사진은 26일 인천 연수구 송도신도시 신축아파트 공사현장의 모습. 2023.12.26/뉴스1 ⓒ News1 김도우 기자

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(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 최근 치솟는 공사비 문제로 공공과 민간 사업장 내 갈등이 커지는 가운데 정부가 공공 부문에 적정 공사비를 반영하고 민간 정비사업 분쟁을 최소화하겠다고 밝혔다. 나아가 기업구조조정 리츠(CR리츠)에 세제 혜택을 부여해 지방 미분양 주택을 해소하고, 사업추진이 어려운 사업장은 LH(한국토지주택공사), 공공지원 민간임대리츠가 매입해 사업 재구조화를 지원한다.

정부는 28일 오후 3시 정부서울청에서 열린 비상경제장관회의에서 이런 내용의 '건설경기 회복 지원 방안'을 발표했다.

이번 대책은 최근 높아진 공사비를 비롯해 PF(프로젝트 파이낸싱) 위축, 지방 미분양 등 건설 업계가 직면한 어려움을 해소하기 위해 마련됐다. 우리 경제의 한 축을 담당하는 건설경기가 무너지면 지역경제 침체는 물론 취약계층의 일자리 등에 악영향을 미칠 수 있기 때문이다.

다음은 김규철 국토교통부 주택토지실장, 남영우 토지정책관, 유삼술 토지정책과장, 이익진 건설정책과장, 김승범 부동산투자제도과장, 정동영 기획재정부 국고국 계약정책과장 등과의 일문일답.

-설계 보상비 총액이 어느 정도 수준으로 상향되나.

▶(정동영) 낙찰 탈락자에게 지급하는 설계보상비 한도를 실제 투입한 설계비 수준으로 개선하고, 현재 2%인 설계보상비 총액을 상향한다. 또 현재 1.4%로 일률적으로 정해져 있는 설계보상비를 1.2%에서 2.0%까지 높여 공사 종류와 규모에 따라서 좀 현실성 있게 반영할 계획이다.

-자재 협의체에서도 얘기가 나오지만 지금 바다골재의 경우 채취가 안 되고 있다. 이번 대책에는 빠진 것 같다.

▶(이익진) 바다골재는 해수부, 레미콘은 중기부, 시멘트, 철강은 산업부 등 관계부처 협의가 필요하다. 협의체를 구축해 추가 논의를 할 예정이다. 바다골재 채취의 경우 해양 환경 관련한 여러 가지 규제들이 있다. 그런 부분을 어떻게 풀어나갈지 얘기를 해봐야 한다.

-기업구구조조정 리츠(CR 리츠)가 시행된 적이 있는지, 매입 물량은 어느 정도로 예상하는지.

▶(김규철) 앞서 2009년과 2014년 두차례 시행된 바 있다. 당시 각각 2500호, 500호 정의 물량이 매입됐다. 이번에 구체적 예상물량은 앞으로 사업 설명회 등을 하는 과정에서 정리가 될 것 같다. 현재 개별적으로 확인한 바로는 어느 정도의 매입 수요는 분명히 있다. 특히 취득가액 6억 원 이하 주택에 대해서는 취득세율을 1% 적용하고 취득 후 5년간 종합부동산세도 합산 배제해 주기 때문에 상당한 성과가 있을 것으로 예상한다.

▶(김승범) 이번 대책이 미분양 주택에 대해 한정했지만, 어차피 분양이 안 되는 걸 계속 가지고 있으면 법인세, 종부세 등 각종 세금만 낼 바에는 차라리 CR리츠가 이를 매입해서 임대하다가 나중에 부동산 경기 여건이 좋아졌을 때 다시 분양이 가능하다. 참고로 2009년도에도 CR리츠가 미분양 주택을 매입한 다음 짧게는 2년에서 4년 안에 100% 다 매각한 사례도 있다. 늦어도 4월에 수요 조사 받을 건데 그때 구체적 매입 수요를 파악할 수 있을 것 같다.

