 넘기기가. MB 정부때도 얼마 나오지 않았잖아요. 만오천호인가요. 그정도밖에 안나왔기 때문에. 너무 희망고문하는건 자칫 이게 실망으로 이어질 수가 있어서. 좀 바람직하지 않은거 같습니다.

◇ 김혜민> 두분이 공통적인건. 좋지만 현실감이 없다고 하셨고. 현실감이 없다는건 아까 여당후보도 마찬가지였지만. 야당후보 같은 경우에는 규모와 내용도 그렇지만. 지금 현정부와 결이 전혀 다른 내용들이기 때문에. 특히 1년의 임기를 가진 서울시장이 이걸 할 수 있겠냐는 의문 제기요. 그런데 좋지만 현실감이 없는 공약들은 저도 내놓을 수 있어요. 가장 기본적인 현실성이 있는 거여야되지 않겠습니까? 그런 면에서 참 답답해요.

■ 김인만> 이게 실현가능성인데. 이게 정부하고 결국에는 따로 놀 수 없거든요. 서울시 단독으로 추진할 수 없는 문제고. 서로 손을 잡아야 되는데. 여당, 야당을 떠나서 야당후보가 서울시장이 되더라도. 결국 필요한 부분은 서울주거 안정을 위해서는 손을 잡아야 되는데. 이걸 대립각을 세우고 서로 부딪힌다는건 결국 서울시민들이 피해를 보는 것이거든요. 그래서 저는 이런 부분에 대해서 주택문제에 대해서는 여당, 야당을 좀 떠나서. 서로 손을 잡을 필요가 있을거 같습니다.

◇ 김혜민> 서로 손을 잡아야 된다. 우리의 아주 중요한 문제니까요. 안철수 후보 같은 경우에는 민간주도로 청년임대주택 10만가구. 이것도 좀 비슷한거 같네요. 오세훈 전 시장하고. 3040과 5060 세대를 위해 40만 가구. 총 74만 6천가구 재개발, 재건축 정비사업을 통해 향후 5년 이내에 건설하기로 했고요. 안철수 대표하고 함께 단일화 작업을 하고있는 금태섭 후보는 조금 결이 달라요. 무리한 신규 공급대신 서울형 공공재개발로 25만가구 공급하겠다고 공약했거든요? 교수님 어떻게 평가하세요?

◆ 한문도> 좀 평가하기가 지칠 정도인데요. 제 마음은 청취자들도 아실 겁니다. 던지신 공약들이 차라리 저는 서울시장 안뽑고. 좀 외람된 얘기지만. 서울시장 대행? 그분이 그냥 마무리하게 두고. 보궐선거 그 돈으로 국민들 코로나로 어려우신 분들 도와줬으면 좋겠어요. 안철수 후보든 나경원 후보든. 여야 가릴 것 없이 다 뜻은 좋아요. 뜻은 좋은데. 여기까지만 얘기하겠습니다.

◇ 김혜민> 지금 4549님도 같은 의견을 주셨어요. 서울시장 새로 선출하는 시장 선거비용이 더 많고 소모적이지 않나요? 일년 밖에 잔여 기간이 남지 않았잖아요. 이렇게 보내주셨거든요. 교수님, 오죽 답답하면. 그냥 지금 시장대행 체제로 가고. 그 돈으로 코로나 19 어려운 분들 줬으면 좋겠다. 이런 말씀까지 해주셨어요. 그럼 이 대답은 좀 해주세요. 금태섭 전 의원의 무리한 신규 공급대신 서울형 공공재개발 25만가구 공급. 이건 좀 결이 다르잖아요. 아닙니까?

■ 김인만> 저는 25만 가구도 많다고 생각하거든요. 이것도 과연 실현가능성이 있을까 싶고. 각 후보들 별로 좋은 대책들은 많아요. 이게 숫자에 너무 연연하지 말고요. 우리가 지금 50만이면 주택문제가 해결이 되고. 70만이면 해결이 되고. 20만은 해결 안되고. 이런 문제가 아니잖아요. 좋은 정책들은 저는 다른 후보들이라도 좀 받아들여서. 지금 후보들이 여러분 계시잖아요. 저는 합동 기자회견을 좀 했으면 좋겠어요. 해서 좋은 정책들은 같이 받ㄹ아들여서 내가 승계해서 주거 안정을 하겠다. 예를 들자면 안철수 후보 같은 경우는 철도부지를 지하화해서 주상복합 같은거 짓겠다고 하거든요. 이게 아까 여당 후보도 비슷한 아이디어들이 많았는데. 결국에는 서로 중복이 되기 때문에. 토지 임대부도 아이디어 좋잖아요. 저렴하게 공급할 수가 있어서. 이렇게 좋은 정책들은 좀 뽑아서 세트를 만들어서 다음 내년에 후보가 되더라도 일관성있게 진행이 됐으면 훨씬 도움이 되지 않을까 싶습니다.

