CBS 박재홍의 한판승부

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*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다. *아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 박재홍> 부동산 얘기를 해 보겠습니다. 김포시의 서울시 편입 문제. 또 정치권의 가장 큰 화두가 되고 있고 이 부동산 문제도 기본적으로 경제 핵심 문제 중 하나이기 때문에 내년 시장 전망까지 함께 짚어보는 시간 갖겠습니다. '부동산 트렌드 2024' 신간을 내신 분이세요. 김경민 서울대학교 환경대학원 교수 모셨습니다. 어서 오십시오, 교수님.

◆ 김경민> 안녕하십니까.

◇ 박재홍> 일단 이걸 교수님 오시면 물어봐야겠다, 김포시의 서울 편입 문제. 지금 이제 국민의힘요. 특위를 만들었고 민주당은 또 맞불 정책을 내놓고 있는데 이 문제는 어떻게 보십니까, 교수님?

◆ 김경민> 그러니까 사실 이게 어떻게 보면 정치권에서의 화두로 등장을 한 거잖아요, 갑작스럽게. 그런데 그런 갑작스러운 상황을 차치하고 저 개인적인 의견입니다마는 도시 공부하는 학자로서 저는 약간 긍정적으로는 봐요. 우리가 고민을 해야 될 부분은 좀 있다고 생각을 해요.

◇ 박재홍> 그래요?

◆ 김경민> 왜냐하면 우리가 국가 대 국가로 경쟁하는 시대가 아니거든요. 우리가 대한민국이 중국이랑 경쟁을 하거나 미국이랑 경쟁을 하기는 힘들어요. 그런데 서로 위시한 어떤 대서울 또는 수도권 안에서의 어떤 서울을 포함한 어떤 정말 제대로 된 생태가 있다고 하면 서울이 상해하고 경쟁할 수 있고요. 저는 이길 수 있다고 봐요. 북경하고 경쟁하는 거고 동경하고 경쟁하는 거고 뉴욕 대도시권하고 경쟁을 할 수 있다고 봐요.

◇ 박재홍> 서울과 뉴욕이 경쟁을 할 수 있고 서울이 동경과 경쟁할 수 있다?

◆ 김경민> 그런데 이제 우리가 사이즈를 보면 서울이 600제곱킬로 정도거든요. 그런데 상해가 6300제곱킬로미터예요.

◆ 진중권> 10배네요?

◆ 김경민> 10배예요. 동경이 우리가 동경 23구를. 과거 동경이지만 동경도라고 했을 때 동경 사이즈가 2190이에요. 북경은 1만 6400이에요. (웃음)

◇ 박재홍> 크네요. 일단 뭐 거기는 그렇죠.

◆ 김경민> 그런데 우리가 지금 대도시권들 상황을 보면 우선은 유럽부터 보면 우리급으로 있는 데가 런던 정도예요, 사실은. 런던은 영국 자체가 경제가 안 좋아지고 있고요. 그리고 미국 같은 경우에 사실 서부 쪽에서 샌프란시스코, LA는 지금 노숙자 문제로 도시가 완전히 망가지고 있거든요. 뉴욕도 마찬가지입니다마는 그러니까 서구권에서 뉴욕 정도가 있고 동양권에서 사실은 제가 봤을 때는 서울이라는 도시가 중국보다 낫고요, 사실은. 일본보다도 낫다고 생각을 해요. 그러면 서울이 어떻게 보면 사실은 G2가 될 수도 있는 겁니다.

◇ 박재홍> 도시의 어떤 경쟁력을 봤을 때?

◆ 김경민> 도시의 경쟁력을 봤을 때. 우리가 금융은 약간 약하지만 도시 안에 있는 IT라든지 아니면 미디어라든지 아니면 다른 창조산업과 관련된 콘텐츠로 봤을 때 서울이 갖고 있는 경쟁력이라는 건 참 대단해요, 제가 봤을 때는. 그럼 이게 단순히 김포에서 서울로 출근하는 분들이 많기 때문에 서울로의 편입이 아니고요. 우리가 도시 경쟁을 어떻게 좀 더 강화할까? 빅피처 차원에서 좀 다 같이 연구해야 될 부분이라고 생각을 해요.

