정부가 지난 9월 부동산 공급 대책을 발표한 이유는 최근 경기 침체와 주택 인허가 감소, 공사 부진 등으로 인해 향후 2~3년 뒤 주택 공급이 부족해질 것이란 우려 때문이었다. 당장 공급에 들어가도 실질적으로 시장에 등장하기까지 몇 년이 걸리는 부동산의 특성상 선제 대응이 중요하다. 공급 부족은 집값 상승을 부추기는 주요한 요인이라는 게 정부와 업계의 중론이며, 당국자는 앞으로의 부동산 시장에 또 한 번 마주할 수 있는 폭등의 파도를 우려했던 것이다.

하지만 최근 일명 '공급부족론'으로 불리는 '공급 부족=집값 상승' 수식이 틀렸다는 지적에 힘이 실리고 있다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 공급이 없어 집값이 상승한다는 말은 완전히 틀렸다고 주장한다. 그는 "집값이 내려가고 미분양 위험이 크니까 건설사가 공급을 줄인 것"이라며 공급과 집값의 전후 인과과정 자체가 틀렸다고 지적하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 채상욱 대표와 함께 집값과 공급은 왜 상관이 없는지, 시장 참여자의 적절한 대응은 무엇일지 알아봤다.

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▶조성준 기자

정부가 9.26 대책을 내놓은 거는 주택 공급 부족 문제에 대한 우려가 깔린 배경일 텐데요. 2~3년 뒤 또 길게는 4~5년 뒤에 '집값이 폭등할 수 있다' '집이 없다' 이런 얘기들도 있습니다. 공급 부족 문제 정말 좀 심각한 건가요?

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표

저는 자산시장에 대한 미래의 공급 부족 이슈를 미래의 주택가격으로 얘기하는 거는 너무 기초적인 실수라고 생각합니다. 부동산이든 주식이든 모든 자산시장은 현재 확인할 수 있는 정보를 다 선반영하려는 경향이 있거든요. 3년 후에 공급 부족이 있다는 걸 지금 선반영하려고 해요. 그래서 공급 부족론이라는 선호를 건드리고 주택을 사게 만드는 선호 수요로 가는 과정으로 이게 작동하는 거거든요. 3년 후에 주택 공급 부족이 온다는 거는 지금 이 순간 가격 결정 요인이나 선호 결정 요인이 되는 거지 미래랑은 아무 상관없다고 생각하고요.

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표

하나가 더 있는데 작년부터 주택 가격이 빠졌기 때문에 분양 물량이 감소했고요. 올해도 분양 물량이 감소했습니다. 가격이 내려갔으니까요. 그리고 2020년, 2021년 생각해 보시면 분양 물량이 늘어났는데요. 공급 곡선 자체가 기본적으로 '우상향'으로 생겨서 가격이 낮으면 낮아질수록 공급량이 줄어들고 가격이 올라가면 올라갈수록 공급량이 올라가기 때문에 지난 25년간의 수요, 공급, 공급과 주택 가격 차트는 정확히 공급 곡선에서 놀고 있습니다. 뭐냐면 공급량 늘어나면 분양 늘어나고 입주 늘어났고요. 가격이 내려가면, 분양 감소했고 공급 감소했거든요.

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표

3년 후에 그 공급이 위축된다 물론 맞죠, 맞는데 3년 후에 수요가 더 위축이 되지 말란 보장이 없잖아요. 민간 정비 사업들도 나중에 하자 이러면서 다 시점 조정하고 있는 거지 그런 (공급 위축으로 인한 집값 상승과 관련된) 문제는 아니라고 생각하고 있어서 공급론은 굉장히 항상 과대 포장되는 경향이 있는 것 같습니다. 주택가격이 공급에 영향을 미치지 공급이 가격에 영향을 미치지 않는다. 전후 인과가 다르다. 주택가격에 따라서 그냥 공급량이 자연스럽게 조정이 되는 겁니다.

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▶조성준 기자

이 시장이 과거에 언제랑 가장 비슷했던 걸까요?

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표

지금 시장 분위기는 08년 13년에 MB 정부 때랑 많은 부분에서 흡사하다고 생각하고 있습니다. 글로벌 금융위기가 오면서 전 세계적으로 다 충격을 받아가지고 침체가 됐는데 그렇게 침체가 되고 나니까 요즘 같은 분위기, 염세적인 분위기가 일어났는데요. 거래가 전반적으로 안 되니까 시장에 활기가 없거든요. 그러니까 지금 분위기가 그때랑 좀 비슷한 것 같다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 채상욱

촬영 김아연, 공하은 PD

편집 이상봉 PD

디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 공하은 PD kolisu0529@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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