■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커
■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
LH 임직원들의 신도시 투기 의혹, 그 파장이 거셉니다.

정부의 부동산 대책에 대한 신뢰가 흔들릴 수 있다는 얘기도 나오고 있습니다.

정부 합동조사단은 3기 신도시 전체를 대상으로 조사를 시작합니다.

[앵커]
무엇보다 투명하고 철저한 사실관계 파악이 중요해 보입니다.

부동산 동향과 함께LH 문제 함께 짚어보겠습니다.

김규정 한국투자증권 자산승계 연구소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

[김규정]
안녕하세요.

[앵커]
소장님, 먼저 주간 부동산 현황부터 살펴볼게요. 부동산원에서 자료가 나왔죠?

[김규정]
3월 첫째 주 주간 단위 아파트값 변동률이 나왔는데 전국 기준 0.24%, 서울은 0.07% 상승률을 보였습니다. 화면에서 보신 것처럼 상승폭 자체는 2.4 대책 이후로 계속 둔화되는 모습이고 실제로 아파트 거래량 자체가 서울 중심으로 크게 줄어서 일단 2.4 대책이 공급확대책을 내놓으면서 시장의 관망세를 가져오기는 했다라는 평가가 있습니다.

[앵커]
그런데 한국부동산원 조사에서도 서울 아파트의 평균 매매값이 9억 원이 넘는 것으로 나왔어요.

[김규정]
맞습니다. 지금 2월 말 기준으로 서울의 평균 아파트 가격이 9억 원을 처음 돌파했는데요. 이게 가격이 계속 오르고 있다라는 뜻이기도 하지만 무엇보다 대출규제라든가 세금 같은 것에 고가주택 기준이 되는 비싼 주택들이 그만큼 많아지고 있다는 뜻이고 반대로 돌아보면 서민들이 접근할 수 있는 저렴한 주택은 점점 사라지고 있다는 뜻이거든요. 실제로 국민은행이나 부동산114 같은 민간 시세업체의 조사로는 이미 서울의 아파트 평균가격이 10억을 돌파한 상태입니다.

그래서 사실은 서민들이 대출 등을 이용해도 접근할 수 있는 중저가 주택이 점점 사라지고 있다는 것. 그리고 좀 전에 상승폭이 둔화되고 관망세가 확산된다는 2.4 대책 효과를 말씀드리기는 했지만 여전히 중저가 지역 주택들은 이렇게 계속 키 맞추기형 가격상승세를 보이고 있지만 시장에서는 완벽하게 2.4 대책의 효과가 아직 나타난다고 보기는 어렵다. 안정세로 갈지는 아직 불투명하다는 분석들이 많습니다.

[앵커]
저희가 이렇게 9억 원에 관심을 두는 이유는 이 9억이라는 게 결국 정부가 현재 규정하고 있는 고가주택의 기준이지 않습니까?

[김규정]
맞습니다. 그래서 지금 서울 같은 규제지역 같은 경우에는 9억 원 초과하는 아파트 구입하실 때 대출 사용되는 LTV 기준이 20%까지 떨어져서 사실상 자기의 여유자금이 많지 않은 분들은 대출 부담이 커지면서 집 사기가 점점 어려워지는 상황이거든요.

[앵커]
새 아파트 분양 같은 경우도 중도금대출이 안 되지 않습니까?

[김규정]
중도금 잔금대출도 되지 않아서 소위 여윳돈이 있는 부자들만 청약이든 분양이든 할 수 있다라는 지적들도 계속 나오는 상황인데 여전히 2.4대책 후에도 이런 저가 시장의 가격이 계속 오르면서 사실상 서민들이 접근할 수 있는 주택이 줄고 있다는 거고 실제로 서울 같은 경우는 하위 20%에 해당하는 1분위 아파트 가격이 이미 5억 원을 코앞에 두고 있거든요. 그래서 조만간 5억 원을 넘어갈 것으로 보이고 그러면 사실상 굉장히 낮은 가격대에 있는 아파트들도 웬만한 서민들은 자력으로 구매하기가 사실상 불가능해지는 게 아닌가 싶습니다.

[앵커]
여기 나와서 추가로 간단히 하나 더 여쭤볼게요. 이렇게 관망세를 보이고 있다는 말씀이지 않습니까? 결국 그게 청약 대기수요 그리고 매매 대기수요가 늘어났다는 건데 그런 분들은 결국 전세시장으로 몰릴 수밖에 없는 거잖아요. 전세시장은 어떻습니까?