◆ 김성회> 그런데 그 부분에 대해서 청취자들이 궁금해할 것은 왜 커지면 좋은 거죠?

◆ 김경민> 그러니까 제가 봤을 때 규모의 경제가 있을 수 있을 것 같고요. 그러니까 사실은 이게 김포, 서울로 출근하는 것만 보더라도 이게 서울과 경기도권에서의 문제가 있고 우리가 또 이걸 볼 수가 있어요. 위례신도시 같은 거 봤을 때 이게 사실은 하나의 생활권인데 서울 송파하고요. 성남하고 하남인가? 이렇게 3개가 걸쳐 있어요. 거기서 학군이라든지 이런 게 조성하는 데 이슈가 굉장히 컸던 적이 있어요.

그래서 저는 이게 단순히 김포만 서울로 합친다는 게 아니고 이게 만약 생활권도 같다고 한다면 좀 더 큰 자원에서 도시 경쟁력 차원에서 이걸 우리가 포괄적으로 리셔클링 하는 건 게 어떤가. 그 논의는 한번 하는 게 어떤가라는 생각은 좀 들어요.

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◆ 진중권> 도쿄를 보니까 엄청나게 발전하고 있다는 느낌이 있거든요. 이른바 도시경쟁력을 위해서 펑펑펑 올라간다는 느낌이 드는데. 그런 차원에서 큰 그림에서 나와야 되는데 지금 같은 경우는 김포 하나 갖다 붙인다?

◆ 김경민> 그렇죠. 이제 말씀하신 것처럼 일본이 지역 경제가 굉장히 세잖아요, 사실은. 그런데 고이즈미 총리 때부터 정책 방향을 보면 동경을 일부러 약간 모아주는 방향으로 갔었어요. 그러면서 동경이 지금 되살아나고 있는 건 팩트거든요. 그러니까 이거 보면 중앙정부 차원에서 큰 그림을 그리고 있게 들어간 거죠. 우리도 만약에 이렇게 한다고 하면 정치권에서 선거용이 아니고 큰 차원에서 중앙정부 정책 차원에서 그림을 같이 그렸으면 좋겠어요.

◆ 김성회> 그러니까 저는 메가시티를 만드는 것 자체에 대해서 부정적으로 보지는 않는데 예를 들어서 일본은 말씀하신 대로 워낙 번(藩)이라고 할까요. 서로 개념이 달라서 옮겨다니지 않고 상해랑 북경은 워낙 머니까 이쪽이 저쪽으로 빨려들어가지 않는 구조인데 한국은 국가 사이즈가 작아서 그럴 수 있는데 KTX 깔려 있고 서울에다 집중시켜버리면 가뜩이나 비고 있는 지방이 더 비지 않겠느냐? 이런 걱정들이 있는 상태라서요.

◆ 김경민> 그것도 제가 틀릴 수도 있습니다마는 이건 기본적으로 제로섬 게임을 가정을 한 거잖아요. 그러면 국가가 성장을 한다고 했을 때, 저는 우리나라가 잠재력이 있다고 보니까요. 그럼 약간 포지티브 섬(Positive Sum)에서도 생각을 해야 되지 않을까.

그러니까 지방에서 비는 데는 사실은 농촌도 비고요. 예를 들어서 전라북도만 보더라도 전주가 강력한 블랙홀로 작용을 하고 있어요, 사실은요. 그리고 우리가 대전권만 하더라도 대전, 세종, 청주가 하나의 생활권이면서 이것 자체가 메가시티가 됐을 때 굉장한 어떤 시너지 효과는 날 수도 있다고 보거든요.

그러니까 저는 단순히 얘기하는 게 '서울만 키우자' 그건 아니고요. 우리가 이런 논의를 했다고 하면 부울경도 메가시티 논의를 했기 때문에 각 지방에 있는 권역별로 특화시켜서 어떻게 보면 좀 더 광역권 차원에서 논의 같은 것들을 함께하면 좋을 것 같아요.

