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[정면승부] 8.16 부동산공급대책, 1기 신도시 주민들은 부글부글

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YTN

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[YTN 라디오 뉴스 정면승부]
■ 방송 : FM 94.5 (17:30~19:30)
■ 방송일 : 2022년 8월 18일 (목요일)
■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[정면승부] 8.16 부동산공급대책, 1기 신도시 주민들은 부글부글



◇ 이재윤 앵커(이하 이재윤)> 이재윤의 뉴스 정면 승부 4부 이어갑니다. 이슈 인터뷰로 준비했는데요. 윤석열 정부 출범 이후 첫 번째 주택 공급이 나왔습니다. 기획재정부와 국토교통부 등 관계부처가 지난 16일 부동산 관계장관회의를 열고 '국민 주거안정 실현 방안'을 발표했습니다. 어떤 정책인지 또 실효성은 어느 정도인지 알아보는 순서 마련했습니다. 김인만부동산연구소의 김인만 소장과 함께 얘기 나눕니다. 김 소장님 안녕하세요.

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네 안녕하세요.

◇ 이재윤> 먼저 어제 윤석열 대통령은 취임 100일 기자회견에서 '폭등한 집값과 전셋값을 안정시켰다'라고 자평했습니다. 현재 시장 상황이 어떤지 먼저 짚어주시죠.

◆ 김인만> 시장 상황, 결과적으로 본다면 안정을 찾고 있는 것은 맞는데요. 정부가 노력해서 안정이 됐다는 표현은 좀 그렇고요. 자연스럽게 금리 인상과 과도한 상승에 대한 피로감이 누적이 되면서 매매 시장은 안정이 되고 있고요. 전세시장도 안정화되고 있는데, 속 내막을 살펴보면 월세 전환 속도가 빠르고 월세가 올라가고 있고 때문에 전체 임대차 시장이 안정됐다, 이렇게 단정 짓기는 좀 어려울 것 같습니다.

◇ 이재윤> 아직 월세 전환, 이게 빨라지고 있는 거잖아요. 임대차 시장이 안정돼 있다고 얘기하기는 좀 이르다고요?

◆ 김인만> 큰 틀로 봐야지 전세만 바라보면 안정된 것처럼 보이지만, 사실 월세는 점점 더 불안해지고 있기 때문에 월세 전세 합쳐서 본다면 전체 임대차 시장은 저는 안정됐다라는 표현은 쓰지 않습니다.

◇ 이재윤> 그렇습니까? 첫 번째 공급 대책, 이른바 '8.16 대책' 나왔어요. 공급 물량부터 살펴보죠. 총 물량이 270만 가구인데요. 좀 자세히 짚어주실까요?

◆ 김인만> 총 물량이 270만 호 공급이고요. 서울을 포함해서 수도권 지역에 158만 호, 지방은 112만 호인데, 좀 더 사업 유형별로 살펴보자면 정비 사업을 통해서 88만 호를 공급하고, 공공택지를 통해서 52만 호 공급하고, 각 지자체별로 130만 호를 공급한다는 계획인데. 우리가 좀 알고 있어야 할 것은 많은 우리 시청자들이 '270만 호 아파트가 임기 내에 진짜 공급이 되느냐', 그렇게 많이 궁금해 하시는데요. 여기서 말하는 270만 호는 아파트 입주나 공사가 들어가는 착공이 아니라 인허가 물량, 공사를 해도 된다는 인허가 물량을 의미하기 때문에 실제로 입주까지는 5년 이상 시간이 필요할 수도 있고요. 한 30~40% 정도는 실제로 착공이 안 들어갈 가능성도 있습니다.

◇ 이재윤> 인허가 물량이다. 실제로 착공도 아니고 또 완전히 입주하는 그런 물량은 아니다. 그런 얘기네요. 그러면 충분한 물량이라고 얘기하기는 좀 어렵겠네요?

◆ 김인만> 실제로 이게 입주 물량까지 연결이 된다면 충분한 물량이 될 수도 있는데요. 또 하나 더 알아야 할 것이 많은 사람들이 아파트라고 생각하는데, 아파트를 포함해서 도시형생활주택, 빌라, 연립주택 모든 것을 포함해서 270만 호이기 때문에. 우리 국민들이 생각하는 아파트 정도의 물량은 좀 부족할 수도 있고요. 지역별로 본다면 서울은 절대적으로 공급이 부족하기 때문에 계속 공급을 해야 되겠지만, 서울 외 지역들 수도권이라든지 지방 지역들 같은 경우는 작년까지는 공급 부족이라고 외쳤는데 상대적인 차이죠. 집값을 지금 사지 못하면 안 될 것 같은 불안감, 그런 마음 때문에 가수요가 많이 붙어서 작년 같은 경우에는 공급보다 수요가 많았고요. 지금은 안정을 찾고 있기 때문에 사실 서울을 제외한 지역이 공급이 부족하다, 이런 표현은 어떻게 보면 맞지 않을 수도 있습니다.

◇ 이재윤> 공급이 부족하다는 표현은 맞지 않을 수도 있다. 그만큼 수요가 없다는 얘기네요.