[김규정]
전세도 여전히 상승세가 이어지고 있습니다. 물론 우려한 것처럼 상승폭이 계속 커지는 양상은 아닙니다마는 계속해서 오름세가 이어지다 보면 누적 상승률은 나타나고 있다는 거고요. 저희가 임대차 2법 쓰고 난 이후에 매물 잠김이 심하다는 분석들을 계속 말씀드리고 있는데 그러다 보니까 신규로 해당 지역에 이주하면서 전세를 찾는 분들은 기존 시세나 종전 거래가의 2배 가까이 되는 비싼 가격으로 계약을 치르게 되는 경우들까지 나타나고 있어서 말씀하신 것처럼 거래관망이 너무 비싸진 가격 혹은 공급에 대한 기대, 청약대기 이런 것 때문에 관망심리가 확산되면서 거래 자체는 줄고 있지만 매매 전세가 여전히 오르고 있다는 게 문제고 전세가 언제라도 다시 불안해지면 집값도 완전히 안정세를 찾았다고 보기는 어렵기 때문에 여전히 이후의 시장이 전세 불안이라든가 혹은 이번 2.4 대책의 실행속도가 떨어지는 부분이 문제가 된다든가 이번에 LH사태처럼 대책에 불신을 가져올 수 있는 사고가 계속 터진다 이러면 아무래도 다시 불안정해질 수 있다는 거죠. 그만큼 지금 경기회복 등에 대한 기대라든가 여러 가지 서울이나 수도권의 개발호재 때문에 추가적인 상승을 기대하는 심리도 여전히 공존하고 있기 때문에 굉장히 불안한 상황이라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
일단 저희가 며칠 전에 최근 1000만 도시 서울이라는 수식어가 깨졌다는 뉴스를 전해 드렸어요. 이게 외국인이 줄어든 탓도 있겠지만 부동산 가격이 영향을 미친 것 아니겠느냐, 이런 분석도 있더라고요. 시장에서도 이런 얘기가 나오고 있습니까?

[김규정]
실제로 집값 부담이 너무 커서 경기지역으로 이주하신 분들이 많았을 것으로 분석을 하고 있습니다. 실제로 등록인구는 1000만 아래로 떨어졌지만 실제 거기서 상주하거나 직장생활을 하는 생활인구는 1100만 명 수준으로 집계가 되고 있거든요. 그러니까 낮에는 서울에서 일하시고 생활하시다가 저녁에는 경기지역이나 인천지역으로 나가시는 수요자들이 많다는 뜻인데 동시에 경기도 인구는 지금 1년 새 한 20만 명 정도가 늘어서 1340만 명 수준이거든요. 그래서 사실은 신도시 공급 같은 것들이 경기도에 대거 이루어지고 교통망도 좋아지면서 서울의 집값 부담을 이기지 못한 수요자들이 결국에는 가까운 경기도나 인천지역으로 빠져나간 걸로 분석을 하고 있습니다.

[앵커]
소장님 말씀 들어보면 집값 상승률이 다소 둔화되기는 했지만 불안불안한 상황이 이어지고 있어서 좀 더 지켜봐야 한다는 말씀이신 것 같고 이어서 LH 관련된 이야기를 안 할 수 없을 것 같은데. 지금 범정부 차원에서 강력한 조사에 착수했습니다. 그런데 현재까지 드러난 의혹. 의혹만 놓고 봤을 때는 전형적인 투기수법으로 의심된다, 이렇게 봐야 되겠습니까?

[김규정]
일단 지분 쪼개기 같은 방식을 사용한 것이라든지 총 거래가액이 100억 원 규모라고 현재 1차 조사 결과가 보도되고 있는데 그중에 한 60% 가까이를 대출로 자금을 마련했다라고 하니까 사실은 굉장히 큰 금액의 대출을 이용한 집중투자 그리고 지인들끼리의 지분 쪼개기 형태 같은 것들이 포함되어 있어서 사실상 투기적인 의혹이 높다고 봐야 될 것 같습니다. 그리고 실제로 매입된 시기가 광명지역이 보금자리지구에서 폐지된 이후에 계속적인 개발 가능성이 제기된 이후에 구매를 한 것이기 때문에 개발 가능성에 대한 관련 정보들을 이용했을, 악용했을 가능성에 대해서 확실히 의심이 되는 상황이라고 볼 수 있습니다. 물론 해당 직원들은 여러 가지 보도에서 그냥 공부나 학습을 통해서 투자한 것이라는 해명을 내놓고는 있는데 시장에서 전혀 설득력을 못 얻고 있는 것이죠.