◇ 박재홍> 그렇군요. 사실은 일각에서 저희가 지방분권이라는 것 자체가 굉장히 선한 가치로 인식을 하고 있다가 갑자기 서울만 너무 크게 키운다, 이것 자체를 부정적으로 인식하시는 경우가 있는데 교수님 말씀은 이번에 아예 논의가 시작됐으니 서울뿐만 아니라 전국을 다 같이 한번 새롭게 디자인할 수 있는 그 부분 논의를 확장해 보자 이런 말씀으로?

◆ 김경민> 그렇죠. 예를 들어서 대전은 광역도시권이고요. 세종도 다른데 주변에 있는 충남에서 많이 가요. 그리고 사실은 청주는 충북도 안에 있습니다, 사실은요.

◇ 박재홍> 충청북도.

◆ 김경민> 충청북도 안에 있기 때문에 사실 이건 같은 생활권이에요. 행정적으로 합치자까지는 모르겠습니다마는 서울에서 그 논의가 됐다고 하면 거기도 분명히 같은 생활권이기 때문에 메가시티로서 어떻게 작동할 수 있는 뭔가를 만들어줬으면 좋겠어요.

◇ 박재홍> 그렇군요.

◆ 진중권> 이거는 굉장히 세속적인 질문인데요. 왜냐하면 이게 사실 굉장히 많은 문제가 있을 텐데도 불구하고 그 지역에 사는 사람들, 김포 시민들은 상당히 원하고 있거든요. 그런데 그 바탕에 깔려 있는 것을 솔직히 말하면 다른 거 다 필요 없고 집값 상승에 대한 기대가 있거든요. 그런데 변한 거 하나 없고 행정구역만 변했는데 정말 집값이 올라갈까요? 구리, 하남, 김포 편입되는 것만으로도?

◆ 김경민> 제가 봤을 때는 맨 처음에는 기대심리 때문에 호가는 올라갈 수 있겠으나 본질 가치가 올라갈까는 잘 모르겠어요, 사실은.

◆ 김성회> 심지어 같은 차원에서 다르게 질문하면 노도강 그러니까 노원도봉강북 부동산 커뮤니티에 들어가 보면 '우리 집값 떨어진다'라고 굉장히 화가 나 있다는 얘기를 제가 어제 그제 기사에서 보고 있는데요. 그럼 이것도 사실 지레 걱정일 수 있다라고 생각할 수 있다는 건가요?

◆ 김경민> 그럴 수도 있을 것 같아요. 사실은 이게 좀 다른 말씀입니다마는 이게 어떻게 보면 서울시 안에서의 부동산 하위시장과 연결된다고 보거든요. 그러면 제가 봤을 때는 틀릴 수 있습니다마는 지금 많은 분들이 구별로 놓든지 아니면 강남 3구, 노도성 그리고 금관구 이렇게도 보시는데 그런데 제가 보는 관점은 강남에 있는 강남 3구는 약간 굉장히 독특하게 게토가 돼 버렸어요, 지금요. 정부 정책 실패인데.

나머지 지역들을 보면 2호선 안하고 2호선 밖이 달라요, 같은 구라고 하더라도. 예를 들어서 이겁니다. 광화문이 하나의 큰 업무지구잖아요. 바로 옆에 있는 경희궁 자이를 보면 33평대 가격대가 잠실에 있는 엘리트랑 비슷해요. 그리고 마래푸가 가격이 높은 이유는 제가 봤을 때는 업무지구인 광화문하고 여의도 사이예요. 그런데 예를 들어서 경희궁 자이 같은 경우에 강남권 가격인데 그 건너편에 있는 여자중학교가 하나 있거든요. 폐교를 요청할 정도로 학군이 그렇게 좋지가 않아요.

그러니까 지금 제가 봤을 때 도시 안에서의 부동산을 움직이는 다이나믹스가 굉장히 바뀌고 있다는 것하고 그러면서 이게 제가 봤을 때 하위 권역이 굉장히 빠르게 분화되고 있는 것처럼 보여요. 그렇다고 하면 사실은 2호선이라는 업무지구 안에 있는 부분들 하고 그 밖에 있는 좀 외곽에 있는 서울시에 있는 데들 그 나머지는 더 밖이에요, 사실은. 그래서 제가 봤을 때 이게 서울시로 편입되기 때문에 가격이 오른다? 그건 좀 힘들지 않을까요?