◇ 김혜민> 지금 소장님이 말씀하신 내용이 좋지만 현실감이 전혀 없는 얘기네요. 모든 후보들이 모여서 좋은 정책을 토론하고. 서로 계승하고.

◆ 한문도> 현실감이 있어요. 제가 첨언을 드리면. 철도부지 지하화는 장기적 과제입니다. 언젠가는 해야할 일이고요. 그리고 강변도로의 인공부지도 일부 지역에서는 실현할 가능성이 충분히 있고. 이런 부분들에 대해서는. 조은희 후보가 얘기한 좋은 정책도 있어요. 그러니까 여야 가릴 것 없이 포용하는. 좋은 정책은. 서울시장이 되시면 여야 가릴 것 없이 흡수하셔서 하시면 좋을거 같습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다.

■ 김인만> 그리고 이게 왜 필요하냐면. 이게 단순히 주택공급만이 필요한게 아니라. 사실 성수쪽이나 서울역, 구로쪽에 보면 지하철이 땅위로 막 다니면서 굉장히 단절을 시키게 되고. 환경에 문제가 되기 때문에 도시 환경 정비 차원에서도 꼭 필요하거든요. 그래서 이건 단순히 주택공급만의 문제가 아니라. 정비도 하면서 주택공급이 될 수 있는 두 마리 토끼기 때문에. 이런건 반드시 추진이 되었으면 좋을거 같습니다.

◇ 김혜민> 지금 정부에서도 어쨌건 한정된 서울시 땅에서 공급을 하려고 하니. 재건축, 재개발에 대해서 관심을 안가질수가 없잖아요. 근데 이거의 정도의 차이는 여당, 야당 후보들이 다르단 말이에요? 이런 부분들은 좀 어느정도 기준을 세워야 할지. 용적률 완화 카드라든지. 예를 들면 실질적 공급을 위해 완화되어야할 재개발, 재건축 규제들. 어떤 것들이 있어야 되는지. 아니면 재개발, 재건축을 안해도 된다. 이런 생각을 갖고 계실 수도 있고요. 교수님은 어떠세요?

◆ 한문도> 재건축, 재개발의 핵심은 그겁니다. 집을 짓는 거잖아요. 새로 짓는데 기존에는 예전에 40년 전에 지어진 집들은 용적률이 100~150% 수준이었어요. 그래서 아파트는 보통 250 선에서 정리가 되는데요. 100%의 용적률이 늘어나니까 그것을 분양해서 건축비를 메꾸고도. 보상금이 추가되는 형태로 사업성이 좋았어요. 잘됐는데 지금 재건축이 잘 진행이 안되고 있는 단지들이 뭐냐면요. 재개발 지역은 지분이 너무 많이 쪼개져서. 투자, 투기가 합세하면서 지분이 많이 줄게 됐어요. 쪼개지다보니까 수익성이 떨어집니다. 왜냐면 아파트를 나눠야 되는데. 부담금이 늘어나고. 그러니까 진도가 잘 안나가는 거고요. 재건축은 경우는 뭐냐면, 은마아파트의 경우도 용적률이 제가 알기로는 180인가 190으로 알고 있어요. 그러면 250으로 늘려봤자 지을 수 있는 일반 분양분이 적기 때문에. 주민들이 부담할 돈이 많아요. 그러면 방법은 뭐예요? 용적률을 높이는 수밖에 없거든요? 그러면 은마아파트만 높이면 다른데는 형평성이 떨어지잖아요. 그러면 다른데 다 높이면 서울시는 어떻게 되겠어요. 주거지가 아니라. 약간 진짜 복잡한 도시가 될 수도 있어요. 그건 주거건축규범에서 전용주거지가 100%인데. 그러면 아파트면 250이 적당한건 누구나 다 알아요. 전문가들은. 그런데 300으로 가게되면 무리수가 좀 따르거든요. 조망도 그렇고. 그런 부분에서 정부에서는 250에서 유지하고 싶어하는것이고. 은마아파트의 경우는 300으로 해주면 하겠다는 겁니다. 은마아파트를 올리게 되면 주위 인근의 아파트도 다 올려야돼요. 그러면 교통문제라든지 여러 문제가 겹치다보니까. 풀 수 없는 부분이 있는데. 그런 재건축 단지들이 그대로 루즈하게 남아있는 경우가 많아서. 완화를 해야만 하겠다는 정책이거든요. 그래서 이부분은 정부하고 재건축 소유주들하고 계속 다툼이 이어질거 같고요. 그리고 재개발 지역은 말씀드린대로 지분이 많이 쪼개져서 사업성이 없는데. 이번에 정부에서 공공재개발하고. 공공주택복합사업에서 용적률을 높이되, 수익을 높여서 사업을 가능하게 하면서. 공익으로 일부를 환수해서 무주택 서민들한테 공급하겠다는 안이 아주 좋습니다. 개인적으로 볼 때. 그래서 재개발 단지 저번에 시범단지할 때, 70곳이 신청을 했거든요? 선정은 8곳이 됐는데. 70곳이 재개발을 하겠다고 정부안에 따른다는 얘기죠. 그런 부분을 볼 때, 제가 볼때는 재건축은 강남에 좀 많이 있다 보니까. 좀 속도가 느리겠지만. 재개발 지역은 공공재개발이 가고. 게다가 변창흠 장관이 던진 24대책에도 호응하는 지역들이 많이 나올거 같아요. 그래서 그 부분은 좀 완화가 된 것이죠. 그래서 양쪽으로 좀 갈릴거 같습니다. 재건축과 재개발 단지가. 그래서 재건축 단지들은 쉽게 정부에서 용적률을 급하게 늘려줄거 같지는 않아요. 공공재건축일 경우에만 좀 높여 준다고 그랬잖아요?

