올해 상반기 부동산 시장은 반등과 추가 하락을 놓고 긴 싸움을 이어갔다. 최근 강남 3구 등 주요 지역의 10억대 이상 아파트가 상승 거래로 시장을 달궜다. 하지만 모든 지역에서 같은 분위기가 이어지진 않는다. 서울 내에서도 '노도강' 지역은 오히려 아파트 가격이 더 내려가면서 지역별 편차가 더 심해졌다. 강북구 부동산 현장에서는 강남 아파트 반등의 호재를 누리기도 전에 다시 거래가 사라졌다고 말하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 서울 강북구 집값 추이를 알아봤다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

여전히 불안한 경제 상황과 추가 금리 인상 가능성에도 불구하고 서울과 수도권 주요 지역 집값 반등 소식이 들렸습니다. 서울 외곽지 집값도 지난 6~7월 소폭 상승하며, 부동산 시장에 완연한 회복세가 확인됐다는 기사도 나왔는데요.

하지만 이런 소식이 무색하게 현장에서는 전혀 다른 이야기를 전하고 있습니다. 강북구 주요 아파트 가격 잠시 오르는가 싶더니, 다시 꺾여버리고 말았습니다. 노도강의 강북구의 현 상황 부릿지가 체크합니다.

강북구는 바로 인근 지역인 노원구와 도봉구에 대대적인 아파트가 들어서던 와중에도 다소 뒤처진 곳이었습니다. 산을 끼고 있는 지역인 만큼 경사도가 높습니다.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

서울 중심지와 주변 지역의 개발로 밀려난 주민들이 할 수 없이 찾은 빈약한 주거지 그리고 무허가 주택 등으로 달동네가 형성됐죠. 중구난방으로 지어진 미아동과 상업지인 수유동 그리고 서울의 북쪽 끝인 우이동도 모두 대규모 주택지로 만들긴 부적합했죠.

2000년대 초 서울시와 정부는 대대적인 주거지를 개발하려 했고 서울 내 노후 주거지 중 하나인 미아동 일대를 정비하는 뉴타운 계획을 수립합니다. 강북구의 대표 달동네로 꼽히던 미아동 일대가 미아뉴타운으로 재개발되면서 주요 아파트가 들어섰죠.

영끌족들은 노도강 중 상대적으로 신축 아파트가 자리한 미아뉴타운 지역의 아파트에도 많은 관심을 보였습니다. 강북구 미아동에서 10억을 넘어선 거래가 포착되며, 뜨거운 시장 임을 보여줬죠. 하지만 금리가 상승하기 시작하자, 가장 먼저 집값이 내려가 하향 그래프를 그립니다. 늦게 오르고 먼저 떨어지며, 영끌족은 비명을 지를 수밖에 없었죠.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

미아사를 둘러싸고 형성된 대규모 단지인 '두산위브 트레지움'의 최고가 거래는 2년 전인 2021년 8월 26일 10억3000만원에 이뤄졌습니다. 10억을 뚫어냈던 이 아파트. 하락기가 시작되자 바로 두자리수대 가격을 반납했죠. 그리고 지난 8월 10일 같은 면적이 6억원에 거래됐습니다. 4억3000만원, 41% 하락했죠.

바로 옆 단지인 SK북한산시티 전용 84㎡는 10억을 넘어설 듯하다. 멈춰 섰습니다. 2021년 11월 29일 8억9000만원에 계약이 성사됐죠. 노도강의 집값은 서울 주요 지역보다 늦게 오르고 먼저 떨어집니다. 21년의 막바지 상승세를 기록했으나, 급속도로 가격이 빠지기 시작했죠. 그리고 지난 8월 7일 6억500만원, 최고가 거래보다 2억8500만원 32% 하락했습니다.

가격 상승이 늦었고, 집주인들이 빠르게 손절한 이유는 부족한 지역 인프라 때문이기도 합니다. 과거 달동네 시절 겨울이면 높은 지대에 마을버스가 올라오지 못하는 일도 비일비재했다고 하는데요. 우이신설선의 개통으로 교통 문제가 일부 해소됐다곤 해도, 높은 지대는 여전히 꺼려지죠.

상대적으로 평지에 있는 래미안트리베라가 가격을 방어하고 있는 건, 브랜드 가치도 있겠지만, 이러한 지역적 특성을 수요자들이 무시할 수 없기 때문입니다.

미아뉴타운 지역 외에도 여러 구역에서 재개발이 추진되고 있습니다. 하지만 사업 속도는 느립니다. 20여년전 이뤄진 개발과 비교해 정책 지원은 약합니다. 또 공사비 인상 등 정비에 투입되는 비용이 커져, 지역 주민들의 분담금은 과거완 비교하기 어려운 수준이죠.

<이미지를 클릭하시면 크게 보실 수 있습니다>

현장에서는 현재 상황을 냉철하게 보고 있습니다. 작년 중순부터 이어진 급매 처분에 따른 하락 거래 이후 실질적으로 거래는 없다고 하죠. 일부 아파트의 반등 거래가 확인됐다고 하지만, 개별 거래가 시장 전체의 가격 상승을 견인하기는 어렵다고 합니다. 지역 기능이 베드타운에서 벗어나지 못해 인프라가 부족해, 호황기가 아닐 때 수요자와 투자자 모두 이 지역을 찾지 않는다는 지적도 나옵니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준

촬영 김아연 공하은 PD

편집 김아연 PD

디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

ⓒ 머니투데이 & mt.co.kr, 무단 전재 및 재배포 금지