'김포 서울 편입 추진' 논란 (김포=연합뉴스) 이지은 기자 = 국민의힘이 당론으로 경기도 김포시를 서울특별시로 편입하는 방안을 추진하면서 논란이 이어지고 있는 가운데 1일 오후 경기도 김포시 거리에 현수막이 걸려있다. 2023.11.1 jieunlee@yna.co.kr (끝) 연합뉴스

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◇ 박재홍> 차라리 5호선, 9호선 김포 시민들의 숙원사업이 이루어지면 오히려 그게 더 호재다.

◆ 김경민> 그게 더 호재가 될 수 있는 거죠. 업무지구 접근성이 높아지기 때문에.

◇ 박재홍> 차라리 교통편이 나아지는 게 김포 시민에게 유리할 수 있고.

◆ 김경민> 그런데 그분들 좀 해 줘야죠, 워낙에 힘들게 출퇴근을 하니까.

◆ 진중권> 내가 살 때 했어야 하는데. (웃음)

◇ 박재홍> 과거 김포 시민의 얘기였습니다. 아직도 한이 많으신 것 같은데. 그럼 이제 올해도 어김없이 10월에 김경민 교수님의 책이 나왔습니다. '부동산 트렌드 2024' 책이 나왔는데 2021년부터 전망한 책을 냈던 거죠?

◆ 김경민> 맞습니다.

◇ 박재홍> 그런데 내신 책 내용이 다 맞고 있는 것 같습니다. 자평하신다면 어떻습니까?

◆ 김경민> 뭐 결과적으로 맞은 부분도 있고요. 그런데 예를 들어서 저는 올해 반등을 그렇게 빨리 할 줄 몰랐었기 때문에 제가 거기서 2018년 4분기까지 간다고 말씀을 드렸고 그건 올해 하반까지 떨어지면서 바닥을 찍을 것 같았거든요. 그런데 그 가격까지 가고 바닥을 찍은 건 맞는데 그게 올 초가 될지는 몰랐어요, 그렇게 빨리 급락할 줄은 몰랐어요, 사실은.

◇ 박재홍> 그렇군요. 저희가 교수님의 특징이 빅데이터 기반으로 분석하시잖아요. 그게 어떤 의미가 있는 것인지. 정보의 흐름을 예측하는 모델이다?

◆ 김경민> 그렇죠. 왜냐하면 데이터는 사실 거짓말을 안 하기 때문에 빅데이터라는 게 기본적으로 전수데이터거든요. 전수데이터 안에 있는 흐름이라는 건 사실은 어떻게 보면 팩트에 가까운 거죠. 우리가 통계를 하는 이유 중의 하나는 과거에 전수데이터가 너무 크고 그러니까 전수데이터를 채집하기도 힘들었고요. 데이터가 크다고 하더라도 그 안에서 패턴을 찾는 게 컴퓨터 역량 때문에 힘들었어요. 그래서 우리가 통계를 하는 거거든요. 통계 샘플에서 모수에 대한 이해를 하는 건데 이걸 그냥 우리가 모수를 보는 거예요. 그래서 이게 얘기가 조금 다릅니다.

◇ 박재홍> 전수조사네요, 말씀하신 대로. 그래서 이번에 나온 책의 부제는 '서울 아파트 상승의 전조'인데 이게 공급 부족을 굉장히 많이 말씀하시지 않으셨습니까? 공급 부족이 굉장히 심각하다. 그래서 공급을 역점을 둬야 하고 이전에는 원래 대출 규제 같은 미시적 대응을 했기 때문에 문제였고 공급을 하지 못한 게 문제였다, 이렇게 말씀하셨는데 그럼 공급 부족이 상승을 이끈 것이다?

◆ 김경민> 우선 제가 명확하게 하고 싶은 부분은 공급 부족은 중장기적으로 팩트고요. 다만 지금 금리가 상승하고 있기 때문에 제가 봤을 때는 올해의 상황, 2024년의 상황은 상고하저일 것 같아요.

◇ 박재홍> 상고하저.