◆ 김인만> 지금은 거의 기대감이 중요하거든요. 집값이 더 오를 것 같지 않은 그런 기대감이 더 커지고 있기 때문에 사실은 집값이 오른다는 기대감이 낮아지고 있어서 거래 절벽이라는 표현을 쓸 정도로 거래가 안 되고 있고요. 가격도 점점 안정을 찾고 있는 상황입니다.

◇ 이재윤> 어쨌든 8.16 대책이 규제 완화를 통해서 공급을 늘리겠다는 것이 골자가 되는데, 어떻게 하겠다는 내용인지 한번 살펴봐 주시겠어요?

◆ 김인만> 이번 대책에서 조금 이전 정부하고 다른 점이라면 이전 정부에서는 공공이 주도를 해서 3기 신도시라든지 도심 복합사업도 LH나 SH. 공공이 주도해서 하겠다는 건데. 이번 대책, 이번 정부에서 나온 공급 계획의 중심은 민간이 중심이 되고 공공은 규제 완화를 통해서 지원을 해주겠다라는 입장입니다. 그래서 어떻게 하겠냐, 도심의 정비 사업이라든지 초과이익환수라든지 안전진단이라든지, 이런 규제들을 완화해 주겠다는 시그널은 줬는데, 구체적으로 언제 어떻게 완화하겠다는 내용은 다음 달 9월, 연내까지 하겠다는 이런 장기적인 청사진만 제시했지, 구체적으로 어떻게 하겠다는 내용까지는 나오지 않았습니다.

◇ 이재윤> 구체적인 공급 계획은 빠져 있다는 거군요. 원희룡 장관이 안전진단 규제는 합리적으로 조정하겠다. 이렇게 얘기를 했습니다. 전 정권에 하지 못했던 지역의 재개발과 재건축, 그렇다면 활발해지는 겁니까?

◆ 김인만> 이게 시장에서 굉장히 기다리는 부분인데 안전진단이라고 한다면 재건축 초기 단계에 과연 건물이 이게 부실해서 이게 무너질 우려가 있느냐, 이런 걸 바라보고 위험하다면 재건축을 해도 된다라는 기준이 되는데, 문재인 정부에서는 안 해 주는 방향이었죠. 구조 안정성 점수를 높여서 주민들이 주차장이 부족하고 녹물이 나와서 살기 힘들더라도 튼튼하니까 재건축 안 해도 돼라고 해서 안 해 주는 방향이었는데, 이게 불합리하다라고 해서 지금은 50%인 점수를 30~ 40%로 낮추겠다. 좀 수월하게 해 주겠다라는 방향성은 제시했는데, 구체적인 내용은 9월 달에 연말까지 다시 한 번 더 충분히 논의를 해서 발표를 하겠다라고 말씀을 하셨습니다.

◇ 이재윤> 그런데 이거 관련해서 1기 신도시 주민들이 재건축에 대한 기대가 높았었던 모양인데, 여기에 대한 실망이 있다면서요.

◆ 김인만> 1기 신도시 주민들은 지금 굉장히 실망하고 있고요. 강력히 반발을 하고 있는데. 왜냐하면 대통령 공약 내용의 1기 신도시 특별법이 첫 번째 공약 내용에 들어가 있었고요. 금방 될 것처럼, 임기 내에 착공도 들어갈 수 있다는 기대감을 굉장히 많이 줘서 이번 첫 번째 공급 대책에 1기 신도시 관련된 내용이 들어갈 것이다. 드디어 재건축이 시작이 된다는 기대감이 굉장히 컸는데, 이번 내용을 보면 그냥 내용 또 한 두세 줄 정도만 들어가 있고요. 다음에 2024년에 계획을 수립하겠다는 내용이 나오니까, 주민들은 '안 하는 거 아니냐. 이러다가 안 되는 것 아니냐.'라는 볼매의 목소리들이 나오고요. 실질적으로 물 건너간 것이 아니냐 아니면 총선 앞두고 다시 또 이렇게 우려 먹는 것 아니냐라는 불만의 목소리들이 나오고 있습니다.

◇ 이재윤> 지금 당장 어떤 구체적인 사업 추진은 어려운 상태다, 그런 얘기가 되겠네요.

◆ 김인만> 주민들은 당장 안이 나오고 특별법이 만들어지고 안전진단도 되고 1기 신도시가 첫 삽을 뜨게, 첫 발을 내딛게 어떻게 하겠다라는 내용을 굉장히 기대했는데. 원희룡 장관께서는 다음에 그것도 계획을 수립하겠다라는, 어떻게 보면 미룬 거죠. 좀 연기를 했기 때문에 주민들은 굉장히 실망을 하고 있습니다.

◇ 이재윤> 또 그리고 재건축 초과이익 환수제, 여기에 대한 관심도 높았는데 구체적인 내용이 나오지 않았다 하는 지적이 있네요?

