[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 분양가를 낮추기 위한 방안으로 분양가상한제를 민간분양 전체에 확대하는 방안이 거론되고 있지만 부작용을 우려하는 목소리가 크다.

이미 서울과 수도권 일부지역에서 분양가상한제가 실시됐지만 분양가와 시세 간 차이로 청약 과열을 부추긴 데다 해당 지역의 공급이 크게 위축되는 문제가 발생했다. 공급 감소가 집값 상승으로 이어졌다는 분석도 있다.

분양가상한제 적용시 공급이 줄어들 수밖에 없음에도 다른 한편에서는 재건축 규제 완화를 통한 공급 확대를 공약으로 내세우고 있어 표심을 의식한 공약 남발이 부동산 시장에 혼란을 초래할 수 있다는 우려도 나오고 있다.

◆ "3만→6000가구" 분양가 잡으려 분상제 확대 시행...공급 위축 낳는다

12일 정치권에 따르면 서울과 수도권 일부 지역의 민간택지에 적용되는 분양가상한제를 확대 적용하는 방안이 검토되고 있다.

이재명 더불어민주당 대선 후보는 지난 9일 자신의 페이스북에 올린 부동산 공약에서 "분양가상한제를 민간에 도입하고 분양원가 공개를 확대해 분양가격 인하를 유도하겠다"고 말했다.

분양가상한제는 공동주택의 분양가를 일정한 건축비에 택지비를 더한 가격 아래로 규제하는 제도다. 그동안 공공택지에서만 적용돼 왔으나 지난 2020년 7월부터 서울과 수도권 일부 투기과열지구에 있는 민간택지에도 적용되고 있다.

분양가상한제로 분양가에 대한 통제는 이뤄졌지만 주택 공급이 감소하는 부작용이 나타났다. 특히 25개구 중 18개구의 민간택지에도 분상제가 확대 시행된 서울에서는 주택 공급 감소세가 두드러지게 나타났다.

부동산R114가 집계한 서울 아파트 분양 가구수를 보면 2019년과 2020년에 각각 2만7720가구와 3만1546가구를 기록했으나 지난해에는 6020가구에 그쳤다.


지난해 서울을 비롯해 전국 집값이 크게 오른 데다 청약 경쟁률도 높았음에도 분양 가구수가 적은 것은 분양가상한제 영향으로 보인다.

분양가상한제로 인해 공급자인 시공사들의 분양수익이 제한되면서 공급에 나서려는 움직임이 꺾인 것이다. 서울 지역의 주택 공급에서 큰 비중을 차지하는 재건축 사업장에서도 분양가 제한으로 조합원들이 수익 확보가 어려워지자 후분양을 하는 등 분양을 미루는 모습이 나타났다.

분양가가 시세보다 낮아졌지만 분양 이후에는 시세에 맞춰 거래가 되다보니 청약 시장에는 실수요자들이 몰려들면서 '로또 청약'의 부작용이 발생하기도 했다.

◆ 규제 완화로 공급 늘린다면서 분양가상한제 확대?... 앞뒤 안맞는 부동산 공약

분양가상한제 확대 공약이 앞서 이 후보가 내세운 용적률과 층수 제한 완화를 통한 공급 공약과 상충된다는 지적도 나온다. 유권자의 표심을 의식해 앞뒤가 안맞는 정책 공약을 내세우고 있다는 비판도 제기되고 있다.

용적률과 층수 제한 완화는 민간 재개발·재건축 사업의 수익성을 높일 수 있어 사업장들이 정비사업을 추진하는 원동력이 될 수 있다. 하지만 분양가상한제가 조합원들이 사업 추진을 주저하게 하는 원인이 됐던 만큼 분상제가 확대될 경우 규제 완화 조치들은 의미가 없어지게 된다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "이론과 실제 모두 분양가상한제를 확대하면 공급이 위축될 수밖에 없음에도 공급 확대 공약을 내세우는 모순을 보이고 있다"며 "표심을 의식한 공약으로 상반된 방향의 공약이 동시에 추진될 수 있을지 의문"이라고 말했다.

분양가상한제가 확대 시행되더라도 분양가 심사 기준을 놓고 또 다른 갈등이 야기될 수 있다. 분양가 심사를 맡고 있는 주택도시보증공사(HUG)는 분양가 심사기준을 놓고 논란이 계속되자 지난해 두 차례에 걸쳐 분양가 심사기준을 개선했음에도 논란은 이어지고 있다.

전문가들은 분양가상한제를 통해 분양가가 낮아질 수 있지만 부작용도 적지 않다면서도 분양가상한제로 분양가를 낮추기 위해서는 심사 기준을 명확히 해서 논란을 줄일 필요가 있다고 본다.

송승현 도시와경제 대표는 "공급 확대와 분양가 낮추기 두마리 토끼를 잡겠다는 의도지만 실현되기는 어려울 것"이라면서 "분양가상한제뿐 아니라 분양가 산정 기준을 놓고도 논란이 됐던 만큼 이에 대한 보완책 마련도 필요하다"고 말했다.

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