-LH(한국토지주택공사)가 건설사 보유토지를 역경매 방식의 매입하면 리스크는 없는지.

▶(남영우) 공시가의 90% 이하 한도 내에서 저렴하게 매도가격을 제시하는 기업에 대해 먼저 매수를 한다. 이후 우선순위가 정해지면 실제 사용할 수 있는 토지인지 또 다른 물리적인 제약이 없는지 등에 대해서 전반적인 실사를 거쳐서 최종 확정할 예정이기 때문에 실제 작동하는 데 문제는 없을 것으로 보고 있다.

▶(유삼술) 관련해 4월 5일부터 26일까지 공고를 낼 거다. 신청이 들어오면 일차적으로 신청 자격이 있는지 검증한다. 이후 현장실사를 통해 사용 가능 여부, 공법적 제약, 소유권, 근저당 등 권리관계 등을 확인한 후 매입을 진행한다.

매입 계약 자체는 상반기까지 끝낼 거다. 총 3조 정도의 예산을 예상하는데, 상반기에 2조를 먼저 소진하고, 남는 예산을 합쳐 7월 중 2차 공고를 낼 거다.

정확히 말하면 3조 원이라는 게 전부 다 매입하는 금액은 아니고 2조 원은 매입하는 금액, 1조 원은 매입 확약 금액이다. 1조 원 매입 확약은 최종적으로는 LH가 '매입을 해주겠다'라는 어찌 보면 담보가 설정이 된 거기 때문에 기업 입장에서는 토지를 매도하지 않고서도 훨씬 좋은 조건으로 대출을 연장한다든지 더 좋은 조건으로 전환할 수 있다는 상황이다.

-매각하려는 토지의 감정평가금액과 매각 희망가격간 차이가 있을 것 같은데.

▶(유삼술) 감평가가 아니다. 공시가의 90%를 상한으로 두고 거기에 100%를 써내는 사람이 있고 85%를 써내는 사람이 있고 80%를 써내는 사람이 있을 텐데, 정부는 이 가운데 최저가로 매입하겠다는 거다.

▶(남영우) 가격을 낮게 쓸수록 그만큼 유동성 확보가 절실하다는 의미다. 이런 방식으로 이미 IMF 외환위기 당시 한 2조 6000억 정도 규모, 2008년 금융위기 때 한 7000억 원 정도 매입한 바 있다.

-자금 마련을 위한 LH 채권 발행에는 문제가 없는지.

▶(유삼술) LH 채권 발행 한도는 아직 많이 남아있다. 요즘 LH가 하는 일이 너무 많은 것 같은데 다 문제없다. 다만 LH 스스로 고민하는 지점은 부채가 늘어나면서 공공기관 경영평가라든지 그런 부분에서 불이익을 받는 거 아닌지 고민하는데, 그 부분은 현재 기재부와 상의를 하고 있다.

-주요 공공현장에 레미콘 우선 납품을 의무화하는 어떻게 이루어지는지

▶(이종문 국토부 건설산업과 사무관) 계정 시행이 이제 막 되다 보니 지금 정해진 거는 아직 없지만 앞으로 각 협의회에서 정해서 진행하면 될 것 같다.

-이번 대책에서 새롭게 포함된 내용이 뭔지. 기존에 나왔던 대책들을 반복하는 거 같은데.

▶(김규철) 새로운 정책이 아니다 이렇게 보기는 어렵다. 정부가 상황에 따라서 필요한 정책을 제시하는 건데 지금은 PF 시장 자체가 상황이 가장 어렵고, 미분양도 계속 늘어나는 추세이기 때문에 과거에 추진해 어느 정도 성과를 거뒀던 방안들을 시장에 발표한 거다.