◆ 김경민> 왜냐하면 금리가 이 상황에서 사람들이 추가적으로 주택 수요가 올라가면서 가격을 잡기는 힘들 겁니다. 그런데 이 금리라는 게 제가 봤을 때 내년 중반까지는 고금리 상황이 갈 것 같고 그렇게 본다면 2025년이죠. 그러면 그 부분은 좀 정체 또는 하락으로 들어갈 가능성이 높다고 봐요.

◇ 박재홍> 내후년.

◆ 김경민> 내년까지요. 2026년부터는 상황이 좀 바뀔 것 같아요. 내년이 2024년이죠?

◇ 박재홍> 내년이 2024년.

◆ 김경민> 죄송합니다. 2024년은 안 좋습니다마는 2025년부터는 아마 상황이 안정화될 거라는 가정하에 좀 공급 절벽 문제가 아마 대두될 가능성이 높습니다.

◆ 진중권> 어느 정도로 심각한가요, 가끔 신문에도 나긴 나는데.

◆ 김경민> 이거 그냥 제가 봤을 때 제 가정인데 우리가 공급이라는 게 장기 균형 상태가 있다고 할 때 그러면 2010년 때 매년 3만 5000채 정도가 공급이 됐어요. 그런데 사실 작년하고 사실은 올해도 1만 채 정도가 부족해요. 제가 봤을 때 그렇기 때문에 각종 이벤트, 안 좋은 이벤트가 있으면서도 전세 가격이 조금씩 오르기 시작하거든요, 올해부터. 그 임팩트가 있고 내년하고 내후년은 한 2만 채 정도가 부족하고요. 3년 후에는 엄청난 수준으로 공급량이 없습니다, 아파트의 경우에. 그래서 이게 이 정도 수준이면 사실은 과거의 공급시보다도 가장 낮은 수준으로 한 2~3년이 되는 거예요, 사실은. 그래서 이건 계속 우리가 주시해야 될 부분이라고 봐요.

[연합뉴스TV 제공] 연합뉴스

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◆ 진중권> 공급 부족의 원인은 뭐고 대책은 또 뭡니까?

◆ 김경민> 그러니까 제가 봤을 때 좀 우선 토지 가격이 안 싸지는 게 커요. 토지 가격이 좀 싸졌다고 하면 작년에 PF터뜨렸다고 하면 그럼 토지 가격이 싸졌을 텐데 그때 토지가격이 안 싸지니까 못 들어가는 거고 이게 빌라까지 못 짓게 된 상황이거든요. 그 상황이 있고요.

대처 방안은 조금 썼습니다마는 우리가 이제 지금 매매시장은 사실은 기축 아파트 시장이잖아요. 이미 만들어진 아파트 시장에서 거래가 되면서 가격이 형성되는 거고. 그런데 분양시장이 따로 있잖아요. 그렇죠? 물론 나중에 나오긴 합니다마는 기축시장에 있는 관심을 분양시장으로 지금 옮겨버려야 돼요. 옮겨버려야 되는데 그러면 이게 가격 메리트가 있어야 되는 건데.

◇ 박재홍> 싸야 되는 거죠? 기축아파트보다 분양 아파트가 싸야죠.

◆ 김경민> 그러니까 모든 사람이 이리로 와서 줄을 서야 되는 거죠.

◇ 박재홍> 그럼 기축아파트도 함께 내려갈 수 있는 것이고.

◆ 김경민> 그렇죠. 왜냐하면 거래가 안 되니까. 그러면 그렇게 하려면 사실은 굉장히 저렴한 토지가 나와줘야 돼요. 그런데 그렇게 저렴한 토지가 나와주려면 서울에 있는 국공유지 빨리 모아서 중앙정부랑 서울시랑 같이 토지인허가를 빨리하면서 분양시장을 열어줘야 된다고 저는 개인적으로 생각합니다.

◇ 박재홍> 교수님 그래서 김포 메가시티를 긍정적으로 보시는 게 서울의 영토 자체가 넓어지면 싼 땅도 나올 수 있어. 그런 혹시 계산을 하신 걸까요?

◆ 김경민> 그건 아니고요.

◇ 박재홍> 그런 건 아니랍니다.

◆ 김성회> 서울에서 제가 생각해 볼 수 있는 큰 땅들은 그럼 어디를 대표적으로 들어볼 수 있을까요?