◇ 김혜민> 그래서 이번 정부에서는 재건축보다는 어쨌건 재개발 쪽으로.

◆ 한문도> 네. 발표를 똑같이 했지만. 실제 속내를 들여다보면 재개발을 좀 더 우선적으로 하는 경향이 보이고 있습니다.

◇ 김혜민> 지금 5431님이 항상 잘 듣고 있습니다. 혹시 어제 분양공고가 나온 고덕강일 제일풍경채의 분양가를 알고 계세요? 34평기준으로 9억 수준입니다, 한달전 같은 지역의 힐스테이트리슈빌 대비 1억이 올랐습니다. 공공분양도 계속 오르는 추세이구요. 이런 상황에서 물량이 많이 나온들 소용이 있을까요? 하셨거든요.

◆ 한문도> 차이가 있습니다. 지금 말씀하신 그 지역은 분양가 상한가로 했는데. 택지비를 용적률이 딱 정해진 선에서. 아파트를 200채를 지었다고 가정을 할게요. 지금 현장들이. 근데 공공재개발을 할 경우에는 그 채수가 350채나 늘어나요. 400채나. 그 400채 중에 50~70채 분양 가격을 주민들의 분양가에 경감을 하는 형태거든요. 분양가가 더 저렴하게 나오죠. 착한 분양가가.

◇ 김혜민> 네. 지금 디테일한걸 떠나서 여기서 말하고 싶은건. 지금 이렇게 집값이 말도 안되게 오르는 상황에서. 공급을 늘린다고 이게 해결이 되겠나. 이 말씀을 하고 싶으신거 같아요. 소장님.

■ 김인만> 교수님 말씀이 맞고요. 이게 지금 부족하잖아요. 몇 개 나온다고 해결이 안되는데. 몇 년이 지나서 공급물량이 늘어나게 되면 저는 반드시 잡힌다고 보고요. 오히려 저는 반대현상을 걱정하고 있거든요. 한 5년 후 돼서 주택이 꺾였을 때, 공급물량이 나오게 되면. 저는 공급과잉을 오히려 개인적으로 걱정하고 있고요. 여러 가지 정책을 보면, 저는 병행을 했으면 좋겠어요. 공공이 사실은 모든걸 다 할순 없잖아요. 지금 정부 발표를 했지만. LH가 주도해서 사실 서울에 30만호를 모두 하는건 현실적으로 불가능하거든요. 그래서 민간이 할 수 없는 부분. 잘 진행이 안되는 부분은 공공이 주도해서 하는게 당연히 맞다고 보고요. 그게 아니라면 민간이 사업을 진행을 하되, 공공은 적극 지도를 해서. 저는 서울 고밀화 개발은 어쩔 수 없는 선택이라고 생각합니다. 땅이 없는데 어떡해요. 그래서 수요는 많고 공급이 부족하다면 고밀화 개발해야 되는데. 교수님 말씀하신 것처럼 교통문제, 교육문제, 여러 가지 풀어야될 숙제는 있는 것이고요. 다만, 민간조합원들이 손해를 보면 안되지만. 용적률을 굉장히 파격적으로 올려준다면 일정부분은 반드시 환수를 해서. 임대아파트를 짓는다든지. 그런 투트랙정책. 민간은 민간대로 가되. 공공은 가이드라인을 주면서 지원을 해주고. 또 못하는 부분에 대해서는 공공이 주도를 하는 정책이 필요할거 같습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 많은 분들이 주제 좋다고. 4099님도 임기는 짧지만 무게감이 그 어느때보다 크게 느껴지는 선거인 것 같습니다. 신중히 잘 뽑아야해요. 오늘 주제 참 좋습니다. 하셨고요. 4715님. 우리나라를 대표하는 정치도시 서울. 시민들이 인정하는 정책을 펼쳐주기를 바랍니다. 0240님, 3926님, 2214님 서울. 이렇게 보내주셨습니다. 두분 오늘 함께 해주셔서 감사합니다.

■ 김인만> 네. 감사합니다.

◆ 한문도> 감사합니다.

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