▶(남영우) PF 사업장 매입과 관련해서는 기존에는 단순 매입밖에 없었는데 이번에 매입 확약까지 추가로 검토하는 상황이고 예전에는 주택 건설 사업자만을 대상으로만 했지만, 이번에는 대상을 넓혀 PF 사업자, 부동산 개발업자 등으로 대상을 넓혔다. 또 과거에는 PF 조정위원회가 4건 정도 조정한 사례가 있다면, 지금 32건을 조정해서 제시한 상황이다.

▶(김규철) 업계 건의 사항 중 가장 많았던 부분이 시공사의 연대보증 이런 부분이다. 지금 PF 사업 현장에서 어려워하는 부분 중에 일단 준공 중 미분양이 발생하게 되면은 어떻게 할 것이냐. 본 PF에서 중도금이 안 들어오게 되면 사실상 굉장히 어려워진다. 결국 그런 부분들을 리츠나 LH를 통해 새롭게 풀겠다는 내용이 들어갔다.

여기에 PF 보증 대출을 새롭게 해야 할 상황들도 많다. 대환 보증을 해주려면 요건이 맞아야 하는데 요건을 넘겨서 신청할 수 없는 사업장들까지 신청할 수 있도록 기간을 늦춰주는 등의 내용이 새롭게 들어갔다고 볼 수 있다.

▶(김승범) 새로운 정책이 항상 효과가 있는 게 아니다. 저희도 업계 의견을 많이 들었다. 특히 본 PF로 못 넘어가는 분양을 못 하는 사업장들이 많은데, 이런 사업장들은 민간 임대 리츠로 옷을 바꿔 입어서 임대로 운영하다 나중에 시장 상황이 바뀌면 기회를 엿볼 수 있다.

-이번 대책으로 최근 건설업계 일각에서는 도는, 이른바 '4월 위기설'이 불식될 거라고 보는지.

▶(김규철) 4월 위기설이 어디서 나온 이야기인지는 모르겠다. 다만 4월 위기설을 염두에 두고 이번 대책을 마련했다기보다는 현재 우리 건설업계에 여러 가지 어려움이 있는 건 사실이다. 그런 어려움을 간담회 등 여러 채널을 통해 들었고, 정부 역시 그런 부분들을 해소할 수 있는 방안들 이번에 마련한 거다. 어려운 사업장의 경우 자금 조달 숨통이 트이고 어느 정의 어려움이 해소되면 4월 위기설이라든가 이런 부분에도 상당 부분 영향이 있을 걸로 생각된다.

-공사비 현실화는 언제부터 적용되는지.

▶(이익진) 공공공사는 현재 관계 부처 등과 협의해 반영할 수 있는 것들을 검토하고 있다. 예를 들어 직접 공사비를 현실에 맞게 세분화한다든지 적정 공사비를 건축이 아니라 토목으로 확대한다는지다.

공공공사 부문의 공사비 현실화는 결국 국가 재정이 투입되는 일이다. 기재부와 전체 국가 예산 체계에서 이런 걸 다 검토해 봐야 한다.

다른 2개 부처가 공동작업반을 통해 예산 전체 틀에 대해 이렇게 들여다보는 일이 없었다.

특히 과연 건설업계가 말하는 것들이 과연 다 맞는지 여러 가지를 검증해 봐야 한다. 이 때문에 저희가 이번 대책에 담지를 못했다. 앞으로 추가 작업단을 통해 전문가, 업계 의견을 듣고 조금 더 객관적 데이터를 확보해 이르면 하반기에는 결론을 낼 수 있을 것 같다.

민간 역시 공사비 현실화를 하면 결국은 재건축 조합원이 분담금을 더 내든, 입주자 분양가가 올라가든 문제가 발생한다. 결국 다 사례별로 검토할 수밖에 없는 사안들이다.

그래서 저희가 건설분쟁조정위원회라든지 민간 PF 합동조정위원회 기능을 더 강화하고 법정위원회로 격상하거나 아니면 전문기관에 위탁한다는 것도 하나의 일환으로 하는 것들이다.

joyonghun@news1.kr

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