◆ 김경민> 그러니까 우선은 서울의료원 부지하고요. 그리고 용산국제업무지구 하고… 그리고 상암동에도 큰 땅이 있고 그다음에 제가 봤을 때 강남 쪽에 많은 분들이 동의 안 할 수도 있습니다마는 그린 기능을 상실한 그린벨트들이 있어요. 조금이라도 모아서 해야 되는 거고.

◇ 박재홍> 그린벨트 해제 필요하다?

◆ 김경민> 조금 일부요. 그다음 다른 부분은 뭐냐 하면 서울시에서 모아서 신통기획이라고 해서 큰 개발하거든요. 그러지 말고 작은 개발. 모아주택이라고. 가로수정비사업. 그걸로 빨리빨리 할 수 있도록 길을 열어줘야 된다라고 봐요.

◇ 박재홍> 교수님이 항상 말씀하시는 게 정부 주도의 거대한 리츠를 만들어야 된다라고 말씀하시잖아요. 그 대책 조금 더 말씀을 주시면.

◆ 김경민> 그건 사실 작년에 가격이 떨어질 때 정부 주도의 리츠를 만들라고 한 것은 이유가 첫 번째는 우리가 공공에서 임대료를 컨트롤할 수 있는 물량이 되게 적어요, 5%밖에 안 돼요. 그런데 OECD 상위국 평균이 8%인가 그래요. 그러니까 우리가 다른 나라에 비해서 너무 작기 때문에 이걸 만들어야 되는데 그렇다고 이제 LH하고 SH 보고 가서 지으라고 하기가 힘들어요. 주민들 반대 때문에 안 되는 건 맞거든요.

그럼 거대한 정부 조직의 거대한 리츠에서 민간아파트들을 담아야 돼요. 그런데 이게 재원이 없냐? 재원이 있어요. 왜냐하면 주택도시기금이라고 있는데 거기에서 안 쓰는 돈이 29조 원이 있어요. 그 돈 안 쓰고 예금에 넣어놔요. 그럼 그거 3조만 쓰고 그 3조를 갖고 부동산투자법에 의하면 하나의 에쿼티가 되면 10배로 튀길 수 있어요. 그럼 그 3조 갖고 33조짜리 리츠가 만들어질 수 있는 겁니다.

그럼 이걸로 저는 구축아파트를 사자는 얘기였어요, 사실 갭투자해서, 작년에. 가격이 떨어졌을 때. 그럼 이거 자체가 가격 폭락을 방지했을 거고요. 가격을 상승했을 때도 얘가 이 안에는 공공주도의 임대아파트이기 때문에 전세가를 마음대로 못 올리게 되는 거예요. 그러면 이게 전세값 폭등 버프 역할을 할 수 있어요. 그러니까 지금이라도 안 늦었기 때문에 좀 만들었으면 좋겠어요. 왜냐하면 올해부터 내년까지 가격이 떨어질 수 있기 때문에.

◆ 진중권> 여당과 야당 그리고 용산에서 들어야 될 것 같은데.

◇ 박재홍> 그래서 교수님 공급부족 사태에서 전세 가격이 계속 오를 수 있다는 우려를 많이 하시지 않았습니까? 실제로 통계 보면 서울 전세값이 24주 연속 오름세고 성동, 동대문 급등했다, 25개 자치구 모두 상승했다. 역전세난 또 오게 될 수도 있겠네요?

◆ 김경민> 지금 전세 상승이 실제로 나타나고 있고요. 많은 분들이 체감하고 있어요. 그러니까 제 제자들 중에서도 신혼집 구하는 친구들이 한 6개월 전하고 전세가격 다르다고 해서 서울 외곽으로 나간 친구들이 오늘도 저랑 얘기를 했어요, 사실은.

◇ 박재홍> 개인 컨설팅도 하시는군요.

◆ 김경민> 아니요. 그게 아니고요. 너 어디 사냐고 물어봤는데 과거에 사려고 했던 집이 아니더라고요, 그래서… (웃음)

◆ 진중권> 이 연구 같이 하는 학생 아닙니까?

◆ 김성회> 빌라 시장 자체가 위축되는 것도 영향을 미치나요?