◆ 김인만> 맞습니다. 재건축 초과이익 환수는 굉장히 뜨거운 감자인데요. 재건축 초과이익 환수가 뭐냐 하면 재건축이 추진위부터 완공 단계까지 개발이익이 나오게 되면 건축비를 빼고 조합원 1인당 3천만 원이 넘는 금액에 대해서는 10%에서 50%까지 환수하는 규제인데, 이게 금액이 굉장히 큽니다. 지방 같은 경우도 1억에서 2억 정도 되고요. 강남 같은 경우는 6억 7억까지도 부과가 됩니다. 1인당. 그러니까 사실 집에 돈을 이렇게 쌓아두고 낼 수 있는 사람이 없기 때문에 부과하는 구청에서도 굉장히 부담스럽고요. 낼 수 있는 능력이 안 되는데 이걸 어떻게 부과하느냐, 지금 국토부만 다 바라보고 있는데 국토부가 답을 내주지 않고요. 문제가 있는 것은 맞다 하지만 지금 답을 내지 않고 충분히 논의를 해서 추후에 다시 답을 내겠다라고 또 미뤘기 때문에 시장에서는 목 빠지게 주민들도 대상자들은 굉장히 불안하죠. 과연 초과 이익 환수가 어떻게 될 것인가. 대상되는 관련자들은 굉장히 초조한 마음에서 기다리고 있는데, 이마저도 다음에, 다음 기회에 또 알려주겠다고 하니까 또 실망의 목소리들이 나오고 있습니다.

◇ 이재윤> 전반적으로 방향성만 나온 것이고 구체적인 실행 방안, 이게 없다는 그런 지적인데요. 그런데 실제로 주택 시장 자체는 그런데 그렇게 활성화되지 못하고 지금 침체 쪽으로 가고 있는 것 같아요. 최근에 공공분양 청약에서 당첨을 되고도 계약을 하지 않는 사람들이 지금 점점 늘고 있어요.

◆ 김인만> 주택시장은 사실상 저는 침체에 진입했지 않았느냐라는 생각이 드는데요. 그 내면에는 표면을 보면 금리 인상 때문이다라고 얘기를 하지만, 사실은 2015년부터 지금까지 굉장히 많이 올랐습니다. 2배에서 한 2.5배 정도 올랐기 때문에 상승에 대한 피로감이 굉장히 누적이 돼 있는 상태에서 금리가 올라가니까 기대감이 없어졌죠. '더 이상 집값이 안 오를 것 같아요'라는 기대감이 없어지니까 필요한 실수요자들도 미루게 됩니다. '주택 공급도 많아지고 있는데 다음에 마련하면 되지, 지금 서두르지 않겠다.'라는 심리가 강해지면서 실제로 주택 구입을 굉장히 미루면서 수요가 줄어들고 시장도 하향 안정이 되고 있는 상황입니다.

◇ 이재윤> 지금 김 소장께서는 '주택시장이 침체로 접어들었다.' 이렇게 진단을 하셨는데. 그렇다면 지금 상황에서 공급 대책이라는 것은 좀 다시 생각을 해봐야 되는 것 아닙니까?

◆ 김인만> 맞습니다. 서울 같은 경우는 필요하고요. 절대적으로 부족하기 때문에. 서울의 정비 사업을 통해서 해야 되겠지만 서울 외 지방이라든지 수도권 지역에 대해서는 다시 한 번 원점에서 저는 재검토해야 할 상황이 필요할 것 같습니다. 지금 당장은 괜찮은데요. 주택시장이 한 번 침체가 되면 3년에서 5년, 지방 같은 경우는 그 이상 또 갈 수도 있기 때문에, 지금 공급 계획이 나온 물량들이 실제로 입주 물량이 나오는 시점에 돌이킬 수가 없거든요. 공급이라는 건 한 번 시작이 되면 타선 기간 때문에 돌이킬 수가 없기 때문에, 정확하게 진짜 필요한 지역이 어디냐. 가수요를 빼고 선택과 집중을 할 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 이재윤> 필요한 지역에 필요한 만큼의 공급이 필요하다. 그런데 주택 공급 대책이 지금 현재 주택 시장이 침체로 접어드는 상황에서 이런 식의 대규모 물량 공급 발표가 있다고 하면 결국은 침체를 더 가속화시키는 것 아닐까요?

◆ 김인만> 그럴 가능성이 있습니다. 물론 재건축 규제 완화라든지 그런 혜택을 보는 일부 단지들은 국제적인 투자 수요가 유입이 되면서 국제적으로 반응, 상승을 할 수도 있겠지만 전체적인 시장을 본다면 수요자들이 어차피 기대감이 없어지는 상황에서 공급 물량이 이 정도 나오게 되면, '진짜 내 집 마련 쉽게 알 수 있겠는데?' '집값이 더 떨어질 수 있겠는데.'라는 심리가 확산되고 있기 때문에 저는 집값 하향 안정에 이번 공급 대책이 기여하는 부분도 충분히 있을 것 같습니다.

◇ 이재윤> 집값 하향 안정에 기여할 것으로 기대가 된다. 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◇ 이재윤> 김인만부동산연구소 김인만 소장이었습니다.

YTN 김혜민 (visionmin@ytnradio.kr)

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