[앵커]
지금 또 투기 의혹을 받고 있는 일부 토지에는 나무 심기 공사가 집중적으로 진행되고 있다, 이런 얘기도 나오던데 이게 그냥 단적으로 듣기에는 어떤 의미인지 잘 모를 수 있거든요. 설명을 좀 해 주신다면요?

[김규정]
해당 지역이 수용돼서 택지로 신도시로 개발이 되는 과정에서 토지를 갖고 계신 분들한테 보상을 해야 되잖아요. 땅의 감정가격이 비쌀수록 보상금액이 커지겠죠. 그래서 보통 신도시나 택지개발할 때 수용대상이 되시면 보상금액을 높이기 위해서 가벼운 창고 같은 지작물을 설치하신다든가 좀 비싼 가격대의 묘목을 들여와서 나무를 심으신다든가 이런 방식으로 보상액을 높이는 작업들이 사실은 일상적으로 행해지는 건데 이번에 광명, 시흥 신도시 역시도 지구 후보지가 발표된 이후에 나무 심기가 대대적으로 이뤄졌다는 현장의 조사 브리핑이 나왔어요.

그래서 여전히 이런 행태들이 반복되고 있다라고 보여지고 결국에는 이게 개인의 입장에서는 보상금을 더 받으려는 행위라고 개인적으로는 이해할 수 있겠지만 큰 그림에서 보면 결국에는 신도시나 택지 보상금액이 규모가 커지면서 사업비용이 늘어나서 결국에는 정부 재정투입이 더 들어가고 분양을 받거나 주택을 마련하시는 분들 입장에서는 더 높은 가격에 분양을 받아야 되는 문제들이 생겨서 결국 개개인에게는 또 손해가 분산돼서 적용되는 상황이 발생될 수 있습니다. 그래서 이런 투기적인 행태들이 사실 근절되기는 쉽지 않습니다마는 계속해서 근절할 수 있는 방안들이나 사전에 제어할 수 있는 제도들이 계속 모색되어야 되는 게 맞다고 보여집니다.

[앵커]
소장님, 그리고 이 관련된 의혹에 대해서 기사를 보면서 일반 시민분들 되게 분노했던 게 일반 시민분들 집 사려고 주택담보대출, 전세 들어가려고 전세대출 받으려고 하면 은행에서 되게 깐깐하게 보지 않습니까? 물론 LH라는 안정적인 공공기관 직원들이기는 한데 특정 지역의 금융기관에서 이렇게 수십억 원씩 대출이 나옵니까?

[김규정]
사실 담보대출에서 가능할 수는 있습니다마는 상당히 큰 금액이 특정 시기에 한 지역에 집중돼서 허가가 났다는 부분에서는 의심의 소지들이 있어 보입니다. 그래서 혹시 LH라는 공기관의 이런 입장 같은 것들이 악용되지 않았는지 이번 조사에서 그런 부분들도 면밀히 확인이 돼야 될 것이고요. 실제로 말씀하신 것처럼 은행권의 부동산 담보대출 같은 것들이 유형별로도 규제의 강도라든가 이런 것들이 굉장히 천차만별이고 실제로 각 은행의 내부 규정이나 내규에 따라서 혹은 좀 더 유리하게 불리하게 이런 것들이 다르게 적용되는 사안들이 발생하기 때문에 이런 부분에서는 금융당국이나 금융위에서도 한번 검토를 해 볼 이슈가 아닌가 싶습니다.

[앵커]
그러면 연장선상에서 지금 현재 정부에서는 실제로 투기가 있었는지 등기부등본 등을 조사한다는 거지 않습니까? 그런데 소장님께서 말씀하신 걸 들어보면 금융권과의 뭔가 의심스러운 거래가 있었는지 이 부분에 대한 조사도 필요하다는 말씀이신 거죠?

[김규정]
저희가 현재는 드러난 사실이 없기 때문에 조사를 해 봐야 알겠지만 지적하신 것처럼 대출규모가 상당히 크거든요. 대략 뉴스 보도로는 58억 정도로 얘기가 되고 있는데 전체 거래가액에서 대출액수도 클뿐더러 그렇게 공동매입을 한 다음에 지분 쪼개기를 행한 것들, 이런 행태들을 보면 확실히 의심하고 집중조사를 할 여지가 있다고 보여져요. 그리고 무엇보다 이런 것들이 표면적으로 이번 광명, 시흥 신도시 후보지에서 드러났을 뿐이지 이전에도 상당수 존재했을 것으로 다들 의심이 되는 상황이다 보니까 면밀한 조사 이후에 이런 것들을 방지할 수 있는 제도마련이 시급한 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다.

지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 부동산 관련된 이야기 나눴습니다.

오늘 말씀 고맙습니다.

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