◆ 김경민> 그럼요. 사실은 서울이 아파트가 50%고 비아파트, 빌라가 50%예요. 경기도는 70%가 아파트입니다. 그럼 서울에서 빌라가 거대하게 존재하는 거고 서울 아파트 전세하고 매매가 비싸잖아요. 어쩔 수 없이 빌라에 사는 서민들이 계세요. 그러면 이 빌라도 우리가 인정을 해야 되는 거고 빌라도 공급이 들어가야 되는 게 맞습니다. 그런데 빌라도 공급이 안 되고 있어요. 빌라는 더 전멸 상태예요.

[최재구 기자 촬영. 연합뉴스 자료사진] 연합뉴스

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◇ 박재홍> 빌라 포비아가 생겨서 빌라에 대한 공포가 있으면서 전세 혹은 다 잃을 수 있다는 그게 생겼기 때문에 제도에 대한 신뢰가 없는 상태 아니에요. 주택에 대한. 그것도 신뢰 회복도 중요하겠네요?

◆ 김경민> 신뢰 회복도 중요하죠. 지난주인가 지지난주에 수원에서 전세사기 또 터졌잖아요. 그런데 이건 법적으로 패널티 완전히 주고 이 문제를 해결한다고 했을 때 그러니까 빌라가 다시 안전한 자산이라고 생각을 하면 빌라에 대해서도 누군가는 수요가 들어갈 거예요. 그렇죠? 그러니까 지금은 빌라를 못 믿으니까 할 수 있는 선택이라는 게 돈 더 내고 아파트를 가시든지 아니면 서울 외곽으로 가야 되는 건데 어쩔 수 없이 빌라에 살아야 되는 분들이 계시거든요.

그러니까 이 문제는 법적으로 완전히 해결을 해 주신다고 했을 때 살려고 했는데 빌라가 없다고 하면 빌라 전세가격부터 올라가는 거죠, 사실은. 그럼 그때는 빌라 전세가격하고 아파트 전세가격 비슷해? 그럼 아파트로 가는 거고요. 이게 공급 부족이 빌라하고 아파트 모두 나타나고 있기 때문에 그 문제는 심각합니다.

◇ 박재홍> 그래서 전세제도 문제도 지적하셨는데 반전세 제도화가 필요하다, 갭투자 방지하기 위해서. 이 말씀도 잠깐 듣겠습니다. 반전세는 월세 얘기인가요?

◆ 김경민> 그러니까 지금 월세가 아니고 전세가 있고 월세가 있잖아요. 그런데 우리가 생각하는 월세라는 건 뭐 300에 5000이 월세인거고 200에 3억은 반전세인거죠.

◇ 박재홍> 보증금 얼마 넣고.

◆ 김경민> 그렇죠. 그럼 전세가 지금 갭투자 가능성이 제가 봤을 때 굉장히 많은 게 지금 외부에서 이벤트가 많기 때문에 가격은 떨어질 거란 말이에요. 그런데 지금 서서히 전세가격은 올라가고 있어요. 이게 붙는 순간 갭투자가 나타나거든요. 그럼 이거 방지하려고 하면 반전세화를 계속 바꿔줘야 된다고 생각을 해요. 그러면 제가 봤을 때는 이런 것 같아요. 우리가 프라퍼티 테크놀로지(Property Technology)라고 이런 영역의 회사들이 존재를 합니다. 거기서 이제 AVM이라고 오토매틱 밸류 머신 기능이 있어요. 각 모든 집들을 밸류에이션을 해 주는 거예요. 저희 연구실에서도 사실 서울시에 있는 전체 토지 밸류에이션해 주는 논문도 썼어요. 그러니까 회사들이 했을 때 이거 버튼 누르면 다 돼요. 물론 이제 실제 가격에 대해서 약간의 변동폭은 있겠죠. 그래도 우리가 여러 기관에서 했다고 하면 평균적으로 봤을 때 대충 맞아들어갑니다. 그럼 그 가격 대비 반 정도까지만 전세하고 나머지는 월세로 두 분이서 딜을 해서 이렇게 하라는 게 제 취지였어요.

◇ 박재홍> 그렇군요. 내년 부동산 시장 전망 잠깐 들었는데 지금 청취자 질문 민주당에서 권역별로 메가시티 고민하자고 제안했는데 이건 어떻게 평가하세요?

