[이데일리 박종화 기자] 종합부동산세 고지서가 날아오면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 매년 보유세 부담은 늘어나는데 양도소득세까지 중과되면서 갖고 있기도 팔기도 어려운 진퇴양난에 빠졌다. 부동산 커뮤니티마다 용도 변경이나 명의 분산 등 우회로를 찾는 배경이다.

서울 은평구의 빌라 밀집지역 모습. 2021.12.06.(사진=뉴시스)

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다주택자 중과세로 가장 큰 타격을 입은 이들 중 하나가 다세대주택 보유자다. 다세대주택은 집집마다 주택 수로 집계되기 때문이다. 서울에서 다세대주택 한 동을 보유하고 있는 성 모 씨는 “다가구·다세대주택 개념도 몰랐고 상황이 여의치 않으면 한 채씩 팔 생각으로 다가구주택을 다세대주택으로 바꿔놨다”며 “다세대라는 이유로 다주택자로 간주하여 감당할 수 없는 무거운 세금을 부과하는 건 억울하다”고 말했다. 1년에 임대료로 2760만원을 받는다는 성 씨는 올해 재산세와 종부세 등으로 1200만원을 내야 한다.

다세대주택 보유자들이 다가구주택으로 용도변경을 고민하는 건 이런 이유에서다. 흔히 ‘빌라’라는 이름으로 통칭하지만 건축법상 다세대주택은 공동주택, 다가구주택은 단독주택으로 분류된다. 똑같이 건물을 한 동을 보유하고 있더라도 다세대주택 보유자는 다주택자, 다가구주택 보유자는 1주택자로 나뉜다. 보유세(재산세·종합부동산세)만 해도 공시가격 20억원 다가구주택엔 연(年) 1200만원(각종 공제 제외·조정대상지역 기준)을 부과되지만 공시가격 2억원짜리 다세대주택 열 채를 갖고 있으면 3300만원을 내야 한다.

국토교통부에 따르면 지난해 다가구주택으로 용도를 바꾼 건물은 723채다. 상당수가 다세대주택에서 다가구주택으로 바꾼 경우다. 서울·경기 지역에서만 다세대주택 430채가 다가구주택으로 바뀌었다. 올해도 다세대주택과 다가구주택 인기는 극명하게 갈린다. 올 1~10월 다세대주택으로 용도를 바꾼 건물은 43채지만 다가구주택으로 바뀐 경우는 506채에 이른다.

다만 모든 다세대주택을 다가구주택으로 바꿀 순 없다. 네 개층까지 허용되는 다세대주택과 달리 다가구주택은 주택으로 세 개층까지 밖에 사용할 수 없다. 가구 수도 19가구로 제한된다. 이 때문에 다세대주택 소유자 일부는 빌라 일부를 근린생활시설 등으로 바꿔 이 조건을 맞추고 있다. 이 과정에서 세입자 내몰림 같은 부작용도 일어나고 있다.

2주택자 사이에선 명의 분산이 대세다. 종부세는 개인별로 부과되기 때문에 배우자 앞으로 명의를 돌리면 종부세를 절세하거나 아예 면제받을 수 있다. 1주택자(11억원)와 다주택자(6억원)간 종부세 공제 기준 차이가 큰 데다 배우자에겐 시가 6억원까지 증여세도 공제받을 수 있어서다. 배우자 증여가 △2018년 3164건 △2019년 3350건 △2020년 6790건 등으로 매년 늘어나는 배경이다.

공시가격 10억원짜리 집을 두 채를 혼자 갖고 있으면 보유세로 3421만원을 내야 하지만 부부가 각각 한 채씩 갖고 있으면 959만원으로 줄어든다. 부부가 각각 6억원씩 공제를 받을 수 있는 데다 다주택자 세율이 아닌 1주택자 세율을 적용받기 떄문이다.

홍기용 한국납세자연합회 회장은 “양도세 중과, 주택 임대차보호법 강화 등으로 정부가 퇴로를 막아놓고 보유세만 강화하니 다주택자로선 우회로를 선택할 수밖에 없다”고 말했다.