◆ 김경민> 그러니까 아까 제가 말씀드린 그거랑 비슷한 것 같아요.

◇ 박재홍> 비슷한 것 같아요? 큰 틀에서 비슷하다?

◆ 김경민> 큰 틀에서 비슷하고요. 그러니까 이걸 이제 정치권의 진영 논리가 아니고 지역의 발전 차원에서 우리가 다같이 고민할 문제라고 봐요.

◇ 박재홍> 2분 남았는데요. 그래도 저희가 내년 부동산 시장 빅 픽쳐, 그림을 우리 청취자 여러분께 그래도 매수 타이밍은 언제인가? 이런 걸.

◆ 진중권> 사야 됩니까? 말아야 됩니까?

◇ 박재홍> 그래도 최고 전문가께 한번 고견을 듣도록 하겠습니다.

◆ 김경민> 사실은 불확실성이 너무 많기 때문에 제가 봤을 때는 시점이 문제가 아니고요. 상황이 문제인 것 같아요. 불확실적인 상황 자체가 정리가 돼야 될 필요가 있다고 봐요. 예를 들어서 제 책을 제가 8월에 썼습니다마는 그때 이스라엘-하마스 전쟁 날지 누가 알았어요, 사실은. 그렇죠? 이게 장기화되고 문제가 심각하다고 하면 미국이 이스라엘 편 든다고 하면 국채를 더 발행할 텐데 그러면 채권 가격 떨어지고 금리가 또 올라갈 거잖아요. 그럼 또 얘기가 또 달라지는 것이어서.

그러니까 이런 대외적 요인에서 미국에서의 채권 가격, 그다음에 기준금리를 어떻게 올리느냐 내리느냐. 어저께 약간 희망적인 메시지는 나왔습니다마는 그게 어떻게 되느냐. 그리고 이제 그거에 따라서 한국도 PF 사태가 어떻게 되느냐. 제가 봤을 때 최소한 내년 중반까지는 보셔야 될 것 같아요, 이 상황이 정리되는 것. 그다음에 고민할 시점인 것 같아요.

◇ 박재홍> 내년 중반까지 대외적 요인이 어떻게 정리되느냐 또 국내의 금리 상황과 또 대외적인 전쟁 문제는 어떻게 정리되느냐 이 부분이 굉장히 중요하겠군요.

◆ 김경민> 굉장히 중요합니다.

◇ 박재홍> 미국도 기준금리 동결한 문제는 그럼 미국도 이 상황 자체가 올릴 상황 아니다 이렇게 판단한 거군요.

◆ 김경민> 그렇죠. 리스크가 크니까요, 사실은. 그러니까 그것도 약간 재미있는 게 이스라엘 하마스 전쟁을 하는 거 처음 나오자마자 그다음 날 채권금리가 완전히 올라가버렸어요. 그런데 그다음 날 연준에서 '위기다, 우리가 내릴 것 같다' 메시지 나오니까 또 채권금리가 확 떨어졌어요. 이게 그러니까 상황이 굉장히 유동적인 겁니다, 사실은.

◆ 진중권> 이해가 안 가는데 일본은 왜 그렇게 금리가 낮죠?

◆ 김경민> 그런데 일본이 거의 마이너스 기준금리하다가 지금 일본이 거의 채권 금리 0.8%올라가서.

◆ 진중권> 거기도 올라가긴 한 겁니까?

◆ 김경민> 대단하게 올라간 겁니다.

◆ 진중권> 우리는 4%, 5% 이러니까.

◆ 김경민> 일본이 굉장히 많이 오른 겁니다.

◇ 박재홍> 내년 부동산 시장 좀 전망 짧게 해 봤는데요. 일단 내년 중반까지 대외적 요건을 보시는 게 필요하겠다라고 교수님이 정리를 해 주셨습니다. 일단 오늘 여기까지 말씀을 듣고 다시 또 이슈가 생기면 모셔서 말씀 듣겠습니다. 부동산 트렌드 2024의 저자이신 서울대학교 환경대학원의 김경민 교수였습니다. 고맙습니다.

◆ 김경민> 감사합니다.

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